V. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG 1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhan dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đ
ất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đ
ồng dân cư. Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Điều đảng lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
V.2.4. Tài chính về đất đai và giá đất 1. Tài chính về đất đai 1. Tài chính về đất đai
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Ngân sách nhà nước các khoản kinh phí, phí, lệ phí, thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền, sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
a. Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước được tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử đụng đất là diện tích đất đư
ợc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục
đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy
định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đất trong dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất.
- Miễn, giảm tiền sử dụng đất:Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thẻ dục, thể thao; thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai... Người sử dụng đất mà Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch...
b. Tiền thuê đất
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước theo hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đấnhững.
- Miễn, giảm tiền thuê đất.
Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp; dự án xây dựng-đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ; dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt đ
ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng ký kinh
doanh.
Người sử dụng đất được Nhà nước, cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối khi bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng .. ..được giảm tiền thuê.
c. Thuế sử dụng đất
Cơ sở pháp lý của vấn đề này hiện nay vẫn là Pháp lệnh Thuế nhà đất ban hành năm 1992 và đư
ợc sửa đổi, bổ sung năm 1994. Bất hợp lý lớn nhất là thuế đối với đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Tuy nhiên, thuế sử dụng đất đối với đất ở tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp. Về mặt kinh tế, cùng với việc xóa bỏ bao cấp nhà ở thì khi đưa bất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh thì mức thuế đó đ
ang khuyến khích đầu cơ, tích trữ. Việc đánh thuế lũy tiến chưa thực hiện được, đặc biệt là việc đ
ánh lũy tiến ở mức cao vào điện tích đất được giữ nhưng không sử dụng.
d. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế chuyển quyền, sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ư ơng quy đính trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương. Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo nhiều trường hợp phù hợp với mục đích sử dụng đ
ất.
2. Giá đất
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện lích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong các 03 trường hợp:
- Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương. Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bàng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thư
ờng khi Nhà nước thu hồi để; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đ
ất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
V.2.5. Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình 1. Khái niệm 1. Khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đ
ất đã giao cho tổ chức. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trí báng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.