I. CÁC MỐI LIÊN HỆ HỢPĐỒNG
I.1.Phương pháp truyền thống
Đây là phương pháp đã được áp dụng từ lâu trong ngành xây dựng do vậy được coi là phương pháp truyền thống mà nhiều chủ đầu tư muốn lựa chọn (Hình 21).Trong phương pháp này, chủ đ
ầu tư sẽ thuê công ty tư vấn thiết kế (kiến trúc sư và kỹ sư thiết kế) chuẩn bị bản vẽ thiết kế công trình và các yêu cầu kỹ thuật liên quan. Sau đó các công ty này sẽ tiến hành công việc giám sát, kiểm tra và kiểm soát trong quá trình xây dựng. Công việc xây dựng sẽ được giao cho một nhà thầu chính duy nhất qua hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, tuy nhiên có nhiều công việc cụ thể sẽ
được thực hiện bởi các nhà thầu phụ hoặc nhóm đội thi công nhỏ. Chủ đầu tư chỉ có mối liên hệ pháp lý trực tiếp với nhà thầu chính, chứ không có bất kỳ ràng buộc nào bởi các hợp đồng hay thoả thuận thầu phụ. Với phương pháp truyền thống thì có hai nhóm hợp đồng thường được sử dụng là hợp đồng theo giá đấu thầu và hợp đồng theo giá thoả thuận.
Hình 20. Phương pháp truyền thống
Hợp đồng theo giá đấu thầu
Với hợp đồng loại này, nhà thầu đồng ý thực hiện công việc có tổng chi phí được thoả thuận ngay từ đầu, có bao gồm lợi nhuận. Đây là dạng hợp đồng được thực hiện truyền thống từ lâu đối với dạng đấu thầu cạnh tranh hoặc đôi khi có cả trong thương lượng hợp đồng. Nói chung, hầu hết các công việc đều được giao cho thầu phụ với các yếu tố hợp đồng như giá cả, chất lượng, khối lư
ợng công việc và yêu cầu kỹ thuật đã được xác định rõ ràng. Ngoài kiểu hợp đồng có tổng chi phí cố định không thay đổi thì có một kiểu hợp đồng tương tự là đơn giá cho từng hạng mục công việc luôn giữ nguyên nhưng tổng chi phí sẽ thay đổi khi có sự thay đổi của khối lượng công việc cụ thể. Dạng hợp đồng này là một sự cải tiến để phù hợp với các hoàn cảnh thực tế khi phạm vi công việc và các yêu cầu của dự án là rõ ràng nhưng khối lượng cụ thể có thể thay đổi do sự tác đ
ộng của các yếu tố bên ngoài. Bảng 3 và 4 chỉ ra các ưu điểm và hạn chế của phương pháp hợp đ
ồng này theo quan điểm của chủ đầu tư và của nhà thầu.
Bảng 3. Các ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của chủ đầu tư Ưu điểm theo quan điểm của chủ đầu
tư
Hạn chế theo quan điểm của chủ đầu tư
- Phương pháp này được chấp nhận và áp dụng phù hợp với những dự án điển hình có mối quan hệ hợp đồng và pháp lý rõ ràng.
- Kiểu tính giá trọn gói cho phép quyết định các chi phí cụ thể trước khi hợp đồng được ký kết (chỉ trừ khi có thay đổi với dự án).
- Kiểu tính giá theo đơn giá cố định cho phép khối lương công việc thay đ
ổi và chủ đầu tư trả tiền theo đúng
công việc thực tế.
- Chủ đầu tư không phải dành nhiều thời gian trong quá trình thực hiện dự án.
- Quá trình thiết kế không nhận được sự trợ giúp, góp ý của các chuyên gia xây dựng hoặc các bên liên quan tới dự án.
- Thời gian toàn bộ thực hiện dự án (thiết kế - xây dựng) thường kéo dài nhất so với các hình thức hợp đ
ồng khác
- Chủ đầu tư thường được đặt ở vị trí đối kháng với nhà thầu chính.
- Tư vấn thiết kế thường xung đột với nhà thầu chính và do vậy chủ đầu tư phải đứng ra giải quyết mâu thuẫn.
- Những yêu cầu thay đổi hay những bất lợi không dự
đoán trước được thường khó được giải quyết dứt điểm
giữa các bên liên quan và nhiều khi dẫn đến xung đột hay tăng chi phí xây dựng lên rất cao.
Tư vấn thiết kế riêng
Một thầu chính duy nhất
Một số thầu phụ khác
Kiểu hợp đồng: hợp đồng theo giá đấu thầu và hợp đồng theo giá thoả thuận
Thiết kế phí được xác định qua thương thảo chứ không phải đấu thầu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Chủ đầu tư có thể được hưởng lợi trong quá trình đấu thầu cạnh tranh. - Nhà thầu sẽ phải gánh chịu mọi rủi ro cho các thay đổi nếu có hoặc các tác động tiêu cực không đoán trước đư
ợc.
- Nhà thầu dù muốn hay không đều phải cố gắng nâng cao năng xuất, hạ
giá thành và cải tiến phương pháp thi công.
- Chủ đầu tư có ít cơ hội để kiểm soát và đánh giá quá
trình thực hiện dự án.
- Kiểu tính giá theo đơn giá cố định đòi hỏi một lượng lao động lớn để tính lại khối lượng thực hiện. Những dự tính chi phí ban đầu có thể không chính xác nếu khối lượng thực hiện cao hơn nhiều so với dự toán. - Nhà thầu chịu áp lực cạnh tranh phải chào thấu với giá thấp, do vậy dễ ảnh hưởng tới chất lượng và tiến độ thực hiện dự án.
Bảng 4. Các ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
Ưu điểm theo quan điểm của nhà thầu Hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
- Nhà thầu có thể đưa ra giá cùng với tỉ số lãi phù hợp nhất với họ vào bản chào thầu cho công trình dự định.
- Sự can thiệp của chủ đầu tư và các đại điện vào quá trình xây dựng được hạn chế tối đa.
- Những nhà thầu giỏi có cơ hội thu được lợi nhuận cao nhất bằng cách áp dụng nhiều biện pháp cải tiến, tiết kiệm.
- Những yêu cầu về quản lý dự án sẽ dựa vào luật định, điều khoản hợp đồng và quyết
định của chính nhà thầu.
- Nhà thầu chính có thể giảm bớt rủi ro trong quá trình xây dựng bằng cách đẩy chúng xuống cho các nhà thầu phụ chuyên nghiệp trong các công việc cụ thể.
- Để có được giá thấp thì thầu chính có thể phải sử dụng những thầu phụ có năng lực hạn chế, dẫn đến việc ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
- Do đấu thầu tự do nên sẽ có quá nhiều nhà thầu tham gia, dẫn đến việc đưa ra giá thấp nhất để thắng thầu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà thầu.
- Chủ đầu tư thường kiểm soát rất chặt nguồn tiền chi trả cho các công việc phát sinh. Nhà thầu phải thực hiện công việc phát sinh nhưng không có đảm bảo sẽ đòi được những chi phí phát sinh này.
- Nhà thầu phải chấp nhận các rủi ro về mặt kinh tế do tác động của điều kiện thời tiết, đình công, lạm phát... Đây là những yếu tố ảnh hưởng tới chi phí xây dựng nhưng nằm ngoài khả năng kiểm soát của
nhà thầu.
Hợp đồng theo giá thoả thuận
Với hợp đồng loại này, nhà thầu đồng ý thực hiện công việc có tổng giá trị, bao gồm lợi nhuận và chi phí quản lý công trường, cố định hoặc thay đổi nhưng toàn bộ các chi phí trực tiếp tại công trường sẽ được chủ đầu tư trả theo phát sinh thực tế. Với các phát sinh thông thường thì tổng số tiền chủ đầu tư phải trả gồm chi phí trực tiếp cộng thêm một tỉ lệ nhất định cho quản lý phí và lợi nhuận. Một khoản tiền thưởng có thể sẽ được đặt ra nếu dự án đạt được những yêu cầu cụ thể về tổng chi phí, tiến độ thời gian và chất lượng công việc. Tiền quản lý phí sẽ phụ thuộc vào quy mô và độ phức tạp của dự án, được tính theo một khoản trọn gói hoặc tỷ lệ phần trăm trên chi phí
trực tiếp hoặc theo một công thức được thoả thuân từ trước. Cùng với tiền quản lý phí thì các bên cần có một mức độ hiểu biết và đồng thuận cao về phương pháp tính giá, các phần việc phải chi trả và không được chi trả.
Đôi khi các dự án sử dụng loại hợp đồng cải tiến với giá trần được đảm bảo ở một mức cố định dù có thêm các phát sinh. Khi đó, nhà thầu đồng ý, với một khoản phí nhất định cho chi phí quản lý và lợi nhuận công ty, sẽ hoàn thành công trình với tổng chi phí không vượt quá một mức giá trần cụ thể. Nếu tổng chi phí vượt quá mức giá trần thì nhà thầu sẽ phải tự chi trả cho các khoản đ
ó. Nếu tổng chi phí thấp hơn mức giá trần thì khoản tiết kiệm được sẽ được phân chia theo một tỷ lệ nào đó đã được thoả thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Các khoản tiền thưởng hay phạt cũng có thể được đặt ra để khích lệ các bên thực hiện tốt công việc trên công trường. Bảng 5 và Bảng 6 chỉ ra các ưu điểm và hạn chế của phương pháp hợp đồng này theo quan điểm của chủ đầu tư và của nhà thầu.
Bảng 5. Các ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của chủ đầu tư Ưu điểm theo quan điểm
của chủ đầu tư
Hạn chế theo quan điểm của chủ đầu tư
- Phương pháp hợp đồng này đã được chấp nhận và áp dụng thành công với các dự án trong quá khứ.
- Nó cho phép giảm thời gian thiết kế-xây dựng bằng cách áp dụng công việc xây dựng theo giai đoạn. - Cho phép nhà thầu xử lý nhanh các thay đổi trong thiết kế và phát sinh bất ngờ và do vậy giảm mức độ đ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ối kháng giữa các bên.
- Có khả năng huy động được kinh nghiệm thực tế của nhà thầu trong giai đoạn thiết kế.
- Chủ đầu tư sẽ trả toàn bị chi phí trực tiếp cộng thêm phí quản lý theo thoả thuận, do vậy có thể tiết kiệm đư
ợc nhiều tiền trong thời kỳ nhu cầu xây dựng của xã hội lên cao.
- Dự án vẫn có thể khoán hợp đồng thầu phụ cho các công ty có năng lực chuyên môn với giá cố định, do vậy giảm bớt rủi ro thuê phải nhà thầu kém chất lượng. - Chủ đầu tưđược tham gia hoàn toàn vào quá trình quản lý và kiểm soát dự án, do vậy sẽ theo dõi được chi phí thực tế và có các quyết định chiến lược đối với nhà thầu.
- Nếu sử dụng giải pháp hợp đồng giá trần cố định thì chủ đầu tư có thể đã chuyển bớt rủi ro sang nhà thầu.
- Hợp đồng theo giá thoả thuận có thể không phải là giải pháp tối ưu nhất trong thị trường cạnh tranh.
- Những nhà thầu không tên tuổi và không khả năng có thể gây ra những trục trặc lớn cho dự án nếu chủ đầu tư
lựa chọn không cẩn thận.
- Hợp đồng với giá trần xác định ban đầu có thể không có tác dụng nếu xuất hiện các sự kiện tiêu cực như phạm vi công việc không rõ ràng, điều kiện thi công thay đổi, thiết kế bị chậm hay có các thay đổi lớn dẫn đến một loạt các yêu cầu phát sinh.
- Các chi phí sẽ được chi trả bởi chủ đầu tư như thiết bị máy móc của nhà thầu và chi phí văn phòng rất khó xac định chính xác và dễ dẫn đến bất đồng giữa các bên. - Với kiểu hợp đồng có giá trần thì những thay đổi trong thiết kế theo yêu cầu của chủ đầu tư và tình hình thực tế không được hưởng ứng bởi nhà thầu.
Bảng 6. Các ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
Ưu điểm theo quan điểm của nhà thầu Hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
- Nhà thầu có thể loại bỏ các rủi ro của hình thức hợp đồng với giá cố định.
- Phí quản lý nói chung là thấp so với các dự án đấu thầu cạnh tranh ở khu vực có rủi ro cao.
- Nhà thầu nhận được tiền trả riêng biệt cho giai đoạn chuẩn bị ban đầu như lập kế hoạch, dự toán và tiến độ.
- Nhà thầu có nhiều cơ hội được chọn cho các công việc tiếp theo của chủ đầu tư nếu hoàn thành tốt công trình được giao.
- Chi phí công trường sẽ chi trả bởi chủ đ
ầu tư, do vậy giảm bớt chi phí cho công ty. - Các trang thiết bị và nhân công của nhà thầu sử dụng trong dự án sẽ được chi trả theo giá thị trường.
- Quá trình giám sát và quản lý của nhà thầu đều bị phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư và các quyết định của họ do chủ đầu tư có ảnh hưởng nhiều tới dự án. - Việc lập kế hoạch và kiểm soát dự án sẽ rất khó kh
ăn do đặc tính xây dựng theo giai đoạn với sự chồng chéo của thiết kế - thi công và một loạt các thay đổi không lường trước được.
- Uy tín của nhà thầu có thể bị ảnh hưởng tiêu cực nếu dự án bị chậm tiến độ, tăng chi phí và xung đột trên công trường.
- Với hợp đồng giá trần thì nhà thầu có thể gặp rủi ro nếu chi phí vượt qua giá trần tối đa cho phép.