Quy mô thiết kế dự án

Bảng 2.6 : Quy mô thiết kế dự án nâng cấp khách sạn Sunflower

Chỉ tiêu Đơn vị

- Diện tích ô đất xây dựng 171.80 m2 - Diện tích sàn tầng trệt 170.90 m2 - Diện tích sàn tầng lửng 170.90 m2 - Diện tích sàn tầng 1-5 823.18 m2 - Diện tích sàn tầng 6 138.59 m2 - Diện tích sàn tầng 7 118.78 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng 1,422.35 m2 - Hệ số sử dụng đất 5.6 lần - Mật độ xây dựng 70 % - Tầng cao (bao gồm cả tầng trệt; tầng lửng) 8 tầng

( Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án vay vốn công ty TNHH Hồng Ngọc)

Ý kiến của sinh viên: Ở phần thẩm định khía cạnh kỹ thuật, cán bộ thẩm định mới chỉ đưa ra các thông số kỹ thuật của dự án mà chưa có nhiều những phân tích, đánh giá cụ thể xem dự án đã đáp ứng được các chỉ tiêu kỹ thuật của ngành xây dựng hay chưa.

2.5.2.4. Thẩm định phương diện tổ chức quản lý dự án

Thẩm định phương diện tổ chức quản lý dự án sẽ giúp cán bộ thẩm định có thể đánh giá được khả năng vận hành dự án sau khi được đầu tư. Một dự án đầu tư tốt nhưng không được vận hành theo đúng tiêu chuẩn, công suất như trong thiết kế thì dự án đó cũng không thể đem lại hiệu quả như mong đợi. Do đó khi tiến hành

thẩm định dự án đầu tư, cán bộ thẩm định cũng cần có sự quan tâm nhất định tới khía cạnh này. Bằng việc sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các mô hình tổ chức quản lý ở các dự án tương tự khác, cán bộ thẩm định đánh giá phương diện tổ chức quản lý dự án ở các nội dung sau:

- Đ/giá mô hình tổ chức q/lý DA

- Đ/giá về nguồn nhân lực để vận hành DA: kinh nghiệm, trình độ với việc vận hành máy móc, ứng dụng công nghệ

-Đ/giá kinh nghiệm và trình độ quản lý DAĐT

- Đánh giá về khả năng quản lý lắp đặt, chạy thử MMTB và vận hành DA - Đ/giá về k/năng phản ứng của nhà điều hành khi DA có biến động xấu.

Ví dụ minh họa

Đối với “Dự án vay bù đắp chi phí xây dựng khách sạn Sunflower tại quận Hai Bà Trưng – Hà Nội” của công ty TNHH dịch vụ Hồng Ngọc

Từ việc phân tích tình hình thực tế hoạt động của công ty Hồng Ngọc, cán bộ thẩm định đã đưa ra các đánh giá

- Công ty TNHH Dịch vụ Hồng Ngọc với ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh khách sạn mang tên Sunflower hotel. Công ty được quản lý theo hình thức gia đình với bà Trần Bích Hồng là giám đốc và chịu trách nhiệm chính.

- Gia đình bà Hồng đã có kinh nghiệm điều hành hoạt động kinh doanh từ những năm 1994 trong lĩnh vực nhà hàng, khách sạn.

Nhận xét của CBTĐ: Do đã có kinh nghiệm từ trước nên việc tự tổ chức quản lý thực hiện dự án của công ty TNHH Dịch vụ Hồng Ngọc là hoàn toàn đảm bảo khách sạn sẽ được vận hành hiệu quả

2.5.2.5. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án

Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án là nội dung quan trọng nhất khi tiến hành thẩm định bất kỳ dự án nào bởi kết quả của thẩm định tài chính sẽ là căn cứ chủ yếu để ngân hàng đưa ra quyết định có cho vay vốn đầu tư dự án hay không. Khi thẩm định khía cạnh tài chính dự án đầu tư, cán bộ thẩm định sử dụng kết hợp cả bốn phương pháp thẩm định để đánh giá các nội dung sau

a. Thẩm định tổng vốn đầu tư, phương án nguồn vốn và tiến độ thực hiện dự án

 Thẩm định tổng vốn đầu tư

Để thẩm định tổng mức VĐT đối với DAĐT xây dựng, cán bộ thẩm định có thể tính toán lại tổng mức VĐT theo thiết kế cơ sở của dự án; tính theo diện tích

hoặc công suất sử dụng của công trình hoặc tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện

Sau khi tính toán lại tổng mức đầu tư của dự án CBTĐ đánh giá mức độ hợp lý của tổng mức đầu tư và đánh giá nhu cầu vốn cho từng giai đoạn của dự án

 Thẩm định phương án nguồn vốn

Để đánh giá tính hợp lý của cơ cấu NV trong tổng VĐT, CBTĐ cần làm rõ các NV bao gồm:

+ NV tự có: đây là phần vốn DN tự bỏ ra để thực hiện DA. Khi xem xét nguồn vốn tự có này cán bộ thẩm định cần kiểm tra xem quy mô phần vốn này là bao nhiêu, phương thức góp vốn như thế nào, tiến độ góp vốn ra sao.

+ NV đi vay: đây là phần vốn DN đi vay để bù đắp phần vốn còn thiếu để tiến hành thực hiện DAĐT. Vốn vay này DN có thể vay từ NH hoặc có thể đi vay từ các t/chức TD ≠. Khi tiến hành thẩm định, CBTĐ cần xem xét cơ cấu vốn vay và phải đảm bảo DN không vay quá 70% tổng mức VĐT đối với DA

 Thẩm định tiến độ thực hiện dự án

Các dự án đầu tư xây dựng có đặc điểm là thời gian tiến hành công cuộc đầu tư thường rất dài do đó cán bộ thẩm định cần quan tâm tới tiến độ thực hiện dự án nhằm xác định được nhu cầu vốn cho từng giai đoạn của dự án. Đồng thời cán bộ thẩm định cũng cần đánh giá mức độ hợp lý của tỷ lệ nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn của dự án có hợp lý hay không. Ngoài ra từ việc thẩm định tiến độ thực hiện dự án, cán bộ thẩm định sẽ tính toán chi tiết tiến độ giải ngân nguồn vốn, tính toán lãi vay trong thời gian tiến hành thực hiện dự án để đưa ra phương thức cho vay hiệu quả nhất.

b. Thẩm định dòng tiền của dự án

 Thẩm định dòng chi phí của dự án

Để thẩm định dòng chi phí của dự án, cán bộ thẩm định tiến hành tính toán lại các loại chi phí của dự án.

Các loại chi phí của dự án thường bao gồm

- C/phí cố định như : CP khấu hao, chi phí lãi vay, CP thuê đất …

- C/phí hoạt động của dự án : CP sản xuất, chi phí bán hàng, CP sửa chữa, chi phí lương ….

Từ đó bằng phương pháp so sánh đối chiếu, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành xem xét đánh giá các loại chi phí mà khách hàng tính toán có hợp lý chính xác hay không

 Thẩm định dòng doanh thu của dự án

Doanh thu của dự án chủ yếu từ việc bán các sản phẩm của dự án như sản phẩm chính, sản phẩm phụ, các dịch vụ đi kèm sản phẩm … Do đó từ việc xác định sản lượng tiêu thụ sản phẩm của dự án cùng giá bán của sản phẩm đó, cán bộ thẩm định tiến hành tính toán lại dòng doanh thu của dự án qua từng năm

 Thẩm định dòng tiền của dự án

Căn cứ vào dòng doanh thu và dòng chi phí của dự án đã tính toán lại ở trên, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành xây dựng lại bảng dòng tiền của dự án qua các năm để từ đó có thể tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án nhằm xem xét dự án có khả thi về mặt tài chính hay không

c. Đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

Sau khi xây dựng dòng tiền của dự án qua các năm, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án:

+ Giá trị hiện tại ròng (NPV)

Trong đó:

i: Năm thứ…..

Bi: Thu nhập của dự án năm i ,,,

Ci: ..CP của dự án năm i r:… Tỷ suất chiết khấu n: ,,,Số năm hoạt động ;’ ;

+ Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)

) ( 2 1 2 1 1 1 r r NPV NPV NPV r IRR − − + = Trong đó: r1 là tỷ suất CK cho g/trị NPV1 > 0 ,và càng gần 0 càng tốt… r2 là tỷ suất CK cho g/trị NPV2 < 0 ,và càng gần 0 càng tốt…

+ T/gian thu hồi vốn (T)

Dự án được đánh giá là có hiệu quả khi T < n tức thời gian thu hồi vốn nhỏ hơn số năm hoạt động của dự án

Căn cứ vào dòng doanh thu và chi phí của dự án đã tính toán ở trên, bằng phương pháp phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định sẽ cho các nhân tố như doanh thu, chi phí của dự án thay đổi theo tỉ lệ % nhất định từ đó CBTĐ tiến hành tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Qua đó cán bộ thẩm định có thể xác định được khoảng an toàn của dự án khi có các bất lợi xảy ra đối với dự án để làm căn cứ có ra quyết định cho vay đối với dự án hay không.

Ví dụ minh họa

Đối với “Dự án vay bù đắp chi phí xây dựng khách sạn Sunflower tại quận Hai Bà Trưng – Hà Nội” của công ty TNHH dịch vụ Hồng Ngọc

Căn cứ vào hệ các thông tin và chứng từ chứng minh mức đầu tư vào dự án nâng cấp, sửa chữa khách sạn Sunflower do khách hàng cung cấp và đối chiếu mức đầu tư như trên đối với một dự án xây, sửa khách sạn tại địa bàn được đánh giá là hợp lý. Cán bộ thẩm định đã đánh giá tổng mức đầu tư dự án như sau

Bảng2.7: Chi phí đầu tư dự án xây dựng khách sạn Sunflower

STT Hạng Mục ĐVT Năm đầu tư Tổng

2010 2011

I Chi phí xây lắp Trđ 2,765 9,072 11,837

II Chi phí thiết bị " 12,466 3,257 15,723

1 Chi phí thiết bị đồ gỗ " 8,181 656 8,837

2 Trang thiết bị khác " 4,285 2,601 6,886

III Chi phí khác " 485 101 586

1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư " 271 0 271

2 Giai đoạn thực hiện đầu tư " 156 0 156

3 Giai đoạn kết thúc xây dựng " 58 101 159

IV Tổng chi phí " 15,716 12,430 28,146IV Chi phí dự phòng (5%) " 621.5 621.5 IV Chi phí dự phòng (5%) " 621.5 621.5

Tổng vốn đầu tư 15,716.00 13,051.50 28,767.50

(Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án vay vốn của công ty TNHH Hồng Ngọc) Căn cứ vào tổng mức đầu tư trên, cán bộ thẩm định xác định cơ cấu vốn

đầu tư của dự án như sau

- Tổng vốn đầu tư: 28,767.5 triệu đồng

+ Vốn tự có : 8,767.5 triệu đồng chiếm 30.5 % + Vốn vay: 20,000 triệu đồng chiếm 69.5 %

Về tính khả thi của nguồn vốn tự có: trên thực tế, gia đình bà Hồng có rất nhiều tài sản có giá trị. Bà Hồng hiện chủ sở hữu biệt thự tại số 28 Lê Trọng Tấn, toàn bộ mảnh đất tại số 158 Đại Cồ Việt, cũng được mua bằng vốn tự có của gia

đình. Như vậy, với các tài sản đang sở hữu hiện tại cho thấy khả năng tài chính của gia đình bà Hồng khá tốt, và khả năng chi trả bằng vốn tự có để xây dựng khách sạn là hoàn toàn khả thi.

Tiến độ thực hiện dự án

+ Hiện tại dự án sửa chữa, nâng cấp khách sạn Sunflower do Công ty TNHH Dịch vụ Hồng Ngọc triển khai đã bắt đầu đón khách và dự kiến chính thức khai trương vào tháng 9/2011. Toàn bộ vốn đầu tư tính tới thời điểm hiện tại cho dự án được lấy từ nguồn vốn tự có của bà Hồng và nguồn vốn tự huy động từ người thân.

+ Công ty dự kiến trong thời gian đầu mới đi vào hoạt động sẽ tăng cường các chính sách khuyến mại và quảng bá nhằm thu hút khách trong mùa du lịch cuối năm 2011. Trong thời gian tới Công ty sẽ triển khai tiếp cận và khai thác các tour du lịch trong nước và ký các hợp đồng với các Công ty du lịch nhằm cung cấp các gói dịch vụ trọn gói cho khách hàng.

+ Công ty Hồng Ngọc đã ký các hợp đồng thiết kế công trình với Công ty

TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Việt Pháp thiết kế phần kiến trúc, nội thất công trình và Công ty Cổ phần tư vấn Xây dựng Đông Dương thiết kế phần kỹ thuật. Đây là hai đơn vị thiết kế có uy tín trong ngành xây dựng. Hiện trạng khách sạn sau xây dựng đảm bảo đúng kiến trúc được thiết kế.

+ Gia đình bà Hồng thường xuyên theo dõi, giám sát chất lượng và tiến độ công trình nên chất lượng công trình là đảm bảo.

Thẩm định dòng tiền và tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án

Căn cứ giả định về thông số vận hành của dự án và cơ cấu chi phí hoạt động của dự án, cán bộ thẩm định đã xây dựng bảng dòng doanh thu, dòng chi phí của dự án, từ đó CBTĐ đã tính toán lại dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án như sau

ST

T Nội dung Giá trị Năm đầu tư Năm vận hành

-1 0 1 2 3 4

2010 2011 2012 2013 2014 2015I Dòng tiền dự án I Dòng tiền dự án

- Doanh thu 420,838.37 - 3,811 20,325 20,325 20,325 20,325

- Thu tài chính - -