Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3 Tầm quan trọng của việc quy định thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường ở nước ta, đất đai có một vai trị rất quan trọng, tất cả các giao dịch liên quan đến đất đai đều có ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế-xã hội, mà thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng là một nội dung lớn trong các quan hệ về đất đai nên pháp luật cần thiết có những quy định chặt chẽ nhằm điều chỉnh trong lĩnh vực này.
1.3.1 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để góp phần xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, giúp tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn cho các doanh nghiệp
Cùng với công cuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước, pháp luật về đất đai cũng đã thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa được phép giao dịch trong lưu thơng dân sự và thị trường Bất động sản thông qua việc cho phép các hành vi: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa thế, góp vốn, tặng cho, và đặc biệt là thế chấp bằng quyền sử dụng đất…. Sự thừa nhận này là vô cùng cần thiết vì trong điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần thì vai trị của hàng hóa đất đai là vơ cùng quan trọng, trước đây khi Nhà nước ta chưa cơng nhận đất đai là hàng hóa đã làm cho loại tài nguyên quý giá này không thể phát huy hết được giá trị kinh tế to lón của mình, bên cạnh đó dù pháp luật không cho phép nhưng do xuất phát từ yêu cầu của thực tế cuộc sống, thị trường giao dịch về đất đai vẫn “ngầm” diễn ra bên ngịai tầm kiểm sóat của Nhà nước, từ đó ta thấy được nhu cầu về các giao dịch bằng đất đai là vô cùng lớn. Chúng ta không thể kiềm hãm sự phát triển của lọai thị trường này, chính vì thế mà Luật Đất đai hiện hành và Hiến pháp 1992 đã chính thức thừa nhận đất đai là một lọai hàng hóa đặc biệt và cho phép thực hiện một số giao dịch về đất đai. Quy định này vừa tạo ra các cơ chế, chính sách giúp cho thị trường Bất động sản phát triển một cách vững chắc và lành mạnh, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường vừa đảm bảo sự quản lý thống nhất và chặt chẽ của Nhà nước đối với lọai hàng hóa đặc biệt này.
Đồng thời khi nói đến thị trường Bất động sản, thị trường về đất đai thì khơng thể khơng nhấn mạnh tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất. Chính biện pháp này đã gắn kết thị trường Bất động sản với thị trường tiền tệ; là
_________________________________________________________________________ một phương thức đảm bảo tín dụng vơ cùng hiệu quả trong họat động vay vốn, huy động các nguồn vốn ở cả trong và ngồi nước mà khơng làm mất đi quyền khai thác sử dụng đất của chủ thể vay vốn. Qua đó giúp cho các doanh nghiệp và các chủ thể sử dụng đất khác dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn vay để tiến hành đầu tư, phát triển họat động sản xuất kinh doanh kết hợp với việc tiếp tục khai thác, sử dụng mảnh đất đó để tạo thêm hiệu quả kinh tế.
Như vậy ta thấy được từ khi có sự quy định rõ ràng và chặt chẽ về thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần tạo nền tảng cho sự hình thành của thị trường Bất động sản, một thị trường có vai trị rất quan trọng và đang ngày càng “nóng” dần lên cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; mở rộng khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho các chủ thể sử dụng đất.
1.3.2 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm tối ưu cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy họat động Ngân hàng có quyền, góp phần thúc đẩy họat động Ngân hàng
Trong bối cảnh xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trị quan trọng trong việc phát triển kinh tế ở Việt Nam. Tín dụng ngân hàng là cơng cụ thúc đẩy các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho các chủ thể kinh tế cần thiết vay số vốn này. Nguồn vốn cho vay chủ yếu của tổ chức tín dụng là vốn huy động (trong đó tiền gửi chiếm tỷ lệ đáng kể). Chính vì vậy nhiệm vụ đầu tiên của tổ chức tín dụng là bảo vệ tiền gửi của khách hàng. Nếu một khoản cho vay nào đó bị thất thốt (khơng thu hồi được) thì trước tiên làm cho tổ chức tín dụng rơi vào tình trạng khơng có khả năng thanh tốn cho người gửi tiền. Do đó, tổ chức tín dụng phải ln ln thận trọng trong việc cho vay nhằm giảm thiểu những rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Mặt khác, nhiệm vụ của Ngân hàng Trung ương của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng là thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia, với mục đích đảm bảo hệ thống ngân hàng hoạt động một cách có hiệu quả, an tồn và ổn định. Nếu có sự thất thốt trong hoạt động tín dụng nào đó, dù chỉ ở một ngân hàng và chỉ ở một mức nào đó cũng sẽ đe doạ đến tính an tồn và ổn định của tồn hệ thống. Do đó khi tiến hành việc cho vay tiền, điều mà chủ nợ lo lắng nhất chính là khi đến hạn thanh tốn bên vay có trả nợ và trả đầy đủ hay khơng. Chính vì vậy khi cho vay các chủ nợ đa phần đều buộc bên vay phải tiến hành các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, các biện pháp này rất đa dạng bao gồm: thế chấp, bảo lãnh, cầm cố. Bảo đảm tiền vay là vấn đề vô cùng quan trọng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, bởi lẽ đây chính là các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn. Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay không phải là cái đích mà các bên trong quan hệ tín dụng ngân hàng mong muốn hướng tới, song trong điều
_________________________________________________________________________ kiện nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay thì có lẽ đây là biện pháp hữu hiệu nhất để bảo tồn vốn vay của các tổ chức tín dụng.
Chính vì vậy, để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho các tổ chức tín dụng và khách hàng hoạt động được thuận lợi, hệ thống pháp luật về ngân hàng nói chung, về bảo đảm tiền vay nói riêng được Nhà nước ta khơng ngừng hồn thiện, tạo hành lang pháp lý an tồn, thơng thống, phù hợp với chuẩn mực, thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Có thể nói, các quy định pháp lý về bảo đảm tiền vay là các quy định rất quan trọng, liên quan trực tiếp tới hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng cũng như đối với khách hàng vay vốn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, cá nhân, doanh nghiệp trong các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại cũng như trong hoạt động tín dụng (nâng cao trách nhiệm của các chủ thể vay vốn - sử dụng vốn vay có hiệu quả, đúng mục đích và trả nợ đúng hạn), đồng thời, góp phần bảo đảm thu hồi vốn vay cho các tổ chức tín dụng. Trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay thì biện pháp thế chấp, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng, biện pháp này vừa giúp các Ngân hàng giảm thiểu được rủi ro khi cho vay mà vẫn đảm bảo quyền khai thác sử dụng cho người thế chấp nên ngày càng phổ biến và được sử dụng ngày càng nhiều trong họat động vay vốn tại các Ngân hàng.
Qua đó có thể thấy thơng qua việc quy định về biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất đã giúp cho các Ngân hàng có thể n tâm hơn trong việc cho vay vì đã có tài sản thế chấp mà đây là lọai tài sản để vay vốn có giá trị lớn, các Ngân hàng, tổ chức tín dụng khơng phải lo lắng đến các rủi ro có thể xảy ra hoặc trong trường hợp người vay tiền khơng thanh tóan nợ thì Ngân hàng vẫn có thể xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ. Từ sự yên tâm đó, các Ngân hàng có thể mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cấp phát tín dụng của mình, làm cho ngành Ngân hàng ngày càng phát triển.
1.3.3 Đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
Việc pháp luật quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất, nó mang lại giá trị tài sản đích thực cho người sử dụng đất; bên cạnh việc được tiếp tục khai thác, sử dụng, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, người sử dụng đất cịn có thể dùng chính quyền sử dụng đất đó để vay vốn phục vụ cho việc sử dụng có hiệu quả chính mảnh đất đó và các nhu cầu sản xuất, kinh doanh khác. Vì thế biện pháp này rất được các chủ thể sử dụng đất ưa chuộng áp dụng, họat động thế chấp bằng quyền sử dụng diễn ra rất phổ biến trong đời sống hằng ngày. Chính vì thế pháp luật càng cần phải có những quy định hết sức chặt chẽ để điều chỉnh cho mảng họat động này để vừa có thể kiểm sóat họat động của các chủ thể được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất vừa có thể bảo vệ được các quyền và lợi ích chính đáng cho chính các chủ thể đó. Đất đai
_________________________________________________________________________ là tài sản quan trọng của quốc gia và cũng là lọai tài sản có giá trị rất lớn của người dân, vì vậy nếu các quy định trong lĩnh vực đất đai nói chung và thế chấp bằng quyền sử dụng đất nói riêng mà lỏng lẽo sẽ dẫn đến việc kẻ xấu lợi dụng khe hở của pháp luật để trục lợi bất chính khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai mà người phải gánh chịu nhiều thiệt thịi nhất chính là các chủ thể sử dụng đất. Do đó việc pháp luật ngày càng hịan thiện hơn các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cũng chính là góp phần củng cố vững chắc hệ thống pháp luật về đất đai, bảo đảm được các quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Tóm lại, việc quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thuận lợi hơn trong việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng nhằm thỏa mãn những nhu cầu trong đời sống sản xuất kinh doanh, đáp ứng kịp thời các nhu cầu của một nền kinh tế đang phát triển theo hướng năng động hơn, đồng thời cũng tạo được hành lang pháp lý an toàn cho các tổ chức tín dụng khi thực hiện chức năng cho vay bằng việc bảo đảm khả năng thu hồi nợ thông qua việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Thế nhưng để có được những quy định tương đối tiến bộ như ngày nay, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đã phải trải qua nhiều giai đoạn để ngày càng hịan thiện và phát triển mình hơn, việc tìm hiểu về quá trình phát triển của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện quyền này cũng như nhận thấy được sự tiến bộ của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.