Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.3 Giá trị pháp lý của việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất
Các trường hợp đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Thế chấp, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất);
Thế chấp bằng nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm; thế chấp bằng nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với đất);
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai);
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai;
Thay đổi, sửa chữa sai sót, xố đăng ký thế chấp trong các trường hợp nêu trên; Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
Giá trị pháp lý của việc đăng ký theo quy định tại điểm 8, mục I, Thông Tư 05/2005:
Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền là điều kiện để hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành.
Việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý đối với người thứ ba trong thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký.
Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa nghĩa vụ được bảo đảm và các nghĩa vụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, việc đăng ký là điều kiện để hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, thứ tự ưu tiên thanh toán cũng được xác định căn cứ vào thời điểm đăng ký. Đồng thời việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất cịn đảm bảo cho cơng tác quản lý của Nhà nước đối với sự biến động về đất đai,
_________________________________________________________________________ tránh trường hợp cùng một bất động sản hoặc cùng một quyền sử dụng đất được đem thế chấp ở nhiều nơi mà Nhà nước không thể biết và không quản lý được. Sau đây xin trích dẫn nguyên văn một trường hợp được đăng trên báo điện tử để làm rõ hơn về giá trị của việc đăng ký thế chấp:
Năm 2003, bà Huỳnh Thị Sáu (ngụ tại xã Đơng Hịa, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) đã mang hết số tiền tiết kiệm 100 triệu đồng của mình cho bà Nguyễn Thị Thùy Trang (ngụ cùng xã) mượn. Để làm tin, bà Trang đã mang “giấy đỏ” đứng tên mình giao cho bà Sáu và hẹn sau hai tháng sẽ trả cả cả gốc lẫn lãi. Mặc dù thời hạn thanh toán nợ đã hết từ lâu nhưng bà Sáu chờ hồi vẫn khơng thấy bà Trang trả nợ. Sau đó, bà Sáu gửi đơn ra Tịa án nhân dân huyện Dĩ An để yêu cầu bà Trang trả nợ. Theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự do Tòa án nhân dân huyện Dĩ An lập năm 2007, bà Trang phải trả lại cho bà Sáu số tiền đã mượn. Đồng thời, bà Sáu phải trả lại cho bà Trang “giấy đỏ” ngay sau khi đã nhận đủ tiền. Sau ngày quyết định trên có hiệu lực, bà Sáu đã nhiều lần liên hệ với bà Trang để yêu cầu thi hành án. Tuy nhiên, bà Trang lại có thái độ bất hợp tác và khơng muốn trả nợ. Khơng cịn cách nào khác, bà Sáu đã chạy lên cơ quan thi hành án để nhờ giúp đỡ. Ngày 9-11-2007, Thi hành án huyện Dĩ An đã ra quyết định thi hành án. Bất ngờ, 20 ngày sau đó, cơ quan này lại ra quyết định trả lại cho bà Sáu đơn yêu cầu thi hành án. Lý do được nêu ra là bà Trang khơng có điều kiện để thi hành án. Thấy q vơ lý vì chính mình đang cất giữ tờ “giấy đỏ” đứng tên bà Trang, bà Sáu đã tự đi tìm hiểu vụ việc. Hóa ra, bà Trang đã làm đơn cớ mất “giấy đỏ” và xin cấp lại giấy khác. Ngay sau khi được Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An cấp lại “giấy đỏ” mới, bà Trang đã bán căn nhà cho người khác để né tránh việc thi hành án. Chính vì lẽ này, Thi hành án huyện Dĩ An không thể cưỡng chế bà Trang thi hành án8.
Như vậy thay vì nhận thế chấp đất “giấy tay”, mọi người nên làm thủ tục đăng ký thế chấp đúng quy định của pháp luật để tránh được các rủi ro phát sinh. Cụ thể, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thành văn bản, được cơ quan thẩm quyền chứng nhận. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp (người sử dụng đất) đăng ký việc thế chấp. Nếu làm đúng những quy định này thì đã khơng xảy ra tình trạng như trên. Qua những vụ việc này, chúng ta lại thấy rõ tầm quan trọng của việc đăng ký giao dịch đảm bảo cũng như việc cần thiết phải cơng khai tình trạng pháp lý của bất động sản. Thực tế, đăng ký giao dịch đảm bảo đối với bất động sản có nhiều cái lợi. Đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ cơng khai hố các thơng tin giao dịch tín dụng cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu khi xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế. Nhưng quan trọng hơn, trong các trường hợp có tranh chấp xảy ra, đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ xác định được thứ tự ưu tiên
8
http://www.haiphong.gov.vn/sotuphap/vn/index.asp?menuid=534&parent_menuid=463&f useaction=3&articleid=2113/Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất_Ngọc Nghinh
_________________________________________________________________________ thanh toán giữa các bên cùng nhận đảm bảo trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nhiều lợi ích là vậy, nhưng cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản hiện nay lại khơng khuyến khích người dân làm theo pháp luật, dù nhiều người biết rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân trong các giao dịch có tranh chấp khơng được bảo vệ khi bất động sản chưa được đăng ký. Vì thế trong chủ trương, chính sách pháp luật hiện nay, chúng ta nên đẩy mạnh việc tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật sâu rộng trong nhân dân; nâng cao trình độ chun mơn của các cán bộ Nhà nước; tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các tài liệu, hồ sơ của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan có liên quan; xử lý nghiêm minh những hành vi cố ý làm trái pháp luật, sách nhiễu người dân. Có như vậy mới đảm bảo cho người dân thực hiện tốt công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của mình.