Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.6 Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất thế chấp
2.6.5 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong trường hợp chỉ thế
gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
Trước đây khi các tổ chức tín dụng nhận thế chấp chấp tài sản gắn liền với đất mà không nhận thế chấp quyền sử dụng đất như trong trường hợp các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất, nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền trên đất thì sẽ xảy ra rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Thực tế cho thấy, việc xử lý tài sản trên đất th mà khơng có sự bảo đảm pháp lý một cách chắc chắn rằng bên mua tài sản thế chấp trên đất thuê sẽ tiếp tục được thuê đất có tài sản thế chấp đó thì sẽ khơng thể xử lý tài sản bảo đảm một cách bình thường, gây nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngoài ra nếu Nhà nước thu hồi đất theo các trường hợp quy định tại tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12, Điều 38, Luật Đất đai 2003 thì Nhà nước sẽ không bồi thường về đất, như vậy các tồ chức tín dụng sẽ chịu những rủi ro đất lớn khi nhận thế chấp tài sản trên đất thuê.
Với sự ra đời của Nghị Định 163/2006/NĐ-CP đã giúp giải quyết phần nào những khó khăn cho các tổ chức tín dụng về vấn đề này. Tại Điều 68, khoản 2 của Nghị Định 163 quy định: “trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà
không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Trong trường hợp tài sản được hình thành trên đất sau khi quyền sử dụng đất được đem đi thế chấp hoặc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà khơng thế chấp tài sản có trên đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp sẽ xử lý chung cả quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất, sau đó giá trị quyền sử dụng đất sẽ được đem thanh tốn nợ cịn tiền bán tài sản sẽ trả về cho chủ sở hữu (bên thế chấp) hoặc thanh tốn cho bên có quyền đối với tài sản đó.
Điều này xuất phát từ tính chất của bất động sản, toàn bộ bất động sản là một khối nên cho dù chỉ thế chấp tài sản có trên đất mà khơng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản có trên đất thì khi xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cũng sẽ xử lý như trong trường hợp thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất: khơng thể tách rời khối bất động sản mà vẫn xử lý chung. Sau khi xử lý tòan bộ khối bất động sản mới xác định phần giá trị nào được dùng để thanh toán nợ và phần giá trị nào phải trả lại cho bên có quyền. Như vậy ta thấy được việc pháp luật quy định những trường hợp chủ thể sử dụng đất không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp bằng tài sản
_________________________________________________________________________ thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất là khá bất hợp lý vì khi xử lý tài sản thế chấp thì bên nhận tài sản cũng vẫn được chuyển giao quyền sử dụng đất đó từ người sử dụng đất trước đây, như vậy không cần thiết phải quy định riêng các trường hợp chỉ được thế chấp tài sản có trên đất mà nên cho phép các chủ thể sử dụng đất đều được bình đẳng với nhau trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, cho dù sử dụng đất dưới hình thức thuê đất hay được Nhà nước giao đất thì miễn là chủ thể sử dụng đất thì đều có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, có như vậy mới tạo được sự công bằng trong pháp luật về đất đai.
Qua những tìm hiểu và phân tích trên đây ta có thể thấy được phần nào diện mạo của thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay, tuy đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với trước đây nhưng vẫn chưa hoàn toàn phù hợp với nhịp sống kinh tế xã hội hiện tại. Những thành quả đạt được trong thời gian qua đã một phần giải quyết được nhu cầu vốn cho xã hội và tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, thế nhưng bên cạnh đó vẫn cịn rất nhiều vướng mắc, bất cập làm kiềm hãm quyền thế chấp quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, kiềm hãm khả năng tiếp cận nguồn vốn của các các nhân, tổ chức. Do đó chúng ta cần phải khẩn trương rà sóat lại các quy định của pháp luật, bãi bỏ những thủ tục rườm rà không cần thiết, thay thế chúng bằng những quy định mang tính khả thi cao, giúp cho việc thực hiện quyền của người dân được dễ dàng thuận lợi và tận dụng triệt để nguồn vốn trong và ngịai nước lưu thơng trong nền kinh tế nước ta hiện nay.
_________________________________________________________________________
KẾT LUẬN:
Trong giai đọan nền kinh tế đất nước đang phát triển theo cơ chế thị trường thì nguồn vốn tín dụng là một nhu cầu vô cùng thiết yếu cho sự phát triển. Một trong những yếu tố giúp cho nguồn vốn tín dụng dễ dàng tiếp cận được với người vay chính là những bảo đảm cho bên cho vay, việc bảo đảm này được thực hiện thông qua các biện pháp như cầm cố, thế chấp…Nhận thức được tầm quan trọng của nguồn vốn tín dụng trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã và đang ngày càng hòan thiện hệ thống pháp luật về các giao dịch bảo đảm tiền vay nói chung cũng như biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, vì hiện nay thế chấp quyền sử dụng đất đang ngày trở nên thông dụng, được các chủ thể áp dụng ngày càng nhiều hơn khi có nhu cầu vay vốn tín dụng. Trong thời gian qua Nhà nước ta đã nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm hịan thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, để các quy định này ngày càng phù hợp hơn với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, để pháp luật ngày càng đi sâu vào thực tế đời sống giúp cho sự quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực đất đai được chặt chẽ và tòan diện. Những cố gắng của Nhà nước ta đã mang lại nhiều thành tựu tích cực, giúp cho việc thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được thuận lợi, dễ dàng hơn thông qua các thủ tục ngày càng được đơn giản hóa và rõ ràng minh bạch hơn, từ đó các chủ thể sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn vay được dễ dàng. Thế nhưng những cải cách tiến bộ đó vẫn chưa hồn tồn khắc phục được hết những lỗ hổng pháp lý trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, một phần do những khó khăn về mặt khách quan vì đất đai là một lọai tài sản có tính chất đặc biệt, nó khơng giống với các lọai tài sản thông thường nên việc điều chỉnh những vấn đề liện quan đến đất đai cũng rất khó khăn phức tạp mặt khác là do trong nền kinh tế đang phát triển theo chiều hướng hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay đất nước chúng ta vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập mang tính chủ quan do thói quen quan liêu bao cấp trong thủ tục hành chính vẫn chưa hịan tịan khắc phục được, và về mặt kỹ thuật lập pháp hiện nay ta vẫn cịn rất nhiều yếu kém dẫn đến tình trạng các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được ban hành với số lượng nhiều nhưng không nhất quán, chồng chéo lên nhau đưa đến khó khăn trong việc áp dụng, các văn bản cũ đã khơng cịn phù hợp với sự phát triển năng động của các quan hệ trong lĩnh vực đất đai, còn các văn bản vừa mới được ban hành cũng bộc lộ nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, khơng dự liệu được hết những tình huống phát sinh trong thực tế. Chính vì thế việc thế chấp quyền sử dụng đất vẫn chưa có cơ sở pháp lý vững chắc để thực hiện, còn gây nhiều phiền hà, khó dễ cho người dân khi tham gia vào quan hệ thế chấp.
Việc quan trọng hiện nay là chúng ta phải khắc phục được những hạn chế đang còn tồn tại từ trong các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải
_________________________________________________________________________ bãi bỏ những quy định, những thủ tục phức tạp làm trì trệ kéo dài khả năng tiếp cận nguồn vốn và việc kinh doanh của người dân; tinh giảm số lượng các văn bản pháp luật đang chồng chéo nhau nhằm hướng tới xây dựng một hệ thống pháp luật hòan chỉnh hơn về vấn đề này. Nhà nước ta cũng cần chú trọng hơn nữa đến quyền thế chấp quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức nước ngòai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi quyền sử dụng đất của họ tại Việt Nam đang ngày càng được mở rộng hơn. Tiếp đến một vấn đề cũng hết sức quan trọng và cần được khắc phục triệt để đó là tư tưởng quan liêu bao cấp đang còn tồn tại trong nhận thức của một số cán bộ Nhà nước, phải tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục ý thức cũng như kỹ năng nghiệp vụ vững vàng cho các cán bộ trong việc hướng dẫn, giúp đỡ và tiến hành các thủ tục liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất cho người dân; xử lý nghiêm minh những trường hợp cố ý vi phạm pháp luật về đất đai, các cán bộ bị thóai hóa, biến chất lợi dụng chức vụ để trục lợi. Đồng thời pháp luật cũng nên chủ trương mở rộng quyền tìm hiểu, tiếp cận các thơng tin về tình trạng pháp lý của đất đai giúp cho các tổ chức tín dụng yên tâm hơn trong việc cấp tín dụng và các doanh nghiệp có được thơng tin chắc chắn khi tiến hành đầu tư trong lĩnh vực đất đai.
Hy vọng rằng với những thay đổi tích cực hiện có và những kinh nghiệm đúc kết được từ thực tiễn áp dụng các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất sẽ giúp cho hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và những quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng đuợc hịan thiện hơn nữa, sâu sát với thực tiễn áp dụng và tạo sự thuận tiện dễ dàng cho người dân hơn khi tiến hành các thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, xóa thế chấp cũng như khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ; đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất cũng như của các tổ chức tín dụng.