Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.6 Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất thế chấp
2.6.3 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Theo quy định tại Điều 130, khoản 3, Luật Đất đai 2003 thì khi đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
Qua đó ta thấy được pháp luật đất đai hiện hành đã tăng cường hơn nữa quyền tự chủ, quyền tự do cam kết, thoả thuận, kết hợp với việc đề cao nguyên tắc tự chịu trách nhiệm của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, như cho phép các bên được tự do thỏa thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ; các quy định pháp luật chỉ được áp dụng trong trường hợp các bên khơng có thoả thuận, không đạt được thoả thuận hoặc không thể xử lý được theo thỏa thuận. Điều này hồn tồn phù hợp với tính chất của các quan hệ dân sự, khắc phục được sự lạc hậu của các quy định pháp luật trước đây so với sự phát triển kinh tế xã hội trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, tạo cơ chế thơng thống cho sự phát triển của đời sống xã hội, song vẫn đảm bảo tính an tồn pháp lý trong giao lưu dân sự.
Như vậy nếu như trong hợp đồng có dự liệu hoặc trong q trình thương lượng, các bên đạt đến thoả thuận về phương thức xử lý thì nội dung ấy được xem là có hiệu lực thi hành (ví dụ như các bên lựa chọn phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ được nhận chính quyền sử dụng đất đó).
Do đây là các phương thức do các bên tự do thỏa thuận nên chúng tôi không tiến hành phân tích kỹ nhưng việc chọn phương pháp nào để áp dụng khơng hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các bên vì trong từng hịan cảnh, từng điều kiện khách quan khác nhau các bên chỉ có thể lựa chọn phương pháp này mà khơng thể áp dụng phương pháp khác. Ví dụ như trong trường hợp Ngân hàng nhận thế chấp
_________________________________________________________________________ quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì các bên khơng thể thỏa thuận lựa chọn phương pháp xử lý là bên nhận thế chấp được nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp vì Ngân hàng khơng có chức năng sản xuất nông nghiệp nên không thể trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp. Như vậy việc các bên thỏa thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ phải là sự thỏa thuận phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai về tư cách chủ thể, về hình thức và mục đích sử dụng đất…
Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có thoả thuận về phương thức xử lý: Nghị định 163/2006/NĐ-CP khi quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có thoả thuận thì chỉ quy định biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp như vậy NĐ163/2009 đã có sự quy định khác với Luật Đất đai 2003 khi không đề cập đến biện pháp bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp để thu hồi nợ. Xét về hiệu lực pháp lý thì Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cao hơn nên biện pháp bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp để thu hồi nợ vẫn được áp dụng.