Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.2.1Thẩm quyền đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
2.4.2 Thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
2.4.2.1Thẩm quyền đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Mơi trường, Trưởng phịng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội.
_________________________________________________________________________ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất có thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngồi.
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường của UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất có thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Đối với các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thì chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện do Phịng Tài ngun và Mơi trường trực tiếp thực hiện.
Ngồi ra, để khắc phục khó khăn khi xác định thẩm quyền đăng ký của cơ quan đăng ký tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều thửa đất hoặc nhiều địa phương (ví dụ các cơng trình theo tuyên), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đã quy định theo hướng việc đăng ký thế chấp bảo lãnh trong trường hợp này được thực hiện tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp và trình tự, thủ tục đăng ký được thực hiện theo Thông tư số 01/2002/TT-BTP ngày 09-01-2002 của Bộ Tư pháp về giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và các Chi nhánh.
Qua sự đa dạng của các cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ta thấy được hành lang pháp lý cho hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, mà cụ thế là thế chấp tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng cịn hết sức "lấn
cấn": việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện phân tán nhiều cơ quan như Trung
tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp); Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan quản lý nhà đất, cịn có Cục Hàng khơng dân dụng lại thực hiện đăng ký thế chấp máy bay và Cục Hàng hải thực hiện đăng ký thế chấp tàu biển... Sự phân tán này đã gây nên hàng loạt kẽ hở trong quản lý. Một ví dụ điển hình trong thời gian gần đây là việc giới kinh doanh bất động sản xôn xao về vụ việc hàng chục người bỏ tiền tỷ mua biệt thự đã bị thế chấp ngân hàng trong dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội):
Vụ việc này có thể tóm tắt như sau. Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh do Công ty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm (nay là Cơng ty Cổ phần Tập đồn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn) làm chủ đầu tư, được khởi công vào cuối năm 2004. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh (tách ra từ dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh), phía Bảo Sơn đã
_________________________________________________________________________ ký hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh với Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T. Theo đó, Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phần xây dựng thô biệt thự chuyển giao lại cho D&T. Sau khi hợp đồng hợp tác đầu tư và cam kết chuyển giao được ký kết, D&T đã vay vốn Ngân hàng Dầu khí Tồn cầu (GP Bank) để thực hiện dự án bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của 47 căn biệt thự). Song ngay sau khi làm thủ tục thế chấp vay tiền ngân hàng, D&T đã chia lô khu đất trên để bán cho 47 hộ dân. Đến tháng 12/2008, do D&T không thực hiện nghĩa vụ thanh tốn với GP Bank, GP Bank ra thơng báo chuyển quyền hưởng thụ lô đất trên. Đến lúc này, 47 hộ dân mới "ngã ngửa" khi biết mình đã bỏ tiền mua đất đã bị ngân hàng siết nợ. Thay vì được giao nhà như cam kết, 47 hộ dân đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền lớn đã nộp. Từ vụ việc này ơng Trần Đơng Tùng, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp) cho rằng, sự thiếu cẩn trọng khi tìm hiểu thơng tin pháp lý của bất động sản đã dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc cho nhà đầu tư. Nhưng ông cũng thừa nhận trong nhiều trường hợp dẫn đến hậu quả, ngun nhân lại khơng xuất phát từ phía người dân.Theo ơng Tùng, lẽ ra việc cung cấp thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là việc làm thường xuyên khi hàng hoá xuất hiện trên thị trường luôn tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý, nhưng với hệ thống đăng ký giao dịch đảm bảo hiện nay, rất khó cơng khai minh bạch về pháp lý bất động sản.
Nhận định của ông Tùng trong thời điểm hiện nay là hịan tịan chính xác, khơng thể hòan tòan đổ lỗi cho người dân mù mờ về thông tin pháp lý của bất động sản là do sự khơng cẩn thận của trong việc tìm hiểu thơng tin vì khi các doanh nghiệp, các cá nhân muốn tìm hiểu về tình trạng pháp lý của bất động sản thì phải đến "gõ cửa" các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo. Đây là một bất cập, hiện nay hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán theo từng loại tài sản, trong khi chưa xây dựng được cơ chế hồn chỉnh về trao đổi thơng tin giữa các cơ quan, do đó chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm. Hệ quả của việc này là thơng tin về tài sản bị phân tán, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân trong việc tìm hiểu thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản, có nhiều trường hợp khi được cung cấp thông tin cũng đã mất tới hàng tháng trời với nhiều thủ tục phức tạp. Hiện tại, các ngân hàng vẫn đối mặt với sự nhiêu khê của thủ tục "hành là chính" do khơng có sự thống nhất của các cơ quan đăng ký dẫn đến hệ lụy là nguồn vốn cịn rất khó khăn mới đến được với doanh nghiệp do tâm lý e ngại của Ngân hàng6.
6
_________________________________________________________________________ Vì vậy, trước mắt, chúng ta nên quan tâm đến việc cải cách tổ chức để thu gọn địa điểm đăng ký bảo đảm giao dịch, hướng tới một hệ thống đăng ký thống nhất và thuận tiện hơn, tạo điều kiện cho việc đăng ký, tìm hiểu thơng tin về tài sản được dễ dàng hơn thúc đẩy họat động thế chấp ngày càng tăng, nguồn vốn được lưu thông mạnh mẽ trong thị trường.