Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1 Điều kiện để có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở phần chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất, không phải bất cứ người sử dụng đất nào cũng có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà họ phải thỏa mãn những điều kiện được pháp luật quy định thì mới có được quyền năng này. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì các chủ thể sử dụng đất phải thỏa mản những điều kiện sau thì mới có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh (Theo quy định tại Điều 113, khỏan 7, Luật Đất đai 2003). Việc quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” như trên là khá bất hợp lý vì hộ gia đình, cá nhân khơng giống với tổ chức kinh tế là chỉ thực hiện chức năng sản xuất kinh doanh mà bên cạnh đó hộ gia đình, cá nhân cịn cần nguồn vốn để phục vụ cho các nhu cầu khác của đời sống, kể cả vay vốn để học tập, trị bệnh cứu người hay nhu cầu mua sắm những vật chất thiết yếu phục vụ cho đời sống. Nếu quy định một cách cứng nhắc như pháp luật hiện hành thì sẽ khơng đáp ứng được các nhu cầu thiết thực nhất trong đời sống thường ngày của người sử dụng đất; việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khơng thể đạt được hiệu quả tối ưu; đời sống gia đình khơng được bảo đảm. Như vậy xem ra Luật Đất đai 2003 tuy đã cải thiện nhiều bất cập của những văn bản pháp luật về đất đai trước đây nhưng bản thân nó vẫn chưa phải là hồn thiện và cần phải được chỉnh lý cho phù hợp hơn với thực tế cuộc
_________________________________________________________________________ sống đang ngày càng được nâng cao, xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu, địi hỏi hơn.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn th đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất (Theo quy định tại Điều 114, khoản 2, Luật Đất đai 2003). Đây là một quy định khơng thật sự có ý nghĩa về mặt kinh tế vì tài sản bảo đảm tính trên số tiền thuê đất sẽ giảm xuống theo thời gian sử dụng đất, trong khi nghĩa vụ trả nợ có thể giảm, có thể vẫn giữ ngun hoặc thậm chí cịn tăng lên theo thời gian vay.
Riêng các trường hợp sau hộ gia đình, cá nhân chỉ có thể thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh. (Theo quy định tại Điều 114, khoản 1, điểm c, Luật Đất đai 2003)
Hộ gia đình, cá nhân th lại đất trong khu cơng nghiệp. (Theo quy định tại Điều 114, khoản 3, Luật Đất đai 2003)
Thứ hai, tổ chức trong nước muốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải có
những điều kiện:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn (Theo quy định tại Điều 110, khoản 2, điểm d, Luật Đất đai 2003). Cụm từ “để vay
vốn” tiếp tục thể hiện sự cứng nhắc của Luật Đất đai hiện hành, trong quá trình sản
xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế bên cạnh việc cần nguồn vốn để họat động thì vẫn cịn nhiều chức năng khác như: có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình để được bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại. Việc quy định hẹp như vậy đã làm hạn chế khả năng sử dụng nguồn vốn một cách đa dạng để mang lại nhiều lợi ích về kinh tế hơn. Vấn đề này cũng cần được xem xét lại và mở rộng hơn.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, áp dụng cho cả trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp. (Theo quy định tại Điều 111, khoản 1, điểm đ và khoản 2, Luật Đất đai 2003)
_________________________________________________________________________ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. (Theo quy định tại Điều 112, khoản 2, đoạn 1, Luật Đất đai 2003)
Riêng các trường hợp sau tổ chức trong nước chỉ có thể thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các cơng trình khơng bằng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước. (Theo quy định tại Điều 109, khỏan 3, Luật Đất đai 2003)
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. (Theo quy định tại Điều 110, khoản 3, Luật Đất đai 2003)
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất, kinh doanh; áp dụng cho cả trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp (Theo quy định tại Điều 111, khoản 1, điểm b và khoản 2, Luật Đất đai 2003). Lại một lần nữa Luật Đất đai 2003 thể hiện sự bất cập về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này tổ chức kinh tế không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê “để vay vốn sản xuất, kinh doanh”. Ở đây chúng tôi không bàn cãi đến vấn đề quyền sử dụng đất thuê được thế chấp như thế nào nhưng thiết nghĩ nếu pháp luật đã cho phép tổ chức kinh tế được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th thì cũng nên mở rộng về mục đích được thế chấp cho tổ chức kinh tế, không nên ràng buộc là chỉ được thế chấp “để vay vốn sản xuất, kinh
doanh” mà có thể thế chấp để đáp ứng cho nhiều nhu cầu khác như đã phân tích ở
phần trên, vì dù sao trong khối tài sản thế chấp cũng có phần tài sản thuộc sở hữu của chính tổ chức kinh tế nhưng nếu không cho tổ chức được tự do định đoạt về mục đích sử dụng tiền vay được từ chính tài sản của mình thì xem ra có phần bất hợp lý.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. (Theo quy định tại Điều 112, khoản 2, đoạn 1, Luật Đất đai 2003)
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngòai; tổ chức, cá nhân nước ngòai
được thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
Người Việt nam định cư ở nước ngòai; tổ chức, cá nhân nước ngòai đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Theo quy định tại Điều 119, khỏan 3, điểm d, Luật Đất đai 2003)
_________________________________________________________________________ Người Việt nam định cư ở nước ngòai; tổ chức, cá nhân nước ngòai thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Theo quy định tại Điều 120, khoản 2, điểm c, Luật Đất đai 2003)
Người Việt nam định cư ở nước ngòai về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất. (Theo quy định tại Điều 119, khoản 1, điểm b, Luật Đất đai 2003)
Người Việt nam định cư ở nước ngòai được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Theo quy định tại Điều 120, khoản 1, điểm b, Luật Đất đai 2003)
Riêng các trường hợp sau người Việt nam định cư ở nước ngòai; tổ chức, cá nhân nước ngịai chỉ có thể thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:
Người Việt nam định cư ở nước ngòai; tổ chức, cá nhân nước ngòai đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. (Theo quy định tại Điều 119, khỏan 2, điểm b, Luật Đất đai 2003)
Người Việt nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngòai thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất hàng năm. (Theo quy định tại Điều 120, khoản 2, điểm b, Luật Đất đai 2003)
Người Việt nam định cư ở nước ngòai được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở. (Theo quy định tại Điều 121, khoản 2, điểm c, Luật Đất đai 2003)
Các điều kiện trên đây chính là những hạn chế mà Nhà nước đặt ra đối với người sử dụng đất và chỉ khi thỏa mãn được các điều kiện đó thì họ mới có được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây là các điều kiện chỉ áp dụng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với các chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên các điều kiện này chỉ xác lập quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất, còn trên thực tế để thực hiện được quyền năng này, pháp luật còn đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện để thực hiện quyền.