Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.6.3.1Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp
2.6 Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất thế chấp
2.6.3.1Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp
Khi đến hạn thanh tóan nợ mà bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ.
Việc pháp luật cho phép bán đấu giá bằng quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo được quyền lợi cho bên thế chấp hơn vì khi quyền sử dụng đất được đem đấu giá, ai ra giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đó điều này đồng nghĩa với việc giá trị của quyền sử dụng đất sẽ được đẩy lên ở mức giá khá cao, từ đó người sử dụng đất sẽ thu được một khỏan tiền tương xứng với giá trị thật của quyền sử dụng đất đó trên thị trường, đồng thời cũng nâng cao khả năng thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp.
Thế nhưng biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất cũng không phải là biện pháp tối ưu khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, vấn đề thực hiện biện pháp này vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập, khơng rõ ràng:
Thứ nhất, về mặt pháp luật, theo quy định Luật Đất đai 2003 thì các tổ chức tín
dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất không được tự mình tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ mà phải yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc này. Nhưng hiện nay các văn bản hướng dẫn thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp khơng rõ ràng gây khó khăn cho việc áp dụng. Trước đây khi Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA- BTC-TCĐC về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín
_________________________________________________________________________ dụng cịn hiệu lực thì tổ chức tín dụng phải chuyển hồ sơ của tài sản thế chấp sang Trung tâm bán đấu giá chuyên trách thuộc Sở tư pháp để xử lý quyền sử dụng đất, khi đó tiến độ xử lý quá chậm, mất nhiều thời gian, thậm chí nhiều trường hợp tồn đọng không xử lý được. Việc này do nhiều nguyên nhân, nhưng có một ngun nhân khơng thể không nhắc đến là hoạt động của Trung tâm bán đấu giá kém hiệu quả. Đồng thời khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bằng phương thức bán đấu giá, tổ chức tín dụng phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, làm cho quy trình bán đấu giá càng mất nhiều thời gian và thủ tục. Trong khi khối lượng tài sản thế chấp của cá tổ chức tín dụng là rất lớn mà việc chờ đợi được cấp giấy phép bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ làm cho thời gian thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng sẽ lại càng kéo dài.
Hiện nay Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC đã hết hiệu lực và vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp sẽ được điều chỉnh bởi Nghị Định 163/2006/NĐ-CP, thế nhưng những quy định tại Nghị Định này hết sức chung chung, và đến nay vẫn chưa có một văn bản nào được ban hành để hướng dẫn Nghị Định 163 về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, do đó việc áp dụng những quy định hiện hành là hết sức khó khăn.
Nếu viện dẫn sang Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định của chính phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 1 năm 2005 về bán đấu giá tài sản thì tại điểm 2.2 của Thơng tư này lại quy định cho phép các tổ chức tín dụng được lựa chọn ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản để uỷ quyền bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác để tiến hành bán đấu giá tài sản bảo đảm, như vậy đã mở rộng hơn chủ thể để các tổ chức tín dụng ủy quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm, tạo sự thuận lợi hơn cho các tổ chức tín dụng về mặt thủ tục. Tuy nhiên vấn đề là ở Thông tư này cũng không quy định cụ thể về cơ chế bán đấu giá đối với quyền sử dụng đất thế chấp trong khi đất đai là lọai tài sản đặc biệt không thể áp dụng những quy định chung cho tất cả các lọai tài sản bảo đảm như quy định tại Thơng tư 03//2005/TT-BTP được.
Chính vì thế việc xác định pháp luật để áp dụng đối với việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp bằng phương thức bán đấu giá cịn nhiều khó khăn. Hiện nay việc cần làm là chúng ta cần gấp rút soạn thảo các Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn việc thực hiện Nghị Định 163/2006/NĐ-CP để việc áp dụng pháp luật trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp nói riêng được thống nhất và bảo đảm được sự vững chắc của hệ thống pháp luật nước nhà.
Thứ hai, do tâm lý của người mua, cho rằng tài sản bán đấu giá là tài sản do làm
_________________________________________________________________________ mắn nên dẫn đến tâm lý e ngại, không dám mua, đưa đến việc đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ bị thất bại hoặc kéo dài.
Vì vậy việc cần làm hiện nay là phải đơn giản hóa thủ tục bán đấu quyền sử dụng đất để giảm bớt thời gian phải chờ đợi khá lâu mới được thu hồi vốn của các tổ chức tín dụng, khơng gây trở ngại cho họat động kinh doanh của các tổ chức tín dụng. Ngồi ra pháp luật nên cho phép các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản cũng được tham gia tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất, chứ không chỉ riêng các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản mới có quyền này như trong quy định tại như vậy sẽ làm tăng sức cạnh tranh trong thị trường đấu giá, từ đó các thủ tục phức tạp tự nhiên sẽ được đơn giản hóa và việc phục vụ khách hàng cũng như việc tiến hành các phiên bán đấu giá cũng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.