Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.2 Điều kiện để thực hiện quyền
Theo bố cục được quy định trong phần thứ năm của Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, ta thấy thế chấp quyền sử dụng đất cũng chịu sự điều chỉnh của những quy định này, như vậy khi thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất.
_________________________________________________________________________ Các điều kiện này được quy định tại Điều 106, khỏan 1, Luật Đất đai 2003 bao gồm bốn điều kiện:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện vô cùng quan trọng vì nếu thiếu nó sẽ khơng có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Kế đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nâng cao hiệu quả của họat động theo dõi, kiểm tra sự biến động của tình hình sử dụng đất, đảm bảo cho khả năng xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp, đảm bảo tính chặt chẽ của pháp luật. Tuy nhiên, điều kiện này phụ thuộc rất lớn vào công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Hiện nay vấn đề đặt ra là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhất là tại các đô thị lớn) dẫn đến thiếu cơ sở để chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy điều kiện cơ bản này phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước thơng qua việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 48, Luật Đất đai 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lọai giấy do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi lọai đất. Trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Nhưng do việc chậm thực hiện trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Luật Đất đai 2003 đã quy định linh động hơn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, trong đó có cả thế chấp quyền sử dụng đất. Thông tư 05/2005 ngày 16/06/2005 và Luật Đất đai 2003 quy định cho phép hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tuy chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được tiến hành thế chấp bằng quyền sử dụng đất nếu có một trong các lọai giấy tờ theo quy định tại khỏan 1,2 và khoản 5, Điều 50, Luật Đất đai 2003. Về vấn đề này Nghị Định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai theo quy định tại Điều 66 của đã dẫn đến hai cách hiểu: một là, từ ngày 01/01/2009, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch; hai là, kể từ ngày 01/01/2009, người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong những loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 vẫn được giao dịch quyền sử dụng đất. Theo quan điểm của tác giả, nếu phân tích kĩ về mặt
_________________________________________________________________________ ngữ pháp, chúng ta phải hiểu theo cách thứ hai. Nhưng rất đáng tiếc là, trước tình trạng cịn có nhiều cách hiểu khác nhau nhưng Chính phủ lại khơng có giải thích rõ ràng để thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.
Và vẫn còn một vướng mắc nữa ở việc mặc dù pháp luật về đất đai hiện hành đã linh động cho hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sử dụng một trong các lọai giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai để tiến hành thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn không đề cập đến trường hợp tổ chức khi thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì sẽ giải quyết như thế nào. Đây cũng là một vướng mắc cần được giải quyết sớm để tạo hành lang pháp lý bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia vào thị trường đất đai.
Thứ hai, đất khơng có tranh chấp. Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chuyển
quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất thế chấp được đem xử lý để thu hồi nợ và để đảm bảo trật tự xã hội, Luật Đất đai quy định chỉ những thửa đất khơng xảy ra tranh chấp thì mới được phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Trong trường hợp có tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên thì mới được tiến hành thế chấp.
Thế nhưng nếu chỉ quy định bằng một dòng quá đơn giản như ở Điều 106, khoản 1, điểm a, Luật Đất đai 2003 thì quá chung chung, gây khó khăn cho việc hiểu đúng thế nào là “đất khơng có tranh chấp” dẫn đến khó khăn cho việc thực hiện trên thực tế. Chính sự quy định như vậy đã là một trong những vướng mắc cản trở việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhất là khi có biến động về giá đất. Nếu chỉ quy định chung chung là "đất khơng có tranh
chấp" thì chưa cụ thể, bởi vì trên thực tế cứ khi nào có khiếu kiện liên quan đến đất
thì được coi là có tranh chấp. Trong thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp việc khiếu nại là khơng có căn cứ, vơ lý chỉ vì mâu thuẫn hàng xóm, thậm chí chẳng vì một lý do nào nhưng vẫn khiếu kiện đến cơ quan có thẩm quyền thì theo Quy chế "quản lý, vận hành và sử dụng chương trình thơng tin ngăn chặn" của Sở Tư Pháp thành phố Hồ Chí Minh, khi đó các cơ quan ngăn chặn chính thức sẽ ra quyết định ngăn chặn giao dịch về đất đai hoặc khi công chứng viên nhận được thông tin tham khảo của các cá nhân, hoặc tổ chức khác thì họ vẫn phải tạm dừng việc giao dịch. Cuối cùng chỉ có người đang sử dụng đất là bị thiệt hại vì chừng nào chưa giải quyết xong các tranh chấp về đất đai thì người sử dụng đất vẫn chưa thể tiến hành các giao dịch dân sự trên mảnh đất đó, bao gồm cả thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy pháp luật cần phải quy định cụ thể rõ ràng hơn để hướng dẫn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định đất có tranh chấp hay khơng. Chẳng hạn quy định số lần được khiếu kiện của cùng một chủ thế đối với mảnh đất đó và thời hạn nhất định cho việc bổ sung chứng cứ, tài liệu của bên khiếu kiện, nếu quá thời hạn đó mà vẫn khơng
_________________________________________________________________________ đưa ra được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh đất đang bị tranh chấp thì được xác định đất đó khơng có tranh chấp, người hiện đang sử dụng đất sẽ được thế chấp và thực hiện các giao dịch khác trên mảnh đất đó để tránh những trường hợp lạm dụng quyền khiếu nại, quyền khởi kiện làm phát sinh tranh chấp để cản trở người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn.
Ngòai ra cách hiểu về chủ thể trong tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành cũng gặp một số vướng mắc, tại khoản 26, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”, khái niệm này có thể gây ra nhiều
cách hiểu khơng rõ ràng, cụm từ “hai hay nhiều bên” đã khơng xác định được chính xác về loại chủ thể, dẫn đến sự lúng túng không biết nên hiểu chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là người sử dụng đất hay bao gồm tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong mối quan hệ này. Từ sự nhập nhằng trong cách hiểu về khái niệm tranh chấp đất đai này có thể gây ra nhiều khó khăn trong việc xác định đất có tranh chấp hay khơng và dẫn đế khó khăn khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Việc làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có nhiều ý nghĩa thực tiễn quan trọng chứ không chỉ là vấn đề mang tính học thuật. Về mặt nội dung, việc làm này giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong TCĐĐ, giúp việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất hơn. Về mặt phương pháp luận, nó sẽ giúp tránh được trường hợp quy định của luật này chồng lấn lên luật kia, giúp hồn thiện pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung4.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Đối với những thửa đất bị kê biên để thi hành án thì khơng được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, chỉ những thửa đất không bị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kê biên mới được thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước quy định điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất vì nếu lâm vào trường hợp bên thế chấp khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đến hạn thì quyền sử dụng đất thế chấp sẽ bị đem ra xử lý để thu hồi nợ, khi đó sẽ dẫn đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, nếu thửa đất đó bị kê biên để thi hành án thì khơng thể chuyển quyền được và như vậy bên nhận thế chấp không thể thu hồi được món nợ đã cho vay. Như vậy khi xem xét nhận hồ sơ thế chấp bằng quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng nên tìm hiểu xem mảnh đất đó các đang bị kê biên để thi hành án hay không rồi mới quyết định nhận hồ sơ thế chấp.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những lọai đất có quy định thời hạn
sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67, Luật Đất Đai 2003 thời hạn giao đất trồng cây
4
Thạc sĩ Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006.
_________________________________________________________________________ hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm; đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là khơng q năm mươi năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao là khơng q chín mươi chín năm.
Như vậy khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp cần phải xem xét cẩn thận thời hạn sử dụng của mảnh đất đó có cịn khơng để xác định bên thế chấp có cịn là người sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đó hay khơng và cũng là để xác định hình thức cho vay ngắn hạn, trung hạn, hay dài hạn cho phù hợp với thời hạn sử dụng còn lại của mảnh đất, đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho các tổ chức tín dụng.
Trên đây là những điều kiện để các chủ thể có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất được thực hiện quyền năng của mình. Việc đặt ra những quy định này là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai vừa đảm bảo được quyền lợi cho các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy được sự kiểm sóat của Nhà nước đối với các giao dịch trong lĩnh vực đất đai là hết sức khắt khe, điều này là cần thiết cho sự an tịan, bình ổn của chế độ kinh tế xã hội, nhưng cũng nên khắt khe một cách hợp lý và tạo sự thuận tiện cho người dân vì một khi Nhà nước đã cơng nhận quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của người dân thì cũng nên tạo điều kiện để họ được thực hiện quyền của mình, tránh những quy định mang tính hình thức, không phù hợp với thực tiễn gây cản trở người dân khi thực hiện quyền. Các quy định về điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất hiện nay vẫn chưa thật sự hòan chỉnh, về mặt câu chữ vẫn chưa rõ ràng, chưa tạo được sự dễ dàng cho người dân khi tiếp cận, đồng thời về mặt thực tiễn áp dụng cũng vẫn còn nhiều điểm chưa hợp lý, gây ra ách tắc trong quá trình giải quyết
_________________________________________________________________________ công việc, làm cản trở họat động của chính các cơ quan cơng quyền và của cả người dân. Vấn đề này cần phải được điều chỉnh lại cho phù hợp hơn với sự năng động của nền kinh tế đất nước, tạo điều kiện thỏa mãn nhu cầu vốn của xã hội.