Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4.2 Thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
2.4.2.3 Trình tự đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp ký kết hợp đồng thế chấp có cơng chứng chứng thực. Sau khi ký kết hợp đồng, bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp phải tiến hành nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 và Thơng tư số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT thì:
Trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì cán bộ địa chính xã (được ủy quyền của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì làm thủ tục đămg ký thế chấp, ký xác nhận và đóng dấu của Ủy ban nhân dân xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo;
Trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất đó có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau 03 giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng ký chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo.
Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, cán bộ đăng ký phải kiểm tra việc đăng ký có đúng thẩm quyền của cơ quan mình; kiểm tra hồ sơ đăng ký có hợp lệ hay không. Nếu việc đăng ký đúng thẩm quyền và hồ sơ đăng ký hợp lệ thì cán bộ đăng
_________________________________________________________________________ ký mới yêu cầu người nộp hồ sơ nộp lệ phí đăng ký; ghi rõ thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Đơn yêu cầu đăng ký và vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, sau đó cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả đăng ký. Trong trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký (theo các trường hợp nêu tại điểm 2.3, khỏan 2, Mục II của Thông Tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005) thì cán bộ đăng ký từ chối đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định. Việc từ chối đăng ký phải được lập thành văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
Trong trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên thế chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ:
Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
Vào Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai;
Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp;
Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu của người đăng ký) 01 bản Đơn yêu cầu đăng ký và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho người yêu cầu đăng ký hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong trường hợp Ủy ban nhân dân xã, thị trấn;
Lưu giữ các lọai giấy tờ còn lại của hồ sơ đăng ký.
Trong trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên thế chấp có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại cá khoản 1,2 và 5, Điều 50, Luật Đất đai thì trong thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ:
Trong thời hạn đăng ký, tiến hành việc thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký, trả đơn hoặc gửi trực tiếp qua đường bưu điện có bảo đảm tương tự như trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 135,136,137 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Và sau khi cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ghi nội dung đăng ký thế
_________________________________________________________________________ chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai và trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn từ chối đăng ký thì trả lại tịan bộ hồ sơ và lệ phí đăng ký đã thu cho người yêu cầu đăng ký.
So sánh với các về trình tự thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất trước đây, cụ thể là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP cho thấy quy định của Luật Đất đai 2003 tiến bộ hơn rất nhiều. Theo đó, thủ tục thế chấp được rút gọn và áp dụng thống nhất cho mọi đối tượng người sử dụng đất mà không phân tách thành hai thủ tục khác nhau cho tổ chức và hộ gia đình, cá nhân. Sở dĩ trình tự, thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất đơn giản như vậy là do:
Thứ nhất, người thế chấp vẫn đang sử dụng đất, người nhận thế chấp chỉ lưu giữ giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người kia.
Thứ hai, bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, khơng phải là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo đúng nghĩa. Việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp chỉ diễn ra khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện đúng. Do đó Nhà nước khơng cần can thiệp q sâu vào quan hệ này7.
Thời hạn đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông Tư số 03/2006/BTP- BTNMT _ khoản 3:
Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ, nếu nộp hồ sơ đăng ký sau 03 giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các lọai giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5, Điều 50, Luật Đất đai 2003 thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong
7
Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất bản Tư Pháp, Hà Nội, tr. 324-325.
_________________________________________________________________________ thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Thế nhưng trên thực tế rất ít có trường hợp việc đăng ký thế chấp được tiến hành ngay trong ngày mặc dù hồ sơ thế chấp đã có cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thường tối thiểu phải sau hai ngày làm việc thì việc đăng ký thế chấp mới được tiến hành xong. Điều này cho thấy việc tuân thủ các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính, tránh trì trệ trong cơng việc vẫn chưa được nghiêm ngặt.