Các nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất phải giải quyết trong các trƣờng hợp sau đây: - Xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu: Trƣờng hợp này phải thực hiện với đối tƣợng trƣớc đây chƣa có QHSDĐ (hoặc đã có nhƣng phải thay đổi nhiều, thay đổi về cơ bản).
- Điều chỉnh QHSDĐ, KHSDĐ: Với các đối tƣợng đã có QHSDĐ, KHSDĐ nhƣng trong q trình thực hiện có những yếu tố phát sinh dẫn tới phải điều chỉnh QHSDĐ, điều chỉnh KHSDĐ.
- Lập KHSDĐ kỳ cuối: Khi kết thúc kế hoạch kỳ đầu thì phải lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuốị
Sau đây là nội dung cơ bản phải giải quyết trong từng trƣờng hợp nhiệm vụ nói trên.
3.2.2. Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
3.2.2.1. Điều tra, đánh giá điều kiện cơ bản của đối tượng quy hoạch
- Điều tra, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên vùng nghiên cứu: đánh giá vị trí địa lý; phân tích các đặc điểm điều kiện tự nhiên; phân tích khái quát về nguồn phát sinh, tính chất các loại đất; đánh giá khái quát giá trị các mặt của các loại tài nguyên thiên nhiên.
- Điều tra đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực với đất đai: áp lực từ sự gia tăng dân số, áp lực từ sự phát triển đô thị, áp lực từ sự tăng trƣởng kinh tế - xã hộị
- Điều tra, đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đai: tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất đaị
- Đánh giá tiềm năng đất đai, xây dựng định hƣớng sử dụng đất trong 10 năm tới và tầm nhìn xa hơn.
3.2.2.2. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất, phân kỳ quy hoạch và xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
- Xác định phƣơng hƣớng sử dụng đất: xây dựng hệ thống quan điểm khai thác sử dụng đất đai; xử lý tổng hợp các ý đồ chiến lƣợc phát triển, sử dụng đất của các bộ, ngành trên lãnh thổ; xây dựng các định hƣớng QHSDĐ.
- Xây dựng các phƣơng án QHSDĐ: xác định phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; tính nhu cầu sử dụng đất; xây dựng các phƣơng án QHSDĐ; xây dựng các bảng biểu, bản đồ.
- Phân kỳ quy hoạch và xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ đầụ
- Đánh giá hiệu quả và tác động của phƣơng án quy hoạch: hiệu quả kinh tế, hiệu quả về môi trƣờng, hiệu quả xã hội, hiệu quả tổng hợp.
- Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch.
3.2.3. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh kếhoạch sử dụng đất
3.2.3.1. Các trường hợp cần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
Theo điều 53 Luật Quy hoạch 2017, việc điều chỉnh quy hoạch nói chung đƣợc thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:
1. Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, chiến lƣợc phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;
2. Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;
3. Có sự thay đổi, điều chỉnh địa giới hành chính làm ảnh hƣởng đến tính chất, quy mơ khơng gian lãnh thổ của quy hoạch;
4. Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hƣớng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;
5. Do biến động bất thƣờng của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện quy hoạch;
6. Do sự phát triển của khoa học, công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch; 7. Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.
3.2.3.2. Các trường hợp cần điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất
- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (do các nguyên nhân kể trên); - Có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
3.2.3.3. Nội dung điều chỉnh QHSDĐ, KHSDĐ
Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
3.2.3.4. Thẩm quyền quyết định điều chỉnh
Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.
3.2.4. Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối
Khi kết thúc thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thì cần tiến hành lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, có 2 trƣờng hợp sẽ xảy ra:
- Trƣờng hợp có phát sinh dẫn đến cần điều chỉnh QHSDĐ (nhƣ đã nêu trên) thì căn cứ các nhu cầu phát sinh và kết quả thực hiện KHSDĐ kỳ đầu, tiến hành điều chỉnh QHSDĐ, sau đó lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuốị
- Trƣờng hợp khơng có điều chỉnh QHSDĐ thì căn cứ kết quả thực hiện KHSDĐ kỳ đầu để lập KHSDĐ kỳ cuốị
3.3. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CÁC BƯỚC CÔNG VIỆC XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP VĨ MƠ
3.3.1. Cơng tác chuẩn bị và điều tra, đánh giá điều kiện cơ bản
3.3.1.1. Công tác chuẩn bị
- Thành lập Ban chỉ đạo xây dựng quy hoạch; - Tổ chức lực lƣợng, phƣơng tiện làm việc;
- Xây dựng đề cƣơng công tác và kế hoạch tiến hành.
3.3.1.2. Điều tra cơ bản
Tiến hành điều tra, thu thập tồn bộ các thơng tin, tài liệu có liên quan làm căn cứ cho việc xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, gồm 2 bƣớc:
ạ Công tác điều tra nội nghiệp
Điều tra, thu thập thơng tin hiện có, số liệu trong phịng, thu thập tồn bộ các tài liệu hiện có liên quan tới quy hoạch sử dụng đất:
- Các thông tin, tài liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa chất thổ nhƣỡng, khí hậu thời tiết, thủy văn, động thực vật, các nguồn tài nguyên.
- Các thông tin, tài liệu về điều kiện kinh tế xã hội: dân tộc, dân số, lao động, phân bố dân cƣ, thu nhập đời sống, cơ cấu kinh tế, sự phát triển của các ngành sản xuất trên địa bàn, cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội, định hƣớng phát triển kinh tế xã hộị
- Hiện trạng sử dụng đất và cơng tác quản lý đất đai:
+ Tình hình biến động đất đai trong những năm qua, những thông tin, tồn tại về quản lý đất đai, công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Hiện trạng phân bổ và sử dụng quỹ đất; + Các chỉ tiêu kinh tế có liên quan đến đất đai; + Định mức sử dụng đất áp dụng cho các ngành.
- Các loại bản đồ: bản đồ địa chính, bản đồ địa hình, bản đồ thể hiện các nội dung quy hoạch có tỷ lệ thích hợp (huyện 1/10.000-1/25.000, tỉnh 1/100.000-1/500.000, toàn quốc 1/1.000.000).
- Các tài liệu điều tra khảo sát thổ nhƣỡng, quy hoạch chuyên ngành đã có trên địa bàn. Kết thúc bƣớc điều tra nội nghiệp tiến hành phân tích, đánh giá các tài liệu thu thập đƣợc, xác định các thơng tin, tài liệu có thể sử dụng, các thơng tin cịn nghi ngờ cần xác minh, các thơng tin cịn thiếu cần điều tra bổ sung.
b. Công tác điều tra ngoại nghiệp
Điều tra khảo sát ngoài thực địa để bổ sung các thơng tin tài liệu cịn thiếu, chính xác hóa các thơng tin thu thập đƣợc trong bƣớc điều tra nội nghiệp cịn nghi ngờ. Tùy theo các thơng tin cần điều tra thu thập mà sử dụng các phƣơng pháp điều tra thích hợp với từng loại thơng tin.
Từ kết quả điều tra khảo sát, từ nhận định, kết luận rút ra thơng qua việc phân tích đánh giá thực trạng và dựa vào kết quả định hƣớng chiến lƣợc quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội sẽ đề ra những mục tiêu cần đạt trong tƣơng lai về QHSDĐ.
3.3.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên vùng nghiên cứu
1- Đánh giá vị trí địa lý: chuẩn xác hóa ranh giới, diện tích tự nhiên; đánh giá lợi thế, hạn chế về vị trí địa lý.
2- Phân tích các đặc điểm điều kiện tự nhiên: + Điều kiện địa hình;
+ Địa chất, thổ nhƣỡng; + Đặc điểm khí hậu; + Điều kiện thủy văn.
+ Tính chất đặc trƣng các loại đất;
+ Các thay đổi lớn về môi trƣờng đất có ảnh hƣởng đến việc tổ chức sử dụng có hiệu quả đất đaị
4- Đánh giá khái quát giá trị các mặt của các loại tài nguyên thiên nhiên: + Tài nguyên nƣớc: trữ lƣợng, chất lƣợng, khả năng khai thác;
+ Tài nguyên rừng: diện tích, chất lƣợng, độ che phủ, sản lƣợng các loại rừng và khả năng khai thác;
+ Khoáng sản: loại, trữ lƣợng, chất lƣợng, khả năng khai thác các loại khoáng sản.
3.3.1.4. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực với đất đai
1- Áp lực từ sự gia tăng dân số - phân bố dân cƣ:
+ Sự gia tăng dân số bao gồm tăng tự nhiên và tăng cơ học; + Phân tích mức độ tăng dân số theo các khu vực, các vùng; + Phân bố dân cƣ theo các vùng trọng điểm.
Phân tích áp lực tăng dân số tới nhu cầu sử dụng đất, các nhu cầu khác. 2- Áp lực từ sự phát triển đô thị:
+ Nghiên cứu thực trạng, xu thế phát triển và quy mô đô thị hóa: dân số, cơng nghiệp, cơ sở hạ tầng...
+ Quy mô và triển vọng phát triển đô thị - các biện pháp giải quyết. 3- Áp lực từ sự tăng trƣởng kinh tế - xã hội:
+ Sự tăng trƣởng kinh tế (GDP, GDP/ngƣời), thu nhập, tích lũy của ngƣời dân; + Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành, theo lãnh thổ.
Áp lực từ sự tăng trƣởng kinh tế thể hiện:
+ Áp lực từ sự phát triển các ngành: công nghiệp, giao thông thủy lợi, xây dựng cơ bản...
+ Chính sách mới về sự phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực về cƣờng độ sử dụng đất:
Khuyến khích làm giàu hợp pháp, cho phép tích tụ đất đai ở mức độ nhất định; Mở của hợp tác liên doanh với nƣớc ngồi;
Chính sách kêu gọi vốn đầu tƣ, khuyến khích đầu tƣ, thừa nhận các quyền sử dụng đất; Phát triển thị trƣờng bất động sản liên quan đến sử dụng đất.
3.3.1.5. Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất
1. Tình hình quản lý đất đai
- Đánh giá khái quát về các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai (15 nội dung theo Điều 22 Luật Đất đai 2013), hiệu quả hoạt động của tổ chức cơ quan quản lý đất đai, rút ra những mặt làm đƣợc và chƣa làm đƣợc về quản lý đất đaị
- Lập biểu đồ biến động, chu chuyển sử dụng đất qua các thời kỳ (trƣớc 1987; 1988 - 1992; 1993 - 2003; 2003 - 2013), đặc biệt 5 năm gần đâỵ Đánh giá chung tình hình chu chuyển sử dụng các loại đất, so sánh mức độ biến động quỹ đất qua các thời kỳ, tìm ra nguyên nhân chủ quan dẫn đến những biến động đó.
2- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai:
- Thu thập tài liệu, mô tả hiện trạng sử dụng đất theo các mẫu biểu và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Đánh giá tình hình sử dụng quỹ đất (nhóm đất nơng - lâm nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp, nhóm đất chƣa sử dụng). Rút ra những nhận định, kết luận về tính hợp lý, chƣa hợp lý trong sử dụng đất.
Phân tích hiệu quả sử dụng đất thời gian quá, đặc biệt là 5 năm gần đây nhất.
3.3.1.6. Đánh giá tiềm năng đất đai, xây dựng định hướng sử dụng đất trong 10 năm tới và xa hơn
Có nhiều phƣơng pháp đánh giá tiềm năng đất đai (của Nga, Mỹ, Pháp, Anh, Canada), song phƣơng pháp đánh giá của FAO có ƣu thế cơ bản, đƣợc nhiều ngƣời quan tâm:
- Tổ chức trao đổi hẹp giữa các chuyên gia của các bộ, ngành có liên quan đến sử dụng đất; - Tổ chức các cuộc điều tra khảo sát dã ngoại;
- Phân tích tổng hợp theo các chỉ tiêu về số lƣợng và chất lƣợng đất, lập bản đồ đánh giá mức độ thích nghi làm cơ sở định hƣớng sử dụng đất trong tƣơng lai;
- Dự báo xu hƣớng phát triển, nhu cầu thị trƣờng, các nhu cầu sử dụng đất trong tƣơng laị
3.3.2. Xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất
3.3.2.1. Xác định phương hướng sử dụng đất
ạ Xây dựng hệ thống quan điểm khai thác sử dụng đất đai: QHSDĐ trong mọi trƣờng hợp phải quán triệt các quan điểm chủ yếu sau:
- Quan điểm khai thác triệt để quỹ đất đai;
- Quan điểm duy trì bảo vệ đất nơng nghiệp, lâm nghiệp; - Quan điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
- Quan điểm sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao độ màu mỡ của đất; - Quan điểm điều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng đất;
- Quan điểm bảo vệ môi trƣờng đất để sử dụng đất ổn định, lâu bền.
b. Xử lý tổng hợp các ý đồ chiến lược phát triển sử dụng đất của các bộ, ngành trên lãnh thổ
- Tổng hợp các dự kiến sử dụng đất cho các mục tiêu dài hạn của các ban, ngành địa phƣơng; - Tổ chức các buổi trao đổi để tập hợp ý kiến về định hƣớng sử dụng đất của các ngành (trung ƣơng và địa phƣơng).
c. Xây dựng các định hướng QHSDĐ
- Tổng hợp các ý đồ dự kiến sử dụng đất trong triển vọng theo các mục tiêu kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng;
- Luận chứng các định hƣớng quy hoạch.
3.3.2.2. Xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất ạ Xác định mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
- Các chỉ tiêu kinh tế: tổng giá trị sản phẩm, tốc độ tăng trƣởng hàng năm; thu nhập bình quân đầu ngƣời, tỷ trọng các ngành trên tổng giá trị sản phẩm;
- Các chỉ tiêu xã hội: tốc độ tăng dân số, lao động, giải quyết việc làm cho ngƣời lao động, phục vụ đời sống văn hóa tinh thần, giáo dục, y tế...
- Các chỉ tiêu phát triển theo ngành, quy mô sản xuất, khối lƣợng sản phẩm.
b. Tính nhu cầu sử dụng đất
- Xây dựng và tập hợp các định mức sử dụng đất.
- Tính nhu cầu sử dụng đất cho các ngành nông lâm nghiệp, thủy lợi, khu dân cƣ, đất xây dựng, giao thông và các nhu cầu khác. Tổng hợp các số liệu theo các chuyên đề vào các bảng biểu tƣơng ứng.
c. Cân đối quỹ đất, xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất
- Phƣơng án quy hoạch đƣợc xây dựng theo các chuyên đề, mỗi nhóm chuyên đề xây dựng phƣơng án của mình trên cơ sở đề cƣơng chung.
- Cân đối qũy đất cho các nhu cầụ Để đảm bảo tính khác quan cho các giải pháp quy hoạch cần xây dựng nhiều phƣơng án khác nhau, các phƣơng án quy hoạch đƣợc luận chứng theo ngành, theo vùng lãnh thổ, theo các mục tiêu đặc thù. (Sử dụng phƣơng pháp phƣơng án hoặc phƣơng pháp tối ƣu hóa tổ chức lãnh thổ theo các bài tốn tối ƣu).
- Căn cứ kết quả tính tốn các chỉ tiêu kinh tế, xã hội, thơng qua việc phân tích, so sánh hiệu quả, phân tích tính khả thi của các phƣơng án chọn ra phƣơng án tối ƣu để trình duyệt.
d. Xây dựng các bảng biểu, bản đồ