4.3.1. Ý nghĩa, nguyên tắc, yêu cầu hoạch định ranh giới đất đai
4.3.1.1. Ý nghĩa của việc hoạch định ranh giới đất đai
Hoạch định ranh giới đất đai bao gồm cả ranh giới hành chính và ranh giới sử dụng đất giữa các ngành, các chủ sử dụng đất trên địa bàn, đó là một trong những nội dung quan trọng của công tác QHSDĐ. Ranh giới ổn định lâu dài sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai cũng nhƣ nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong từng đơn vị, trên từng phạm vi lãnh thổ.
Trong một vùng, thậm chí một xã có thể có nhiều đơn vị sử dụng đất khác nhau, để đảm bảo trên một khoảnh đất cụ thể chỉ có một chủ sử dụng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thống nhất quản lý đất đai, công tác hoạch định ranh giới phải đảm bảo thoả mãn các yêu cầu:
- Đƣờng ranh giới đất phải rõ ràng, dễ nhận biết và bền vững; - Phạm vi quản lý đất đai phải hợp lý;
- Quyền sử dụng đất phải ổn định lâu dàị
Phạm vi quản lý đất đai không hợp lý và hồn chỉnh biểu hiện ở tình trạng xen canh, xen cƣ, xâm canh phụ canh, cài răng lƣợc gây trở ngại cho việc tổ chức sử dụng hợp lý, làm giảm hiệu quả của sản xuất, giảm năng suất lao động.
Xác định quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là vấn đề hết sức quan trọng về mặt pháp lý, là một trong những nguyên tắc cơ bản của việc sử dụng đất ở nƣớc tạ Đây là điều kiện làm cho chủ sử dụng đất yên tâm và quan tâm đầu tƣ thực hiện các biện pháp bảo vệ, cải tạo, bồi dƣỡng nâng cao độ mầu mỡ của đất, tạo điều kiện thâm canh tăng vụ, nâng cao năng suất cây trồng vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Chế độ sử dụng đất không hợp lý, quyền sử dụng đất không ổn định lâu dài, phạm vi ranh giới đất đai quản lý không rõ ràng là những yếu tố gây trở ngại lớn cho việc tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả caọ
Để khắc phục tình trạng trên, cần giải quyết tốt vấn đề xác định ranh giới sử dụng đất.
4.3.1.2. Nguyên tắc hoạch định ranh giới sử dụng đất
Khi nghiên cứu hoạch định ranh giới sử dụng đất, cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
ạ Tuân theo Luật Đất đai và các chính sách về đất đai của nhà nước, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc chủ trƣơng giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để quản lý sử dụng lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Khi Nhà nƣớc giao phạm vi, ranh giới đất sử dụng cho chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cấp có thẩm quyền thì phạm vi ranh giới đất đƣợc giao ấy thuộc quyền quản lý sử dụng đất của chủ sử dụng đất ấy với những quyền và trách nhiệm đƣợc pháp luật quy định. Luật Đất đai nghiêm cấm việc lấn chiếm trái phép đất đai của chủ sử dụng đất khác hoặc lấn chiếm đất công của Nhà nƣớc.
b. Sử dụng hợp lý, tiết kiệm toàn bộ quỹ đất của Nhà nước
Do diện tích đất đai có hạn, bình qn diện tích đất tính theo đầu ngƣời ở nƣớc ta rất thấp so với thế giới và đang tiếp tục cịn bị giảm đi do dân số vẫn khơng ngừng tăng lên. Vì vậy sử dụng đất phải tiết kiệm, đồng thời phải thực hiện các biện pháp cải tạo, bồi dƣỡng đất, phối hợp chặt chẽ các mục đích sử dụng nhằm sử dụng triệt để tồn bộ diện tích đất đai của Nhà nƣớc.
c. Diện tích, chất lượng và cơ cấu đất trong phạm vi ranh giới được giao phải phù hợp với mục đích sử dụng và nhiệm vụ sản xuất
Diện tích đất giao cho chủ sử dụng phải đáp ứng nhu cầu cần thiết tối thiểu về đất, chất lƣợng và cơ cấu đất đƣợc giao phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và nhiệm vụ sản xuất.
d. Ranh giới đất hợp lý phải tạo ra phạm vi đất đai tập trung, gọn và có hình dạng phù hợp
Đất tập trung sẽ thuận lợi cho việc tổ chức chỉ đạo sản xuất, tổ chức lãnh thổ, hình dạng phù hợp sẽ giảm chi phí sản xuất, vận tải, dễ thiết kế và tăng hiệu quả sử dụng máy móc thiết bị.
ẹ Việc xác định ranh giới cần đảm bảo giảm, tiết kiệm các chi phí đầu tư xây dựng cơ bản
Khi quy hoạch ranh giới cần cố gắng tận dụng các cơng trình hiện có cịn sử dụng đƣợc, điều chỉnh ranh giới để chúng có vị trí phù hợp, thuận tiện cho việc sử dụng.
4.3.1.3. Yêu cầu
Để tạo ra đƣờng ranh giới hợp lý, cần đảm bảo các yêu cầu sau:
- Đƣờng ranh giới cần đƣợc bố trí phù hợp với các yếu tố tự nhiên và nhân tạo hiện có nhƣ sơng suối, đƣờng giao thông lớn, đai rừng;
- Trong điều kiện địa hình bằng phẳng, khơng có chƣớng ngại vật, đƣờng ranh giới cần bố trí thẳng, các góc ngoặt phải vng, khơng chia cắt các khoảnh, nhất là đất nông nghiệp;
- Đƣờng ranh giới cần bố trí tránh các chƣớng ngại vật, địa hình, gây cản trở cho việc tổ chức quản lý sản xuất;
- Vùng đồi núi địa hình phức tạp, có các q trình xói mịn cần bố trí ranh giới theo đƣờng phân thuỷ, theo hệ thống sơng ngịi, hoặc theo dọc hƣớng dòng chảy trên sƣờn dốc.
Đƣờng ranh giới bố trí theo các yêu cầu trên sẽ tạo ra điều kiện tốt nhất để tổ chức lãnh thổ bên trong từng đơn vị sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao và tạo điều kiện bảo vệ đất.
4.3.2. Nội dungcơng tác hoạch định ranh giới đất đai
Có hai trƣờng hợp xảy ra mà công tác hoạch định ranh giới đất đai cần giải quyết, đó là hoạch định ranh giới đất đai ở vùng mới khai hoang và hồn chỉnh ranh giới đất đai hiện có.
4.3.2.1. Hoạch định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang
Những vùng kinh tế mới khai hoang là những vùng khả năng đất đai còn nhiều, đất rộng ngƣời thƣa, thông thƣờng dân địa phƣơng chƣa đủ sức khai thác, phải huy động dân nơi khác đến khai hoang xây dựng kinh tế và phát triển văn hoá. Những vùng đất hoang thƣờng xen kẽ với làng bản và đất đang sản xuất của dân địa phƣơng, vì vậy cần phải:
- Trƣớc hết phải tổ chức lại việc ăn ở và sản xuất của dân địa phƣơng cho hợp lý;
- Đồng thời thu xếp việc ăn ở và sản xuất cho dân cƣ mới đến một cách rõ ràng và dứt điểm.
Các vấn đề trên đƣợc giải quyết trên cơ sở quy hoạch của vùng, trong đó xác định rõ phạm vi ranh giới các loại đất đai:
- Đất dành cho dân địa phƣơng cần phải đƣợc ƣu tiên và thoả mãn diện tích, phù hợp với nhu cầu và khả năng của họ;
- Việc định cƣ nên tổ chức thành lập những điểm dân cƣ lớn, tập trung, lấy bản làng dân cƣ đã ở lâu đời để quy tụ các hộ ở rải rác tập trung về;
- Những nơi mới khai hoang nên thành lập các tổ chức dịch vụ sản xuất mới;
- Có thể tổ chức độc lập dân mới đến định cƣ để phát huy thế mạnh, hoặc xen ghép với dân địa phƣơng để hỗ trợ nhau cùng phát triển.
Sau khi xác định đƣợc hình thức tổ chức sản xuất và lao động sẽ xây dựng cụ thể phạm vi ranh giới đất đai cho các khu vực sản xuất và các đơn vị khác nhaụ Việc xác định ranh giới đất đai ở vùng kinh tế mới có nhiều thuận lợi: bố trí đƣợc phạm vi đất đai hoàn chỉnh, đƣờng ranh giới hợp lý, tránh đƣợc hiện tƣợng xen canh, xâm phụ canh, cài răng lƣợc.
4.3.2.2. Hoàn chỉnh ranh giới đất đai hiện có
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phải hiệu chỉnh ranh giới đất đai hiện có, có thể xếp vào hai dạng sau:
- Do đặc điểm lịch sử hình thành các đơn vị sử dụng đất.
- Do nhu cầu phát triển các ngành kinh tế quốc dân đòi hỏi phải trƣng dụng đất cho những mục đích khác nhaụ
Những nguyên nhân này làm nảy sinh những bất hợp lý trong việc sử dụng đất nhƣ: quy mô không phù hợp, xen canh xen cƣ, ranh giới phức tạp, cài răng lƣợc, xâm phụ canh. Tình trạng này gây nên những tiêu cực và trở ngại trong quản lý, sử dụng đất, có khi dẫn đến xung đột gay gắt, để tổ chức sử dụng đất hợp lý cần điều chỉnh lại các ranh giới để loại trừ những bất hợp lý nêu trên.
Một số vấn đề về ranh giới và ảnh hƣởng của chúng cần khắc phục:
- Đất nằm phân tán: Hiện tƣợng đất của một chủ sử dụng gồm nhiều mảnh nằm biệt lập, tách rời nhau bởi các yếu tố địa hình địa vật, dẫn đến hậu quả:
+ Làm tăng khoảng cách, cự ly vận chuyển và phục vụ; + Gây khó khăn cho việc quản lý bảo vệ;
+ Làm tăng chi phí sản xuất, lƣu thông, tăng giá thành sản phẩm.
- Tình trạng xen canh xen cƣ: Tình trạng này cũng gần nhƣ xâm canh, phụ canh, khi đất của một đơn vị nằm toàn bộ hoặc từng phần trong phạm vi ranh giới của đơn vị khác. Tình trạng này cũng dẫn đến hậu quả tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp trên.
- Lãnh thổ có dạng kéo dài: Toàn bộ hoặc một phần lãnh thổ của đơn vị sử dụng đất bị kéo rất dài, làm tăng chi phí vận tải, chăm sóc bảo vệ, trở ngại trong quản lý và điều hành, sản xuất.
- Đƣờng ranh giới ở vị trí có nguy cơ xói mịn: Trƣờng hợp đƣờng ranh giới trên vùng đất dốc đƣợc bố trí khơng hợp lý, khơng phù hợp với địa hình dẫn đến nguy cơ phát triển xói mịn, gây trở ngại cho việc chống xói mịn trong vùng và ranh giới khơng thể ổn định.
- Các trƣờng hợp phải điều chỉnh ranh giới do mở rộng quy mô đơn vị sử dụng đất, thu hồi đất giao cho các nhu cầu cơng nghiệp, giao thơng, an ninh quốc phịng thì tùy theo từng
trƣờng hợp mà giải quyết theo hƣớng thỏa thuận và thống nhất giữa các bên liên quan theo các hình thức:
+ Đổi hồ về diện tích và chất lƣợng đất; + Đổi khơng hồ về diện tích và chất lƣợng đất;
+ Đền bù thêm chi phí để cải tạo hoặc khai hoang đất mới; + Nhƣợng đất mà khơng phải đền bù.
4.3.3. Trình tự và thủ tục hoạch định ranh giới đất đai
Việc hoạch định ranh giới đất đƣợc thực hiện theo trình tự 4 bƣớc nhƣ sau:
Bước 1: Nghiên cứu các điểm có vấn đề về ranh giới (vùng chƣa có ranh giới rõ ràng,
vùng có sự bất hợp lý về ranh giới, vùng có tranh chấp về ranh giới) - Thu thập các tài liệu và bản đồ cần thiết về các vấn đề sau:
+ Tình hình sử dụng đất;
+ Ranh giới đất đai giữa các đơn vị, địa phƣơng, các chủ SDĐ trên địa bàn; + Tài liệu quy hoạch hiện có;
+ Bản đồ ranh giới đất kèm theo các quyết định, biên bản, các văn bản pháp lý có liên quan;
+ Tìm hiểu nhu cầu, nguyện vọng của các bên. - Nghiên cứu thực địa:
+ Xem xét tình hình cụ thể tại các điểm cần hoạch định ranh giới, các điểm có tranh chấp hoặc có đƣờng ranh giới sử dụng đất bất hợp lý;
+ Xem xét cụ thể tại chỗ nơi các bên có kiến nghị điều chỉnh ranh giớị
- Phân tích và kết luận về những vấn đề cần giải quyết, xác định rõ nguồn gốc, nguyên nhân, mức độ ảnh hƣởng, xác định diện tích các loại đất và các chủ sử dụng đất trong khu vực có tranh chấp.
Bước 2: Xây dựng các phƣơng án điều chỉnh ranh giới đất
- Việc giải quyết vấn đề ranh giới đất đai dựa vào các văn bản hƣớng dẫn của Nhà nƣớc có liên quan (đặc biệt các nghị định, thơng tƣ hƣớng dẫn, các quy định về vấn đề giao đất giao rừng), trên cơ sở tôn trọng ranh giới lịch sử, điều chỉnh những bất hợp lý với sự thỏa thuận thống nhất của các bên trên bản đồ và tại hiện trƣờng. Các tài liệu cần xây dựng thống nhất gồm có:
+ Văn bản dự thảo về hoạch định ranh giới: Trình bày rõ ràng nội dung và các giải pháp giải quyết từng vấn đề cụ thể ở từng nơi;
+ Dự kiến bản đồ ranh giới mớị
- Thành phần đại biểu tham dự hội nghị giải quyết ranh giới gồm có:
+ Đại biểu chính quyền và cơ quan chuyên mơn cấp trên (UBND và cơ quan địa chính); + Đại biểu HĐND, UBND, cán bộ địa chính của các địa phƣơng có liên quan, các
ngành hữu quan khác;
+ Lãnh đạo và cán bộ chun mơn các chủ sử dụng đất có liên quan.
Trƣờng hợp ranh giới có liên quan tới xã, huyện, tỉnh khác thì cần có đại diện có thẩm quyền của xã, huyện, tỉnh đó và của tỉnh sở tạị
- Nội dung hội nghị:
+ Nghe báo cáo và thảo luận về các phƣơng án giải quyết ranh giới đất đai (tài liệu cần gửi trƣớc để các đại biểu nghiên cứu kỹ và chuẩn bị thảo luận);
+ Thống nhất phƣơng án và biện pháp giải quyết ranh giới ở từng nơi, ra nghị quyết, lập văn bản kết luận với những nội dung đã thảo luận và ký kết văn bản.
Bước 4: Hồn chỉnh hồ sơ và đệ trình lên cấp có thẩm quyền phê chuẩn
- Căn cứ kết luận của hội nghị giải quyết ranh giới tiến hành các công việc: + Thống kê, điều chỉnh diện tích đất đai từng địa phƣơng, từng chủ SDĐ;
+ Hoàn chỉnh hệ thống cột mốc trên vùng ranh giới đã hoạch định ngoài thực địa; + Lập hồ sơ cho từng điểm mốc ranh giớị
- Hồ sơ sau khi giải quyết ranh giới gồm có các tài liệu:
+ Bản đồ ranh giới, trên đó có chữ ký và con dấu xác nhận của chủ tịch UBND các địa phƣơng giáp ranh, các chủ sử dụng đất có liên quan;
+ Bảng thống kê tổng hợp các loại đất cho đƣờng ranh giới mới; + Các văn bản pháp lý ký kết về ranh giớị
Sau khi hoàn chỉnh ranh giới thì hồn thiện các thủ tục trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt, trƣờng hợp có điều chỉnh về ranh giới hành chính thì cơ quan chức năng (UBND, địa chính) lập tờ trình báo cáo HĐND và UBND tỉnh xét duyệt và trình lên quốc hội phê chuẩn.