nhận quyên sử dụng đât
Nghiên cứu lịch sử lập pháp Việt Nam từ năm 1945 đến nay, có thể khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ
r 9 „
qua một sô giai đoạn cụ thê như sau:
Một là, giai đoạn trước năm 1986
Từ trước những năm 1986, chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh một cách thống nhất các quan hệ pháp luật về đất đai. Hầu hết, các quan hệ pháp luật về đất đai được quy định rải rác trong nhiều văn bản khác nhau. Đặc biệt, về
vấn đề GCNQSDĐ và quy trình cấp GCNQSDĐ thì chưa được đề cập đến trong bất cứ văn bản pháp lý nào ở giai đoạn này.
Hai là, giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993
Sau 10 năm thống nhất đất nước, năm 1986, để đưa nước ta thoát khỏi cuộc khủng khoảng tồn diện, Đảng ta phát động cơng cuộc đổi mới đất nước chuyển đổi nền kinh tế từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường. Theo đó, thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI với phương châm “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”, ngày 29/12/1987, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 1987. Đây là văn bản pháp lý đầu tiên thống nhất điều chỉnh các quan hệ đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ cũng được chính thức được luật hóa. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, các khái niệm về người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ cũng lần đầu tiên được quy định và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Để xác lập căn cứ cho việc cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, công tác xây dựng và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính được các cấp chính quyền chú trọng thực hiện. Theo đó, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về
đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ. Tiếp đó, Thơng tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 ra đời hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989. Đây là những văn bản xác lập cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, việc triển khai cấp GCNQSDĐ giai đoạn này được rất ít và đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy chứng nhận, trong đó thí điểm mới chỉ cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nơng nghiệp.
Ba là, giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Sau 05 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, trước những hạn chế còn tồn tại, Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1993 (được thơng qua ngày
14/7/1993 và có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày 15/10/1993) thay thế cho
Luật Đất đai năm 1987. Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung các quy định mới đáp ứng với yêu cầu của quản lý và sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường như quy định giá đât; quy định Nhà nước giao đât, cho thuê đât cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất); người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng; quy định một trong những quyền của người sử dụng đất là được cấp GCNQSDĐ.
GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nơng thơn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp; (ii) GCNQSDĐ ở và quyền sở
hữu nhà ở (giấy có màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và (iiỉ)
Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước (giấy có màu tím) cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì mồi loại đất nhất định được cấp một loại GCNQSDĐ tương ứng và được cấp theo trình tự, thủ tục khác nhau, do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau cấp. Điều này cũng nảy sinh những khó khăn, vướng mắc cho cơng tác quản lý đất đai cũng như cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
dẫn đến nhu cầu Nhà nước cần phải ban hành thống nhất một loại GCNQSDĐ do một cơ quan nhà nước ban hành chung cho mọi loại đất nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời, thực tiễn thi hành cũng cho thấy Luật Đất đai năm 1993 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc khác như: các quy định về thủ tục hành chính cịn rườm rà, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn; quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ chưa thực sự hợp lý; sự thiếu đồng bộ thống nhất của các quy định pháp luật do việc cấp GCNQSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến tính đồng bộ khơng cao, gây khó khăn cho việc áp dụng trong thực tiễn.
Bốn là, giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Cụ thể hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7, Ban Chấp hành Trung ương khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và trên cơ sở tổng kết, đánh giá 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã ban hành Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993.
Việc ra đời Luật Đất đai năm 2003 ra đời khắc phục cơ bản những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993 với nhiều nội dung mới về cấp GCNQSDĐ như: GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất đai (khoản 1, Điều 48); bổ sung đối tượng được đăng ký cấp GCNQSDĐ; sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo; quy định các điều kiện và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ hợp lý... Đặc biệt là, các quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ được cải cách, đơn giản, minh bạch hơn thông qua việc thành lập các tổ chức dịch vụ hành chính cơng (như: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất) đã giúp cho việc thực hiện cấp GCNQSDĐ được quy về một mối theo cơ chế “một cửa ” đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong việc bảo
đảm quyền được cấp GCNQSDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đât đai.
Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường, ngày 29/02/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg về hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước trong năm 2005. Cụ thê hóa quy định vê câp Giây chứng quyên sử dụng đât của Luật Đất đai năm 2003, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hồ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai,... Tuy nhiên, trong giai đoạn này, ban đầu vẫn tồn tại hai (02) mẫu giấy chứng nhận: mẫu GCNQSDĐ thống nhất cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu cấp giấy chứng nhận (do Bộ Xây dựng phát hành).
Việc tồn tại cùng lúc hai loại Giấy chứng nhận này đã gây khó khăn, phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Từ đó, để đảm bảo phù hợp với mục tiêu quản lý thống nhất khơng chỉ quyền sử dụng đất mà cịn cả tài sản khác gắn liền với đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó, quy định thống nhất chung một mẫu GCNQSDĐ hiện hành do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, gọi là “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẩt”.
Nhìn chung, sự ra đời của các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo lập khung pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDĐ, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch về nhà đất.
Năm là, giai đoạn từ năm 2013 đến nay:
Giai đoạn này đánh dấu bằng việc ban hành Hiến pháp năm 2013 với quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ (Điều 54) và một loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực kinh tế, thương mại như như Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà nhà ở năm 2014...
Luật Đât đai năm 2013 được Qc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã tiếp tục kế thừa những quy định phù họp của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi và bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2003. Một trong những điếm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp GCNQSDĐ như: bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mồi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện khi người dân có yêu cầu (tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử
dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất); bổ sung quy định về đính chính
GCNQSDĐ; bổ sung quy định về các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ; bổ sung quy định về thẩm quyền cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ....