- Bước 4 Thông báo của Cff quan nhà nước có thẩm quyền đối với chủ thể xin cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm. Như vậy, công cụ để quản lý đất đai của Nhà nước chính là pháp luật. Thơng qua Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nhà nước tạo một khung pháp lý cho các quan hệ pháp luật về đất đai phát triển trong một khn khổ, dung hịa được vai trị thống nhất quản lý của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Quy định về cấp GCNQSDĐ là một trong 13 nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh những điểm mới trong các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn cịn một số hạn chế, bất cập, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện trên thực tê. Do đó, địi hỏi phải hồn thiện hệ thống pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ.
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất sử dụng đất
Thứ nhất, cần bổ sung quy định về thời hạn cụ thể của UBND cấp xã
trong việc xác nhận các giấy tờ có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ.
Hiện nay, Luật đã quy định nội dung xác nhận của UBND cấp xã gồm Đất sử dụng ổn định và thời gian bắt đầu sử dụng, đất không tranh chấp, việc sử dụng đất phù họp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Tuy nhiên lại chưa quy định thời hạn xác nhận nay là bao lâu. Điều này đã dẫn đến sự chậm trễ trong qua trình cấp GCNQSDĐ cho người dân, đồng thời cũng khó trong việc xác định trách nhiệm của cán bộ, công chức, viên chức khi thực hiện công việc này. Hơn nữa, cũng cần bổ sung quy định cụ thể về trường hợp cơ quan Nhà nước phải có trách nhiệm giải trình với người dân trong quá trình thực hiện việc cấp GCNQSDĐ. Đến nay, vấn đề này chưa được quy định cụ thể, đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, làm giảm niềm tin của người dân vào sự quản lý của Nhà nước.
Thứ hai, cần nghiên cứu, quy định rõ hơn về quy trình thu hồi
GCNQSDĐ thuộc trường hợp điểm đ khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Việc sửa đổi này nên nghiên cứu theo hướng sau: i) Phải làm rõ được trách nhiệm của các tập thể và cá nhân dẫn đến cấp GCNQSDĐ trái pháp luật trước khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ; ii) Phải thông báo cho người sử dụng đất trước một thời gian hợp lý, khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ. Như đã phân tích ở Chương I, GCNQSDĐ là chúng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, có thể nói GCNQSDĐ là tài sản lớn nhất của người dân, người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyền năng của minh đối với đất một cách họp pháp. Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ trái pháp luật có thể nói là do lỗi của cơ quan Nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, trước khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ cấp sai pháp luật thì cần phải cơng khai nội dung sai, tập thể, cá nhân sai và thông báo cho người sử dụng đất biết, có như vậy sẽ làm cho người bị thu hồi GCNQSDĐ “tâm phục, khẩu phục”, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Thứ ba, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định thống nhất về thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp GCNQSDĐ.
Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sờ tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ cho tố chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tố chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Tuy nhiên, tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại quy định Sở tài nguyên và môi trường được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước ngồi. Sự bất tương thích trong các quy định nêu trên gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật về cấp
GCNQSDĐ Theo khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định “Trong trường họp các văn bản quy phạm pháp luật có quy
định khác nhau về cùng một vấn đề thì dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn Vì vậy cần sửa đổi Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho thống nhất,
tương thích với Điều 105 Luật Đất đai năm 2013.
771Ú- tư, hồn thiện các chính sách về phí và lệ phí. Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống cịn 0,2% giá trị đất. Hoặc thay thế chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm trên giá trị đất bằng mức thu cố định cho dịch vụ hành chính khi đăng ký quyền sử dụng như các loại lệ phí khác. Mức thu lệ phí trước bạ có thể được ấn định theo các mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ sẽ giúp giảm gánh nặng của người sử dụng đất khi có nhu cầu đăng ký chuyến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay.
Thứ năm, cần bổ sung quy định cho phép cấp GCNQSDĐ đối với các
trường hợp nằm trong quy hoạch nhưng đã sử dụng ổn định trước năm 1993, ghi bổ sung rõ nội dung quy hoạch vào trong GCNQSDĐ, để nhằm đáp ứng
nhu cầu cấp GCNQSDĐ của người dân, minh bạch thông tin về đất và tạo điều kiện quản lý đất đai tốt hơn.
Việc bổ sung quy định này không ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, vì với nguồn gốc đất như trên, đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì khi Nhà nước thu hồi được bồi thường như đất đã có GCNQSDĐ, nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 “Hộ gia đình cả nhân đang sử dụng đất khơng phải là đất thuê
trả tiền thuê đẩt hàng năm có Giẩy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện đế được cẩp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
Thứ sáu, hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về cấp
GCNQSDĐ. Cần bổ sung quy định quy trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đầu với vi phạm của cán bộ, công chức cấp dưới trong quản lý đất đai. Quy định như vậy sẽ tăng cường sự giám sát chặt chẽ của cán bộ lãnh đạo đối với nhân viên thuộc quyền quản lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Thứ bảy, nhằm tăng cường sự giám sát việc thi hành pháp luật về cấp
GCNQSDĐ từ phía người dân, Luật Đất đai năm 2013 cần làm rõ một số điểm trong quy định giám sát của công dân:
diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đât đai. Tuy nhiên, luật chưa quy định rõ tô chức đại diện của công dân bao gồm những tổ chức nào; tiêu chí nào để xác định đó là tổ chức đại diện của công dân thực hiện giám sát đối với việc quản lý, sử dụng đất đai. Để giúp cơng dân thực hiện được quyền này thì vấn đề này cần phải được làm rõ.
Hai là, cần quy định rõ thời hạn giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiếp nhận ý kiến giám sát của người dân. Luật Đất đai mới chỉ quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và tố chức đại diện người dân, còn thời hạn thực hiện trách nhiệm này chưa được quy định, dẫn đến tình trạng có vụ việc bị kéo dài, kết quả giám sát không được giải quyết kịp thời.
Bên cạnh đó, muốn đẩy nhanh cơng tác cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới thì cần có những giải pháp cụ thể nhằm thể chế hóa các quy định của pháp luật một cách đồng bộ. Pháp luật đất đai phải tạo ra một sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung; cần rà sốt, sửa đổi đồng bộ các văn bản pháp luật có liên quan để đảm bảo tính thống nhất khi áp dụng pháp luật.