dụng đất
(ỉ) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau đây:
Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât theo quy định tại các điêu 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013.
Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp GCNQSDĐ đã góp phần hồn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Hai là, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất
đai năm 2013 có hiêu lưc thi hành.
Ba là, người được chuyên đôi, nhận chuyên nhượng, đưọc thừa kê, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Bốn là, người được sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Năm là, người trúng đâu giá quyên sử dụng đât.
Sáu là, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Bảy là, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Tám là, người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất
ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Chín là, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
Mười là, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng
nhận bị mất.
• •
Quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay thế, sửa đổi, bổ sung so với quy định trước đây, cụ thể:
Thứ nhất, bỏ quy định về cấp GCNQSDĐ đối với tổ chức pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, quy định về cấp GCNQSDĐ trong trường họp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tố chức hợp nhất, chia tách quyền sử dụng đất hiện có, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCNQSDĐ bị mất.
Thứ ba, bên cạnh việc quy định về cấp GCNQSDĐ theo bàn án của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án và quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì Luật Đất đai năm 2013 cịn bổ sung thêm cấp GCNQSDĐ theo kết quả hoà giải đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất và cấp theo quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
(ii) Điều kiện được cấp GCNQSDĐ
Theo quy định hiện hành thì các đối tượng chỉ được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thế:
Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có
một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đât ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND câp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Cụ thể “các loại giấy tờ khác này” là bao gồm những loại giấy tờ gì được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP của Chính phủ.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyến quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Đôi với cộng đơng dân cư đang sử dụng đât có cơng trình là đình, đên, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131
của Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sờ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà khơng
có giấy tờ về quyền sử dụng đất và khơng vi phạm pháp luật đất đai thì được cấp GCNQSDĐ trong các trường hợp sau:
Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng
khác từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất, việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc khơng phù hợp với quy hoạch nhung đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thi được cơng nhận QSDĐ
Hai là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây
dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 0177/ 2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là khơng có tranh chấp sử dụng đất, phù họp với quy hoạch hoặc không phù họp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước
thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, chưa có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được cơng nhận QSDĐ.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích
thuộc nhóm đất nơng nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cơng nhận QSDĐ. Ngồi ra, Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP còn bổ sung quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 và đơi với hộ gia đình, cá nhân được giao đât khơng đúng thẩm quyền.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ thì trước tiên họ phải sử dụng đất ổn định Quan niệm về sử dụng đất “ổn định” trước đây cũng có nhiều cách hiểu khác nhau, khơng thống nhất dẫn đến kho trong quá trình áp dụng. Tuy nhiên hiện nay, Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra căn cứ pháp lý để xác định đất sử dụng “ổn định” là sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và cơ quan đăng ký, cấp GCNQSDĐ thuận lợi hơn trong thực hiện, đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch trong cấp
GCNQSDĐ. Từ các quy định trên có thể thấy điều kiện cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đã được cụ thể hóa, quy định chi tiết hơn, trên cơ sở kế thừa các quy định trước đây và qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành đã bổ sung thêm các trường hợp được cấp GCNQSDĐ điều này đã tạo điều kiện cho người có đất được cấp GCNQSDĐ và qua đó cũng nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất của Nhà nước.