Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, công tác cấp GCNQSDĐ cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản nhu quy định truớc đây. Cụ thể:
Thứ nhất, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cap theo từng thửa đẩt. Truờng hợp nguời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phuờng, thị trấn mà có u cầu thì đuợc cấp một GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Nhu vậy, về cơ bản, nguyên tắc này đuợc xây dụng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất đuợc quy định tại khoản 1, Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất có nhiều nguời chung quyền sử dụng đất, nhiều nguời
sở hũu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những nguời có chung quyền sử dụng đất, nguời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại
diện. Nguyên tắc này được nâng lên và cụ thể hóa từ nguyên tắc được quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự thay đối so với ranh giới thửa đất tại thời điếm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Việc quy định nguyên tắc này đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho một số lượng lớn GCNQSDĐ.
Thứ năm, trường hợp quyên sử dụng đât hoặc quyên sử dụng đât, quyên
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Nguyên tắc này bảo đảm về sự bình đẳng giới trong việc cấp GCNQSDĐ; quyền và lợi ích hợp pháp của cả vợ và chồng đối với tài sản chung hợp nhất, hạn chế việc tranh chấp về quyền sử dụng đất là tài sản chung. Tuy nhiên, quy định “GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường họp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó” [28] là chưa họp lý, khơng phù họp với thực tế vì trong phạm vi của một GCNQSDĐ khơng thể thể hiện
được hết sơ đồ tất cả các thửa đất nông nghiệp của một người sử dụng đất đang sử dụng tại cùng một xã, phường, thị trấn.
So với quy định trước đây, các nguyên tắc này có một số điểm mới được bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tiễn, cụ thể:
Một là, bổ sung quy định phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch cũng như các quyền sử dụng đất liên quan đến đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung trường họp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Hai là, xác định rõ nguyên tắc đối với trường họp thực hiện nghĩa vụ tài
chính, thì sau khi hồn thành nghĩa vụ tài chính mới được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Việc quy định như vậy tránh trường hợp khi cơ quan Nhà nước đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận xong nhưng chủ sử dụng đất không đến lấy và cũng khơng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
là, bổ sung quy định trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiêu thừa đât nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trân mà có u câu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thừa đất đó. Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp GCNQSDĐ
nông nghiệp một cách linh hoạt, tiết kiệm, nhanh chóng và hiệu quả trên cơ sở nhu cầu của người dân.
Bốn là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm quy định trừ trường hợp vợ
chống có thỏa thuận ghi tên một người trên GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng. Ngược lại, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của một người thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận có ghi họ, tên của cả vợ chồng khi có yêu cầu. Quy định trên góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong q trình xin cấp GCNQSDĐ.
Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất khơng thay đổi, khơng có tranh chấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh thêm. Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích chênh thêm được xem xét để cấp Giấy chứng nhận. Đây cũng là quy định bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khắc phục tình trạng đo đạc khơng chuẩn xác trước kia cũng như khắc phục tình trạng giao dịch nhầm khơng thơng qua thị trường bất động sản hay tranh chấp quyền sừ dụng, quyền sở hữu vì khơng có giấy chứng nhận hợp pháp.