7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
1.5. KHÁI QUÁT VỀ NGƯỜI TRUNG NIÊN VÀ THU NHẬP
1.5.1. Người trung niên
a) Khái niệm người trung niên
Theo định nghĩa từ WHO tuổi trung niên sẽ bắt đầu từ độ tuổi 40 tuổi đến 65 tuổi. Tuy nhiên, ở một số quốc gia có tuổi thọ khơng cao, thì tuổi trung niên được tính bắt đầu từ 35 tuổi đến 60 tuổi, sau 60 tuổi được tính là cao niên. Tại Việt Nam, tuổi trung niên cũng được quy định từ 35 tuổi đến 60 tuổi.
Ở tuổi trung niên này, người ta bắt đầu quan tâm đến tha nhân trong xã hội và thế giới hơn là chính mình. Người ta muốn làm hoặc để lại một cái gì cho thế hệ mai sau. Nếu khơng được phát triển tốt, người ta sẽ có khuynh hướng ích kỷ và qui về cuộc sống cá nhân cho riêng mình hơn là cho tha nhân.
b) Đặc điểm người trung niên
Theo Erikson nhìn nhận về đặc điểm của tuổi trung niên là sự xung đột giữa đổi mới và trí tuệ. Tuổi trung niên là tuổi mọi việc quan trọng của cuộc đời dần đã đi vào ổn định, ở những thành phố lớn hầu hết những người trung niên đã có những thành tựu nhất định theo ước muốn định hướng của họ, như là đạt được các kiến thức cần có, tham chiếu với Tháp nhu cầu của Maslow, tuổi trung niên là tuổi nằm ở vị trí bậc 3 của tháp, mong cầu gia đình yên ổn, đạt được chất lượng cuộc sống về thể chất cũng như tinh thần, bạn bè thân hữu tin cậy.
Suy nghĩ chín chắn, có cơ sở, tham vấn các nguồn kiến thức đáng tin cậy, cập nhật thơng tin nhanh, có kinh nghiệm trong suy xét các vấn đề.
Nguồn thu nhập ổn định, xác định nơi làm việc ổn định, khơng có nhu cầu thay đổi mơi trường làm việc nhiều.
Theo điều tra dân số của tổng cục thống kê tháng 7, 2021, Tỷ trọng dân số Việt Nam từ 15-64 tuổi đã tăng từ 56,1 lên 68,0%, điều này cho thấy toàn bộ các
hành vi người tiêu dùng cho phân khúc trung niên cần được chú trọng và quan tâm hơn nữa.
1.5.2. Thu nhập
Khái niệm chung về thu nhập
Thu nhập là khoản của cải thường được tính thành tiền mà một cá nhân, một doanh nghiệp hoặc một nền kinh tế nhận được trong một khoảng thời gian nhất định từ cơng việc, dịch vụ hoặc hoạt động nào đó.
Thu nhập có thể gồm các khoản như tiền lương, tiền công, tiền cho thuê tài sản, lợi nhuận kinh doanh. Thu nhập có thể có được từ nhiều nguồn khác nhau, có thể từ lao động, từ việc sở hữu những giấy tờ có giá trị, từ thừa kế, được tặng cho... Theo Điều 58 Hiến pháp năm 1992, cơng dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp
Thu nhập khá
Người có thu nhập khá là người có thu nhập sẽ thuộc mức thu nhập từ 30.000.000 đồng / tháng đến 44.999.999 đồng/ tháng.
Bảng 1.1 - Thang phân chia các tầng lớp kinh tế xã hội SEC
Tầng lớp Thu nhập cá nhân (vnđ/tháng) F 0 – 1.499.000 E 1.500.000 – 2.999.999 D 3.000.000 – 4.499.999 C 4.500.000 – 7.499.999 B1 7.500.000 – 10.999.999 B2 11.000.000 – 14.999.999 A1 15.000.000 – 29.999.999 A2 30.000.000 – 44.999.999 A3 45.000.000 – 74.999.999 A4 75.000.000 – 149.999.999
A5 150.00.0 - hay nhiều hơn
1.6. Khái quát về thị trường căn hộ chung cư 1.6.1. Khái niệm căn hộ chung cư
Theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa và bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm
Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban cơng, lộ gia gắn liền với căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi diện tích thuộc sở hữu riêng.
Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
1.6.2. Phân loại căn hộ chung cư
Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD mới đây, căn hộ chung cư được phân loại hạng A, hạng B, hạng C, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở bốn nhóm tiêu chí, đó là những nhóm tiêu chí:
(1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc, (2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật, (3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội,
(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. - Căn hộ chung cư hạng A
Theo tiêu chí xác định nhà cung cư hạng A (hạng cao cấp), hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8m, mỗi căn hộ tối thiểu phải có 1 chỗ đổ xe ơ tơ có mái che, riêng phần thang máy, mỗi thang chỉ được phục vụ tối đa 40 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng A - Căn hộ chung cư hạng B
Hàng lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5m, tối thiểu 02 căn hộ có 1 chỗ để xe ơ tơ có mái che và thang máy sẽ phục vụ tối đa 50 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng B - Căn hộ chung cư hạng C
Căn hộ chung cư hạng C là căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của căn hộ chung cư hạng A và hạng B.
Tóm tắt chương
Trong nội dung chương 1, tác giả nghiên cứu, hệ thống hoá cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng và quá trình của hành vi người tiêu dùng, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng, các yếu tố này bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài.
Đối tượng nghiên cứu được đề cập trong chương này là đối tượng trung niên có thu nhập khá, nhóm đối tượng này trong xã hội đang ở giai đoạn đạt được những thành cơng cần có trong một cuộc đời con người, họ có suy nghĩ chín chắn, quyết đốn và với nguồn tài chính khá tốt do có nguồn thu nhập ổn định và phần tích lũy trước đó. Nguồn thu nhập được đề cập theo thang phân chia tầng lớp xã hội (Social Economic Classification, viết tắt là SEC) của Hiệp Hội Nghiên Cứu Thị Trường ESOMAR
Ở chương này, tác giả đề cập đến khái niệm về căn hộ chung cư, căn hộ chung cư không giống những căn nhà phố, nhà ống, căn nhà tích hợp nhiều tầng, phân ra được nhiều khu vực trên từng tầng, mà với căn hộ chung cư, một căn hộ chung cư là một mặt bằng khơng có tầng, được phân làm 02 khu vực sử dụng là khu vực sử dụng chính và khu vực lơ gia dùng chứa máy giặt và làm khu vực sân phơi. Căn hộ chung cư được phân loại theo các loại hạng chung cư : hạng A, hạng B, hạng C, mỗi hạng sẽ có các cơng năng, tiện ích và giá trị sống khác nhau, đáp ứng nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng
Tiếp theo tác giả trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và Gary Armstrong (2009) bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài. Các cơ sở lý thuyết tổng quan cho thấy đặc điểm của đối tượng nghiên cứu để làm cơ sở lý luận cho mơ hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu trong Chương 2.
CHƯƠNG 2 – MƠ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương này trình bày nội dung về quy trình nghiên cứu, mơ hình và phương pháp nghiên cứu được sử dụng, cách thức tiến hành các kỹ thuật cần thiết để phân tích dữ liệu thống kê.
2.1. Quy trình nghiên cứu
Từ cơ sở lý thuyết tác giả xây dựng thang đo đề xuất tiến hành nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp nghiên cứu định tính với hình thức thảo luận nhóm, và phỏng vấn trực tiếp các đáp viên để có cơ sở bổ sung điều chỉnh bảng câu hỏi thang đo, thiết lập được thang đo chính thức và tiến hành gởi cho đáp viên qua hình thức gửi email hoặc qua các cơng cụ nhắn tin trực tuyến (Zalo, viHVr…) hoặc có nhóm đáp viên được phỏng vấn trực tiếp và có kết quả ngay trên bảng câu hỏi.
Khi thu được lượng mẫu cần thiết, tác giả tiến hành nghiên cứu định lượng, thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu, phân tích độ tin cậy của thang đo, phân tích nhân tố khám phá đối với các thang đo (EFA), phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính bội, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết nhân khẩu học để đạt được kết quả cuối cùng của cơng trình nghiên cứu.
2.2. Mơ hình và giả thuyết nghiên cứu2.2.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan 2.2.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan
a) Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Ammam (Jordan) của Mwfeg và cộng sự
Năm 2011, Mwfeg và ctg đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư tại thành phố Amman, Jordan. Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, tác giả đưa ra giả thuyết với các biến độc lập là Kinh tế (Economic), Thẩm mỹ (Aesthetic), Địa lý (Geographic), Chiêu thị (marketing), Xã hội (social); Biến Quyết định mua căn hộ chưng cư là biến phụ thuộc. Năm 2010, tác giả đã thu về 120 mẫu khảo sát, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 10 năm qua. Sau khi sàng lọc, còn lại 81 mẫu hợp lệ (chiếm 69,2%). Phân tích EFA cho thấy mơ hình gồm 05 yếu tố chính ảnh hưởng hành vi mua căn hộ bao gồm: Thẩm mỹ, Tiếp thị, Kinh tế, Địa lý, Xã hội. Bằng các phép kiểm định t-test và Anova, tác giả dùng kiểm định các giả thuyết trong mơ hình. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có sự khác nhau rõ rệt trong kết quả trả lời của những người có độ tuổi và giới tính khác nhau; khơng có sự khác nhau đáng kể giữa những người có tình trạng hơn nhân hoặc trình độ học vấn khác nhau ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Quyết định mua căn hộ Đặc tính nhân khẩu học Xã hội Tiếp thị Địa lý Thẩm mỹ Kinh tế
Hình 2.2 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại thành phố Ammam, Jordan
(Nguồn: Mwfeg và ctg, 2011)
b) Nghiên cứu sự đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia
Năm 2012, Teck-Hong Tan đã thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà của những người mua nhà lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia). Mơ hình nghiên cứu gồm 04 biến độc lập là vị trí (Locational), mơi trường sống (Neighborhood), cấu trúc căn hộ (Structuaral), văn hóa xã hội (Socio-cultural); biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu. Đối tượng khảo sát của nghiên cứu là những thanh niên trẻ ở Malaysia, với 300 bảng câu hỏi khảo sát được phát ra và có 265 mẫu hợp lệ được thu về phục vụ nghiên cứu. Kết quả phân tích nhân tố xác định được 04 yếu tố trong mơ hình bao gồm vị trí (05 biến quan sát), mơi trường xung quanh (04 biến quan sát), cấu trúc căn hộ (06 biến quan sát), văn hóa xã hội (02 biến quan sát). Các yếu tố vị trí (gần nơi mua sắm, gần trường học, gần cơng viên, gần nơi làm việc) sẽ tác động tích cực đến quyết định mua và yếu tố môi trường sống (mức phạm tội xung quanh, được bảo vệ xung quanh) được quan tâm nhiều nhất. Một điểm đặc biệt nữa là, yếu tố phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được quan tâm nhiều nhất. Nếu căn nhà gần cửa hàng bán lẻ thì sẽ giảm mong muốn sở hữu của người khảo sát vì những
Vị trí
Mơi trường sống
Cấu trúc căn hộ Quyết định sở hữu nhà
Văn hố xã hội
ngun nhân tiếng ồn, hoặc hình ảnh tiêu cực của các khách đến gia đình của người sở hữu.
Hình 2.3 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur, Malaysia
(Nguồn: Tan 2012)
c) Mơ hình về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại thành phố Delhi (Ấn Độ)
Singh & ctg (2014) (Singh 2014) đã nghiên cứu về sự tác động của 05 biến độc lập là Sự tiện nghi (Afluence), Tài Chính (Financial), Vị trí (Locational), Phong cách sống (Lifestyle), Bố trí đặc trưng (Site-Specific); biến độc lập là quyết định mua căn hộ. Bên cạnh đó xem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố nhân khấu học. Bằng hình thức phỏng vấn qua điện thoại và email, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 1 năm và những đối tượng có nhu cầu mua căn hộ. Số mẫu khảo sát thu về là 146 mẫu trên 172 mẫu được phát ra. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng: Sự tiện nghi là quan trọng nhất và có tác động cao nhất đến quyết định mua căn hộ, kế tiếp là Tài chính, tiếp sau đó là các yếu tố cịn lại như Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng. Nghiên cứu cũng cho thấy có sực khác biệt giữa độ tuổi của những nhóm người trẻ và những nhóm người có độ tuổi trung bình xấp xỉ 58 tuổi, những người mua nhà với độ tuổi cao có xu hướng chú trọng đến yếu tố Tình trạng mơi trường sống và Danh tiếng của cư dân xung quanh của biến Vị trí. Trong khi đó, nhóm trẻ có xu hướng quan trọng về các yếu tố thuộc Tài chính, và vị trí càng gần trung tâm càng quan trọng.
Ý định mua căn hộ chung Bố trí đặc trưng Tài chính Phong cách sống Vị trí Sự tiện nghi Quyết định mua nhà Đặc tính nhân khẩu học Mơi trường Khoảng cách Tài chính Khơng gian sống Tính năng
Hình 2.4 - Mơ hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ
(Nguồn: Singh & ctg -2014)
d) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) (Sĩ 2012) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng ở Việt Nam. Mơ hình được đề xuất dựa trên phân tích các nghiên cứu trước đây, với 05 biến độc lập: đặc điểm nhà ở (feature), không gian sống (living space), tình trạng tài chính (finacial), khoảng cách (distance), môi trường (environment) và biến phụ thuộc là quyết định mua nhà. Sau đó mơ hình được thử nghiệm trên mẫu nhỏ gồm 15 người để hiệu chỉnh và sau đó tiến hành nghiên cứu chính thức trên mẫu 263 người.
Hình 2.5 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Ý định mua chung cư của giới trẻ Đặc tính nhân khẩu học Tính năng Khơng gian sống Tài chính Mơi trường sống Vị trí
Các phương pháp nghiên cứu sử dụng như: phân tích nhân tố, hồi quy đa biến, cho thấy rằng các biến như: tính năng căn nhà, khơng gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách, mơi trường ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam. Trong đó mối quan hệ tích cực giữa hai biến độc lập: không gian sống, khoảng cách và quyết định mua nhà của khách hàng là mạnh mẽ nhất. Ngoài ra, nghiên cứu cũng chứng minh các đặc tính nhân khẩu học bao gồm: giới tính, tuổi, hơn nhân, giáo dục, nghề nghiệp và thu nhập khơng hỗ trợ để giải thích cho quyết định mua nhà và khơng có sự khác biệt trong quyết định mua nhà giữa các