7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.3.2. Nghiên cứu định lượng
2.3.2.1. Xác định kích thước mẫu
Khi kích thước mẫu hay gọi là cỡ mẫu của một nghiên cứu càng lớn thì sai số khi thực hiện ước lượng sẽ càng thấp, khả năng đại diện cho tổng thể càng cao. Tuy nhiên, việc thu thập cỡ mẫu lớn sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian, nguồn lực tài chỉnh ở toàn bộ các khâu từ thu thập, kiểm tra, phân tích. Do đó, đối với đề tài này, do các giới hạn về tài chính và thời gian, kích thước mẫu sẽ được xác định ở mức tối thiểu cần thiết nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của cuộc nghiên cứu.
Theo Nguyễn Đình Thọ (2014) (Thọ 2014), kích thước cỡ mẫu bằng ít nhất bằng 5 lần biến quan sát, tỷ lệ quan sát và biến đo lường tương ứng là 5:1. Như vậy, đối với mơ hình nghiên cứu ở trên, có tổng cộng 05 giả thuyết nghiên cứu và 27 biến quan sát, sử dụng thang đo Likert 5. Do đó số quan sát (n) là: 27 x 5 = 135, hay 135 mẫu tối thiểu hợp lệ cần thu thập được thông qua khảo sát.
2.3.2.2. Phương pháp chọn mẫu
Xem xét các mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả đề xuất phương pháp chọn mẫu phi xác suất lấy mẫu thuận tiện để tiến hành nghiên cứu đề tài này. Lý do lựa chọn phương pháp chọn mẫu này đáp viên dễ tiếp cận, họ sẵn sàng trả lời bảng câu hỏi nghiên cứu cũng như ít tốn kém về thời gian và chi phí để thu thập thơng tin cần để phục vụ nghiên cứu.
2.3.2.3. Xác định phương pháp thu thập dữ liệu
Phương pháp phỏng vấn để tiếp xúc với đáp viên trong nghiên cứu này là: tác giả và cộng tác viên dành thời gian hướng dẫn và hổ trợ các đáp viên trả lời thông qua bảng khảo sát, hoặc đáp viên tự trả lời. Với phương pháp này chúng ta có thể có được những thơng tin cần thiết từ số lượng lớn người trả lời một cách nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời có thể tiết kiệm được chi phí, thời gian và nguồn lực.
Cuộc khảo sát được thực hiện trong giai đoạn từ 12/04/2022 đến 29/04/2022, bảng khảo sát được phát trực tiếp cho danh sách khách hàng của Công Ty TNHH Bất Động Sản TD Holdings đang có nhu cầu quan tâm căn hộ chung cư và lớp cao học EMBA6B của trường đại học Ngoại Thương, và gửi email cho nhân viên của một số công ty như Công Ty TNHH TM DV Rồng Châu Á, Cty TNHH Phát Triển Đầu Tư IDT Việt Nam tại TP. HCM. Việc lựa chọn những đối tượng trên là do đa số những người này thuộc người trung niên và có thu nhập khá phù hợp với tiêu chí lựa chọn, đồng thời trình độ học vấn và sự hiểu biết của những đối tượng này sẽ giúp họ dễ dàng hiểu được những thuật ngữ trong bảng câu hỏi hơn.
2.3.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu
Các bảng khảo sát thu về được xử lý bằng phần mềm SPSS phiên bản 20.0 gồm 02 quá trình sau:
Xử lý sơ bộ trước khi đưa vào phân tích
Mã hóa dữ liệu: dữ liệu thu thập sẽ được mã hóa thành các dạng số để nhập vào phần mềm thống kê. Thiết lập khung dữ liệu: Dựa vào bảng khảo sát,
thông qua phần mềm SPSS 22.0 thiết lập khung dữ liệu để nhập liệu. Làm sạch dữ liệu: Thực hiện các thống kê tần suất của SPSS 22.0 để làm sạch dữ liệu nhằm phát hiện để chỉnh sửa hoặc loại bỏ những dữ liệu bất thường, dữ liệu rác.
Phân tích dữ liệu
Dữ liệu thu thập được phân tích và xử lí bằng phần mềm SPSS 22. Thang đo các thành phần trong mơ hình nghiên cứu được đánh giá và kiểm định như sau:
- Độ tin cậy thang đo dựa vào hệ số kiểm định Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo và hệ số Cronbach’s Alpha của mỗi biến đo lường. Các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại. Một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong khoảng từ 0,7 đến 0,8.
- Phân tích EFA kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và 1 biến đo lường cần tối thiểu là 5 quan sát (Hair & ctg, 2006) trích theo Nguyễn Đình Thọ 2014. Nghiên cứu này thực hiện với khoảng 27 biến đo lường cần tối thiểu là 135 (27x5) quan sát là thỏa điều kiện phân tích EFA. Thang đo các thành phần trong mơ hình nghiên cứu sau khi đánh giá độ tin cậy đạt yêu cầu sẽ được phân tích nhân tố khám phá EFA để đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi phân tích hồi quy. Phân tích EFA sử dụng kiểm định sự tương quan giữa các biến đo lường bằng Barlett với mức ý nghĩa 5% (Hair và cộng sự, 2006); kiểm định KMO>0.5 để kiểm định độ tương quan (Kaiser, 1974). Tiêu chí chọn số lượng nhân tố dựa vào chỉ số Eigenvalues >1 và mơ hình lý thuyết có sẵn (Garson, 2003). Kiểm định sự phù hợp mơ hình EFA so với dữ liệu khảo sát với yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2014). Kiểm định giá trị hội tụ để đạt được độ giá trị phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) phải ≥ 0.5, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) < 0.5 sẽ bị loại (Jun và cộng sự, 2002).
- Phân tích hồi quy “Enter” được áp dụng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng quyết định mua của người mua nhà. Mơ hình hồi quy sẽ được kiểm định độ phù hợp bằng kiểm định F và R2. Các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định với mức ý nghĩa Sig<0,05.
- Kiểm định đa cộng tuyến bằng hệ số phóng đại phương sai VIF<10. - Ngoài ra sử dụng phương pháp kiểm định One-way ANOVA hoặc Independent –
samples T-test để kiểm định các vấn đề thuộc nhân khẩu học.
Tóm tắt chương
Bằng các bước dẫn nhập và trình bày về mơ hình nghiên cứu, tác giả đưa ra mơ hình nghiên cứu đề xuất từ đó làm tiền đề để phát triển mơ hình nghiên cứu của tác giả. Trong bước này, các mơ hình nghiên cứu tiền nhiệm được nêu ra, các yếu tố nghiên cứu được thể hiện và đề cập trong các nghiên cứu này được xem xét, đánh giá cẩn thận trước khi đưa vào mơ hình nghiên cứu đề xuất. Các thang đo được kế thừa từ các nghiên cứu tiền nhiệm để đưa vào thực hiện nghiên cứu định tính nhằm xây dựng những thang đo hồn chỉnh, có tất cả 6 thang đo được thừa kế để phù hợp với nội dung và thực tế nghiên cứu. Có tất cả 8 giả thuyết được đặt ra để đặt phục vụ mục tiêu nghiên cứu bao gồm 5 giả thuyết chính và 3 giả thuyết về các đặc điểm nhân khẩu học.
Tiếp đến, thơng qua các bước thực hiện nghiên cứu định tính để xây dựng được mơ hình nghiên cứu đề xuất và các thang đo đã được điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế nhằm áp dụng vào nghiên cứu định lượng. Xác định được kích thước mẫu phù hợp với yêu cầu nghiên cứu và năng lực cá nhân. Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu này là thảo luận nhóm và phỏng vấn sâu nhằm tối ưu được kết quả nghiên cứu định tính. Kết quả được trình bày một cách cụ thể để làm nền tảng tốt nhất phục vụ nghiên cứu định lượng.
Bên cạnh đó, tác giả cũng nêu ra các phương pháp để thực hiện nghiên cứu định lượng, các bước xử lý dữ liệu sơ bộ và chuyên sâu, các phép kiểm định, và nêu ra điều kiện để mơ hình có nghĩa thống kê, và đưa ra các kết quả nghiên cứu định lượng nằm ở Chương tiếp theo, Chương 3.
CHƯƠNG 3 – THỰC TRẠNG, KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Phân tích thực trạng mua căn hộ chung cư tại TP. HCM
3.1.1. Khái quát thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP. HCM
Trong ba năm gần đây từ năm 2019 – quý II năm 2022, thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng có nhiều biến động theo nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Các chuyên gia dự báo sẽ có khoảng 25.000 – 30.000 căn được mở bán trong năm 2022, với số lượng cung khá khả quan. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vât liệu xây dựng đội lên cùng với chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính tốn lại mức giá mở bán. Điều này vơ hình khiến thị trường thời gian qua thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, bình dân và nguồn cung chủ yếu là nhà ở, căn hộ trung- cao cấp, những sản phẩm dành cho các tầng lớp có thu nhập khá trở lên có thể tiếp cận được. Cả năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, cịn nhà ở bình dân chỉ chiếm 0%. Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy số lượng dự án chung cư được cấp phép tăng dần từ quý I đến quý III/2019, từ 3.113 căn hộ vào quý I/2019 lên đến 1.2349 căn hộ vào quý III/2019. Điều này cho thấy nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2019 khá dồi dào. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng tích cực, từ quý IV/2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh bắt đầu lắng xuống. Chính quyền thành phố thực hiện rà soát các dự án sai phạm làm cho số lượng dự án được cấp phép giảm mạnh, quý IV/2019 chỉ còn 3.384 căn hộ được cấp phép, giảm 72,6% so với quý trước. Phân khúc giảm mạnh nhất là phân khúc bình dân với mức giảm lên đến 91%, từ 1.0222 căn ở quý III/2019 chỉ còn 895 căn ở quý IV cùng năm. heo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, quý I/2020, TP. Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai chỉ vỏn vẹn 06 dự án với tổng số 611 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với số lượng căn hộ chung cư được cấp phép giảm đến 82% theo quý
và 80,3% theo năm, con số thấp kỷ lục trong nhiều năm qua. Thủ tục pháp lý khó khăn, diễn biến dịch bệnh ngày càng phức tạp, trong đó, nổi bật là việc thực hiện dãn cách xã hội khiến tiến độ thi công của nhiều dự án chậm trễ, không đảm bảo điều kiện phê duyệt huy động vốn. Đến quý II và quý III/2020, tình hình dịch bệnh phần nào được kiểm sốt nhờ cơng tác phòng chống dịch tốt, nền kinh tế Việt Nam nhen nhóm tín hiệu tích cực, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến khởi sắc hơn. Số lượng dự án cải thiện và gia tăng tương đối với lần lượt 3.958 và 2.153 căn hộ ở hai quý liền sau. Bước sang những tháng cuối năm 2020, thị trường “tái khởi động” mạnh mẽ. Chỉ riêng quý IV/2020, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tương lai đã đạt 8413 căn, gấp gần 1,5 lần tổng số căn hộ ba quý liền trước cộng lại, đây cũng là mức cao nhất kể từ thời điểm nhộn nhịp của thị trường. Bộ Xây dựng nhận xét giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý 1/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý của quý II/2022. Mặc dù giao dịch sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp hiện đã cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung và trung - cao cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Theo khảo sát của Công ty C&W Việt Nam cho thấy trong Quý IV/2021 số lượng mở bán là 2.600 căn từ 9 dự án của các nhà đầu tư xây dựng tại TP. HCM trong đó phân khúc căn hộ hạng B là phân khúc được đón nhận nhiệt tình nhất chiếm 90% tổng nguồn cung, có thể kể đến một vài dự án tiêu biểu như Moonlight Center Point, Celesta Heights và Vinhomes Grand Park. Tỷ lệ 10% còn lại là các dự án phân khúc hạng A như Thảo Điền Green Và Define, phân khúc hạng C vào thời điểm Q cuối năm 2021 ghi nhận khơng có nguồn cung mới. Ghi nhận số lượng bán thực tế, ở phân khúc hạng A chiếm hơn 11% ở các dự án tại Tp. Thủ Đức, phân khúc căn hộ hạng B chiếm 82% trên tổng nguồn cung, phân khúc này có nguồn sản phẩm đa dạng với nguồn đối tượng khách hàng lớn và chiến lược phân phối giỏ hàng của chủ đầu tư chính xác, các sàn
giao dịch bất động sản chào bán hiệu quả (Nguồn: Theo khảo sát của Thu Hằng/BNEWS/TTXVN ngày 09/01/2022).
Phân tích về hiệu suất giá trong Quý IV/2021, mức tăng trung bình của căn hộ chung cư là 9% theo quý và 15,3% theo năm. Riêng Quý IV/2021, phân khúc căn hộ hạng A ghi nhận mức giá trung bình là 6,266USD/m2, tăng 36% theo Quý và 23% theo năm. Phân khúc căn hộ hạng B mặc dù lượng cầu cao nhưng giá vẫn giữ được ở mức ổn định khoảng 2.474 USD, với phân khúc căn hộ hạng C có mức tăng 7% so với Quý trước. Mặc dù, TP. HCM chịu ảnh hưởng nặng bởi dịch Covid 19 vào Quý 3/2021, nhưng một số chủ đầu tư đón đầu xu hướng Việt Nam nói chung, TP. HCM nói riêng sẽ kiểm sốt tốt được dịch bệnh vì thế họ mạnh dạn triển khai xây dựng nhà mẫu, lập chiến lược mở bán chu đáo với những chính sách tốt nhất để thu hút lượng cầu trên thị trường. Với những nhìn nhận đúng đắn đó, nhiều chủ đầu tư đã gặt được nhiều thành công trong Quý IV/2021 với lượng bán ra của căn hộ vượt ngoài sức mong đợi. Hiện tại, giá nhà sơ cấp tại TP.HCM tăng rất nhanh. Năm 2020 - 2021, thị trường biến mất căn hộ 40 triệu đồng/m2 và quý I/2022 thị trường gần như biến mất căn hộ 45 triệu đồng/m2.
Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia kinh tế cho rằng: Người có nhu cầu ở thực bằng cách tìm các căn hộ đúng giá trị của nó, chính là mua căn hộ đã bàn giao, thứ nhất an toàn về pháp lý, thứ hai giá thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp, giá các căn hộ mới trên thị trường.
3.1.2. Ưu điểm của các căn hộ chung cư tại TP. HCM.
Sau đại dịch Covid-19 nền kinh tế thị trường dần hồi phục nhưng chưa phát triển bình thường lại như trước đây, với nhu cầu cần nhà ở thì căn hộ chung cư đang đáp ứng tốt khả năng thanh khoản so với nhà đất, tài chính bỏ ra ban đầu để có căn nhà ở khơng lớn do ln có ngân hàng hỗ trợ cho vay, đây là tiêu chí mà người tiêu dùng quan tâm đầu tiên khi chọn lựa mua căn hộ chung cư, ngồi ra căn hộ chung cư có khá nhiều ưu điểm vượt trội thu hút người tiêu dùng có hành vi mua, các ưu điểm của căn hộ chung cư có thể thấy rõ như:
- Căn hộ chung cư sau khi bàn giao và đưa vào sử dụng đều có ban quản lý căn hộ, điều này giúp cho căn hộ chung cư mơi trường sinh hoạt cộng đồng có quy tắc và trình tự hơn, thiết lập được mơi trường sống văn minh, hiện đại, dân trí cao. - Các dự án căn hộ chung cư từ hạng B trở lên đều có các tiện ích đi kèm như
trường học, siêu thị, trung tâm thương mại được tích hợp tại tầng trệt của các căn hộ chung cư, đồng thời các dự án này thường được chủ đầu tư lựa chọn nằm gần bệnh viện, hoặc đường lớn thuận tiện cho việc giao thông đi lại.
- Các phòng và các khu vực sinh hoạt của căn hộ chung cư được thiết kế trên một mặt bằng, chỉ một số căn hộ cao cấp hơn hoặc chung cư bình dân hơn mới có 1