7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
3.1. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP HCM
3.1.1. Khái quát thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM
Trong ba năm gần đây từ năm 2019 – quý II năm 2022, thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng có nhiều biến động theo nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Các chuyên gia dự báo sẽ có khoảng 25.000 – 30.000 căn được mở bán trong năm 2022, với số lượng cung khá khả quan. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vât liệu xây dựng đội lên cùng với chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính tốn lại mức giá mở bán. Điều này vơ hình khiến thị trường thời gian qua thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, bình dân và nguồn cung chủ yếu là nhà ở, căn hộ trung- cao cấp, những sản phẩm dành cho các tầng lớp có thu nhập khá trở lên có thể tiếp cận được. Cả năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, cịn nhà ở bình dân chỉ chiếm 0%. Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy số lượng dự án chung cư được cấp phép tăng dần từ quý I đến quý III/2019, từ 3.113 căn hộ vào quý I/2019 lên đến 1.2349 căn hộ vào quý III/2019. Điều này cho thấy nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2019 khá dồi dào. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng tích cực, từ quý IV/2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh bắt đầu lắng xuống. Chính quyền thành phố thực hiện rà soát các dự án sai phạm làm cho số lượng dự án được cấp phép giảm mạnh, quý IV/2019 chỉ còn 3.384 căn hộ được cấp phép, giảm 72,6% so với quý trước. Phân khúc giảm mạnh nhất là phân khúc bình dân với mức giảm lên đến 91%, từ 1.0222 căn ở quý III/2019 chỉ còn 895 căn ở quý IV cùng năm. heo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, quý I/2020, TP. Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai chỉ vỏn vẹn 06 dự án với tổng số 611 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với số lượng căn hộ chung cư được cấp phép giảm đến 82% theo quý
và 80,3% theo năm, con số thấp kỷ lục trong nhiều năm qua. Thủ tục pháp lý khó khăn, diễn biến dịch bệnh ngày càng phức tạp, trong đó, nổi bật là việc thực hiện dãn cách xã hội khiến tiến độ thi công của nhiều dự án chậm trễ, không đảm bảo điều kiện phê duyệt huy động vốn. Đến quý II và quý III/2020, tình hình dịch bệnh phần nào được kiểm sốt nhờ cơng tác phòng chống dịch tốt, nền kinh tế Việt Nam nhen nhóm tín hiệu tích cực, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến khởi sắc hơn. Số lượng dự án cải thiện và gia tăng tương đối với lần lượt 3.958 và 2.153 căn hộ ở hai quý liền sau. Bước sang những tháng cuối năm 2020, thị trường “tái khởi động” mạnh mẽ. Chỉ riêng quý IV/2020, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong tương lai đã đạt 8413 căn, gấp gần 1,5 lần tổng số căn hộ ba quý liền trước cộng lại, đây cũng là mức cao nhất kể từ thời điểm nhộn nhịp của thị trường. Bộ Xây dựng nhận xét giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý 1/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý của quý II/2022. Mặc dù giao dịch sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp hiện đã cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung và trung - cao cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Theo khảo sát của Công ty C&W Việt Nam cho thấy trong Quý IV/2021 số lượng mở bán là 2.600 căn từ 9 dự án của các nhà đầu tư xây dựng tại TP. HCM trong đó phân khúc căn hộ hạng B là phân khúc được đón nhận nhiệt tình nhất chiếm 90% tổng nguồn cung, có thể kể đến một vài dự án tiêu biểu như Moonlight Center Point, Celesta Heights và Vinhomes Grand Park. Tỷ lệ 10% còn lại là các dự án phân khúc hạng A như Thảo Điền Green Và Define, phân khúc hạng C vào thời điểm Q cuối năm 2021 ghi nhận khơng có nguồn cung mới. Ghi nhận số lượng bán thực tế, ở phân khúc hạng A chiếm hơn 11% ở các dự án tại Tp. Thủ Đức, phân khúc căn hộ hạng B chiếm 82% trên tổng nguồn cung, phân khúc này có nguồn sản phẩm đa dạng với nguồn đối tượng khách hàng lớn và chiến lược phân phối giỏ hàng của chủ đầu tư chính xác, các sàn
giao dịch bất động sản chào bán hiệu quả (Nguồn: Theo khảo sát của Thu Hằng/BNEWS/TTXVN ngày 09/01/2022).
Phân tích về hiệu suất giá trong Quý IV/2021, mức tăng trung bình của căn hộ chung cư là 9% theo quý và 15,3% theo năm. Riêng Quý IV/2021, phân khúc căn hộ hạng A ghi nhận mức giá trung bình là 6,266USD/m2, tăng 36% theo Quý và 23% theo năm. Phân khúc căn hộ hạng B mặc dù lượng cầu cao nhưng giá vẫn giữ được ở mức ổn định khoảng 2.474 USD, với phân khúc căn hộ hạng C có mức tăng 7% so với Quý trước. Mặc dù, TP. HCM chịu ảnh hưởng nặng bởi dịch Covid 19 vào Quý 3/2021, nhưng một số chủ đầu tư đón đầu xu hướng Việt Nam nói chung, TP. HCM nói riêng sẽ kiểm sốt tốt được dịch bệnh vì thế họ mạnh dạn triển khai xây dựng nhà mẫu, lập chiến lược mở bán chu đáo với những chính sách tốt nhất để thu hút lượng cầu trên thị trường. Với những nhìn nhận đúng đắn đó, nhiều chủ đầu tư đã gặt được nhiều thành công trong Quý IV/2021 với lượng bán ra của căn hộ vượt ngoài sức mong đợi. Hiện tại, giá nhà sơ cấp tại TP.HCM tăng rất nhanh. Năm 2020 - 2021, thị trường biến mất căn hộ 40 triệu đồng/m2 và quý I/2022 thị trường gần như biến mất căn hộ 45 triệu đồng/m2.
Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia kinh tế cho rằng: Người có nhu cầu ở thực bằng cách tìm các căn hộ đúng giá trị của nó, chính là mua căn hộ đã bàn giao, thứ nhất an toàn về pháp lý, thứ hai giá thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp, giá các căn hộ mới trên thị trường.
3.1.2. Ưu điểm của các căn hộ chung cư tại TP. HCM.
Sau đại dịch Covid-19 nền kinh tế thị trường dần hồi phục nhưng chưa phát triển bình thường lại như trước đây, với nhu cầu cần nhà ở thì căn hộ chung cư đang đáp ứng tốt khả năng thanh khoản so với nhà đất, tài chính bỏ ra ban đầu để có căn nhà ở khơng lớn do ln có ngân hàng hỗ trợ cho vay, đây là tiêu chí mà người tiêu dùng quan tâm đầu tiên khi chọn lựa mua căn hộ chung cư, ngoài ra căn hộ chung cư có khá nhiều ưu điểm vượt trội thu hút người tiêu dùng có hành vi mua, các ưu điểm của căn hộ chung cư có thể thấy rõ như:
- Căn hộ chung cư sau khi bàn giao và đưa vào sử dụng đều có ban quản lý căn hộ, điều này giúp cho căn hộ chung cư môi trường sinh hoạt cộng đồng có quy tắc và trình tự hơn, thiết lập được mơi trường sống văn minh, hiện đại, dân trí cao. - Các dự án căn hộ chung cư từ hạng B trở lên đều có các tiện ích đi kèm như
trường học, siêu thị, trung tâm thương mại được tích hợp tại tầng trệt của các căn hộ chung cư, đồng thời các dự án này thường được chủ đầu tư lựa chọn nằm gần bệnh viện, hoặc đường lớn thuận tiện cho việc giao thơng đi lại.
- Các phịng và các khu vực sinh hoạt của căn hộ chung cư được thiết kế trên một mặt bằng, chỉ một số căn hộ cao cấp hơn hoặc chung cư bình dân hơn mới có 1 gác lửng nhỏ, việc bố trí thiết kế phịng và khu vực sinh hoạt trên cùng một mặt bằng giúp người tiêu dùng nhất là người già và trẻ được an tồn khơng té ngã trong việc đi bậc thang, giúp tiết kiệm thời gian và sức khỏe trong việc dọn dẹp vệ sinh nhà cửa, cũng như dễ trơng coi, chăm sóc người già và trẻ nhỏ.
- Căn hộ chung cư ln có phịng bảo vệ tịa nhà được đặt trước cửa chính và các cửa phụ nhằm đảm bảo an ninh trật tự của toàn bộ khu dân cư.
- Hiện nay, đa số các dự án căn hộ chung cư cao cấp đều có sân chơi cho trẻ em, khu vực thể dục thể thao, phòng tập gym, hồ bơi …
- Các tầng cao của chung cư sẽ ngắm nhìn được quan cảnh xung quanh từ trên cao nhìn xuống và tận hưởng khơng khí trong lành, mát mẻ.
3.1.3. Nhược điểm và các bất cập của thị trường căn hộ chung cư
Ngoài những ưu điểm vừa được đề cập trên, căn hộ chung cư cũng có nhiều nhược điểm làm ảnh hưởng đến hành vi mua của người tiêu dùng khi đang trong quá trình chọn lựa căn nhà để an cư lạc nghiệp, các nhược điểm co bản của căn hộ chung cư dễ dàng thấy được như là hàng tháng phải đóng phí quản lý cho ban quản lý tịa nhà, phí quản lý này được chủ đầu tư thỏa thuận với ban quản lý tịa nhà và thơng báo cho cư dân nhận nhà sống tại khu căn hộ chung cư đó, ngồi phí quản lý cư dân cịn tốn thêm chi phí gởi xe hàng tháng. Việc thiết kế và xây dựng là đồng bộ, vì vậy cư dân chỉ được sửa sang trong phạm vi bên trong
căn hộ của mình và phải được sự đồng ý của ban quản lý tịa nhà ; hạn chế trong việc tiếp khách, khơng được gây ồn ào làm ảnh hưởng đến các căn hộ cùng tầng; Giấy chứng nhận quyền sở hữu thường phải chờ đợi thời gian cấp từ chủ đầu tư, thời gian chờ đợi thường mất vài năm; Sự xuống cấp của cả tòa nhà chung cư theo thời gian, cùng với sự mất an tồn trong việc phịng chống cháy nổ nếu chủ đầu tư không trang bị đúng tiêu chuẩn và quy định pháp luật.
Bất cập giữa chủ đầu tư và cư dân sinh sống trực tiếp
Cụ thể như dự án SaigonLand tại Quận Bình Thạnh, TP. HCM, nằm sát Quận 1, TP. HCM được đánh giá là căn hộ chung cư hạng B, sau gần 3 năm đi vào hoạt động đã bị cư dân sinh sống tại đây phản ánh rất nhiều về chất lượng của căn hộ.. Khu vực nhà cộng đồng được chủ đầu tư cho thuê dài hạn, bình chữa cháy đến khi có cơ quan cơng an phịng phịng cháy chữa cháy xuống kiểm tra mới được trang bị, chuông báo cháy reo bất kể giờ giấc, hệ thống phun nước trong từng căn hộ khơng hoạt động, cửa thốt hiểm sai quy chuẩn.
Ngoài ra, một số dự án được gắn mác là căn hộ cao cấp, nhưng chất lượng lúc bàn giao thì lại khác xa chất lượng chào bán ban đầu, một số chủ đầu tư cịn tự ý thay đổi cơng năng căn hộ so với các nhà mẫu ban đầu được đặt tại các dự án khi mở bán., phần diện tích sử dụng chung thường được tận dụng vào những việc khác, tính khơng chuẩn diện tích căn hộ, xây dựng sơ sài thậm chí kém chất lượng khơng như những gì chủ đầu tư quảng cáo trước đó.
Bất cập giữa các cư dân sống cùng khu căn hộ
Phổ biến nhất là sự thiếu ý thức của một bộ phận người dân chung cư khiến hình ảnh văn hóa chung cư trở nên tạp nhạp, đơi khi cịn làm mất an toàn cho các hộ dân sinh sống cùng, đơn cử là việc các tầng cao vứt rác bừa bãi xuống bên dưới khơng những làm mất mỹ quang cơng cộng mà cịn tiềm ẩn nguy cơ gây nguy hiểm cho người khác như những sự việc đã được đưa lên báo chí trước đây.
Thực trạng đáng báo động hiện nay là tình hình mất cắp, theo chia sẽ của cư dân sống tại chung cư hạng A thuộc khu dân cư Trung Sơn, Huyện Bình Chánh, TP. HCM thì tình trạng mất an ninh trật tự đáng báo động điển hình là
mất kính xe hơi, trong khi phí quản lý vẫn được Ban quản lý chung cư thu đều đặn hàng tháng nhưng khi xảy ra tình trạng mất cắp hay hư hại tài sản thì cư dân phải tự giải quyết.
Bất cập về rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai
- Các nhầm lẫn giữa các danh xưng về chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, căn hộ hạng sang hoặc căn hộ siêu sang đang xảy ra nhiều nơi trên cả nước mà nhất là các thành phố lớn như TP. HCM, Tp.Hà Nội, vấn đề này gây thiệt hại vơ hình cho người mua nhất là trong quá trình tìm hiểu và đi đến quyết định mua căn hộ cao cấp, chung cư hạng sang, những căn hộ này là hình thành trong tương lai, nghĩa là chúng ta sẽ khơng thấy được hiện trạng thực tế, khơng hình dung ra được hình ảnh thực tế sau khi hoàn thành xây dựng hoàn chỉnh bàn giao, đồng thời con người là một sản phẩm tuyệt vời nhất của vũ trụ khi mỗi khối óc của mỗi người là mỗi trí tưởng tượng hồn tồn khác nhau, vì vậy gây ra nhiều tranh chấp trong tương lai, mất an ninh trật tự xã hội.
- Các dự án ngừng thi công sau khi mở bán: Theo tìm hiểu của tác giả, có khá nhiều dự án mở bán từ những năm 2010 -2018 do các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án là các Công ty Cổ phần, Công ty TNHH triển khai xây dựng và mở bán, nhưng vì nhiều lý do khiến dự án ngừng thi cơng, trong đó ngun nhân phổ biến nhất là do các chủ đầu tư chưa thực hiện đúng quy định pháp lý về phát triển nhà ở chung cư, chưa thực hiện đúng các nghĩa vụ về chính sách tiền đất, tiền thuế đối với khu đất dự án đó.
Nguyên nhân của các nhược điểm, hạn chế và khó khăn của các dự án căn hộ chung cư
Xuất phát chính từ các nhà phát triển nhà ở, các chủ đầu tư dư án, khi chọn lựa một vị trí khu đất dự án, lựa chọn đơn vị đối tác thi công, lựa chọn nhân sự triển khai và cập nhật các chính sách quy định mới nhất của nhà nước liên quan đến dự án căn hộ chung cư dự kiến sắp thi công và cung cấp ra thị trường, các nguyên nhân dẫn đến các nhược điểm, hạn chế và khó khăn của các căn hộ chung cư như
- Nhà phát triển nhà ở, chủ đầu tư chọn sai đối tác thi công, dẫn đến thi công dự án kém chất lượng, giám sát cơng trình dự án khơng sát sao chặt chẽ dẫn đến tình trạng bị rút ruột cơng trình.
- Vì lợi nhuận và vì quá trình hình thành căn hộ diễn ra khá dài, làm ảnh hưởng đến một số kế hoạch đã đề ra trước đó, ví dụ như chủ đầu tư mở bán, quảng cáo cho người tiêu dùng về chất lượng căn hộ chung cư sẽ sử dụng những vật liệu cao cấp và thường được triển khai xây dựng mơ hình nhà mẫu cho người tiêu dùng tham quan, nhưng khi cơng trình đi vào triển khai xây dựng, nhiều vật tư thi công hết hàng, hoặc bị đổi thành chất liệu , chất lượng khác so với ban đầu. - Một số dự án bị vướng pháp lý chưa hồn thiện xong đã triển khai thi cơng, hoặc
chào bán ra thị trường, làm sai quy định pháp luật, cũng là nguyên nhân gây ra