7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.2. MƠ HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
2.2.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan
a) Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Ammam (Jordan) của Mwfeg và cộng sự
Năm 2011, Mwfeg và ctg đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư tại thành phố Amman, Jordan. Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, tác giả đưa ra giả thuyết với các biến độc lập là Kinh tế (Economic), Thẩm mỹ (Aesthetic), Địa lý (Geographic), Chiêu thị (marketing), Xã hội (social); Biến Quyết định mua căn hộ chưng cư là biến phụ thuộc. Năm 2010, tác giả đã thu về 120 mẫu khảo sát, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 10 năm qua. Sau khi sàng lọc, cịn lại 81 mẫu hợp lệ (chiếm 69,2%). Phân tích EFA cho thấy mơ hình gồm 05 yếu tố chính ảnh hưởng hành vi mua căn hộ bao gồm: Thẩm mỹ, Tiếp thị, Kinh tế, Địa lý, Xã hội. Bằng các phép kiểm định t-test và Anova, tác giả dùng kiểm định các giả thuyết trong mơ hình. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có sự khác nhau rõ rệt trong kết quả trả lời của những người có độ tuổi và giới tính khác nhau; khơng có sự khác nhau đáng kể giữa những người có tình trạng hơn nhân hoặc trình độ học vấn khác nhau ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Quyết định mua căn hộ Đặc tính nhân khẩu học Xã hội Tiếp thị Địa lý Thẩm mỹ Kinh tế
Hình 2.2 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại thành phố Ammam, Jordan
(Nguồn: Mwfeg và ctg, 2011)
b) Nghiên cứu sự đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia
Năm 2012, Teck-Hong Tan đã thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà của những người mua nhà lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia). Mơ hình nghiên cứu gồm 04 biến độc lập là vị trí (Locational), mơi trường sống (Neighborhood), cấu trúc căn hộ (Structuaral), văn hóa xã hội (Socio-cultural); biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu. Đối tượng khảo sát của nghiên cứu là những thanh niên trẻ ở Malaysia, với 300 bảng câu hỏi khảo sát được phát ra và có 265 mẫu hợp lệ được thu về phục vụ nghiên cứu. Kết quả phân tích nhân tố xác định được 04 yếu tố trong mơ hình bao gồm vị trí (05 biến quan sát), mơi trường xung quanh (04 biến quan sát), cấu trúc căn hộ (06 biến quan sát), văn hóa xã hội (02 biến quan sát). Các yếu tố vị trí (gần nơi mua sắm, gần trường học, gần cơng viên, gần nơi làm việc) sẽ tác động tích cực đến quyết định mua và yếu tố môi trường sống (mức phạm tội xung quanh, được bảo vệ xung quanh) được quan tâm nhiều nhất. Một điểm đặc biệt nữa là, yếu tố phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được quan tâm nhiều nhất. Nếu căn nhà gần cửa hàng bán lẻ thì sẽ giảm mong muốn sở hữu của người khảo sát vì những
Vị trí
Mơi trường sống
Cấu trúc căn hộ Quyết định sở hữu nhà
Văn hoá xã hội
nguyên nhân tiếng ồn, hoặc hình ảnh tiêu cực của các khách đến gia đình của người sở hữu.
Hình 2.3 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur, Malaysia
(Nguồn: Tan 2012)
c) Mơ hình về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại thành phố Delhi (Ấn Độ)
Singh & ctg (2014) (Singh 2014) đã nghiên cứu về sự tác động của 05 biến độc lập là Sự tiện nghi (Afluence), Tài Chính (Financial), Vị trí (Locational), Phong cách sống (Lifestyle), Bố trí đặc trưng (Site-Specific); biến độc lập là quyết định mua căn hộ. Bên cạnh đó xem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố nhân khấu học. Bằng hình thức phỏng vấn qua điện thoại và email, đối tượng khảo sát là những người đã mua căn hộ trong 1 năm và những đối tượng có nhu cầu mua căn hộ. Số mẫu khảo sát thu về là 146 mẫu trên 172 mẫu được phát ra. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng: Sự tiện nghi là quan trọng nhất và có tác động cao nhất đến quyết định mua căn hộ, kế tiếp là Tài chính, tiếp sau đó là các yếu tố cịn lại như Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng. Nghiên cứu cũng cho thấy có sực khác biệt giữa độ tuổi của những nhóm người trẻ và những nhóm người có độ tuổi trung bình xấp xỉ 58 tuổi, những người mua nhà với độ tuổi cao có xu hướng chú trọng đến yếu tố Tình trạng mơi trường sống và Danh tiếng của cư dân xung quanh của biến Vị trí. Trong khi đó, nhóm trẻ có xu hướng quan trọng về các yếu tố thuộc Tài chính, và vị trí càng gần trung tâm càng quan trọng.
Ý định mua căn hộ chung Bố trí đặc trưng Tài chính Phong cách sống Vị trí Sự tiện nghi Quyết định mua nhà Đặc tính nhân khẩu học Mơi trường Khoảng cách Tài chính Khơng gian sống Tính năng
Hình 2.4 - Mơ hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ
(Nguồn: Singh & ctg -2014)
d) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) (Sĩ 2012) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng ở Việt Nam. Mơ hình được đề xuất dựa trên phân tích các nghiên cứu trước đây, với 05 biến độc lập: đặc điểm nhà ở (feature), không gian sống (living space), tình trạng tài chính (finacial), khoảng cách (distance), mơi trường (environment) và biến phụ thuộc là quyết định mua nhà. Sau đó mơ hình được thử nghiệm trên mẫu nhỏ gồm 15 người để hiệu chỉnh và sau đó tiến hành nghiên cứu chính thức trên mẫu 263 người.
Hình 2.5 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Ý định mua chung cư của giới trẻ Đặc tính nhân khẩu học Tính năng Khơng gian sống Tài chính Mơi trường sống Vị trí
Các phương pháp nghiên cứu sử dụng như: phân tích nhân tố, hồi quy đa biến, cho thấy rằng các biến như: tính năng căn nhà, khơng gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách, môi trường ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam. Trong đó mối quan hệ tích cực giữa hai biến độc lập: không gian sống, khoảng cách và quyết định mua nhà của khách hàng là mạnh mẽ nhất. Ngồi ra, nghiên cứu cũng chứng minh các đặc tính nhân khẩu học bao gồm: giới tính, tuổi, hơn nhân, giáo dục, nghề nghiệp và thu nhập không hỗ trợ để giải thích cho quyết định mua nhà và khơng có sự khác biệt trong quyết định mua nhà giữa các nhóm khác nhau.
e) Mơ hình ý định mua căn hộ chung cư của giới trẻ tại TP. HCM
Năm 2018, Hoàng Bá Cường (Cường 2018) đã triển khai nghiên cứu về ý định mua chung cư tại TP. HCM, điểm đặc biệt là phân tích sâu hơn về đặc tính nhân khẩu học giới trẻ và thu nhập của họ đến ý định này. Tác giả thu về 146 mẫu khảo sát đạt tiêu chuẩn, 71% số người từ độ tuổi 31 – 35 tuổi. Sau khi thực hiện các phân tích định tính, định lượng bằng phần mềm SPSS 18.0, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng yếu tố tài chính tác động cao nhất, tiếp theo là vị trí, các biến có mức độ ảnh hưởng tiếp theo là khơng gian sống, tính năng, cuối cùng là mơi trường sống. Ý định mua của nhóm tuổi từ 31-35 là mạnh nhất và thấp nhất là nhóm tuổi 25-30.
Hình 2.6 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của giới trẻ tại TP. HCM
f) Mô hình nhận diện các ý định mua căn hộ tại TP. HCM và xác định tầm quan trọng của yếu tố vị trí của Phương & ctg
Phuong Viet Le-Hoang (2020) và cộng sự đã nghiên cứu các ý định mua căn hộ tại TP. HCM. Mơ hình gồm 05 biến độc lập là Vị trí (Location), Tính năng (Feature), Thương hiệu (Brand), Tài chính (Finance), Chuẩn chủ quan (Subjective Norm); các biến này tác động đến ý định mua căn hộ. Khảo sát được tiến hành năm 2020 tại TP. HCM với 200 mẫu khảo sát được thu về, đối tượng khảo sát là những người đang có ý định mua căn hộ. Phân tích cho thấy 69% số lượng người được khảo sát có ý định mua nhà để ở và 13% mua với mục đích cho thuê, 16.5% mua với mục đích bán lại để thu lợi nhuận, còn lại là những người mua với mục đích đầu tư tài sản dài hạn.
Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí căn hộ ảnh hưởng cao nhất đến quyết định đặt mua căn hộ chung cư của họ. Về điểm này, thực tế khảo sát cho thấy họ muốn chung cư gần đường cao tốc để họ thuận tiện di chuyển với tình hình giao thơng tại TP. HCM. Yếu tố tác động mạnh thứ nhì là chuẩn chủ quan (những tác động của gia đình, bạn bè và người thân) ảnh hưởng đến ý định của họ. Tiếp theo là các tác động thuộc yếu tố tài chính. Tiếp theo là Tính năng của căn hộ, và cuối cùng là Thương hiệu hay hình ảnh của chủ đầu tư ít có tác động tới họ nhất.
Hình 2.7 - Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại TP. HCM của - Phuong Viet Le-Hoang & ctg (2020)
Vị trí
Tính năng
Thương hiệu Ý định mua cănhộ chung cư
Tài chính
2.2.2. Tổng kết các mơ hình nghiên cứu trước đây và cơ sở hình thành mơ hình nghiên cứu đề xuất
Thơng qua các nghiên cứu trước đây, tác giả xây dựng bảng tổng kết các mơ hình nghiên cứu trước đây để từ đó xem xét, tổng kết và làm nền tảng đưa ra mơ hình nghiên cứu đề xuất.
Tác giả
(Năm) Tên nghiên cứutiền nhiệm Nội dung tóm tắt Kết quả chính
Mwfeg và ctg (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại
thành phố
Ammam (Jordan)
Tác giả xem xét tác giả đưa ra giả thuyết với các biến độc lập là Kinh tế, Thẩm mỹ, Địa lý, Chiêu thị, Xã hội; Biến Quyết định mua căn hộ chưng cư là biến phụ thuộc. Kết hợp xem xét các biến kiểm soát nhân khẩu học. Với 120 phiếu khảo sát phát ra và thu về 81 mẫu hợp lệ.
Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có sự khác nhau rõ rệt trong kết quả trả lời của những người có độ tuổi và giới tính khác nhau; khơng có sự khác nhau đáng kể giữa những người có tình trạng hơn nhân hoặc trình độ học vấn khác nhau ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Teck- Hong Tan (2012) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur,
Malaysia
Mơ hình nghiên cứu gồm 04 biến độc lập là vị trí, mơi trường sống, cấu trúc căn hội, văn hóa xã hội; biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu. Đối tượng khảo sát của nghiên cứu là những thanh niên trẻ ở Malaysia, với 300 bảng câu hỏi khảo sát được phát ra và có 265 mẫu hợp lệ
Các yếu tố vị trí (gần nơi mua sắm, gần trường học, gần công viên, gần nơi làm việc) sẽ tác động tích cực đến quyết định mua và yếu tố mơi trường sống (mức phạm tội xung quanh, được bảo vệ xung quanh) được quan tâm nhiều nhất. Một
được thu về phục vụ nghiên cứu.
điểm đặc biệt nữa là, yếu tố phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được quan tâm nhiều nhất.
Singh & ctg (2014) Mơ hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ
Tác giả nghiên cứu về sự tác động của 05 biến độc lập là Sự tiện nghi, Tài Chính, Vị trí, Phong cách sống, Bố trí đặc trưng; biến độc lập là quyết định mua căn hộ. Số mẫu khảo sát thu về là 146 mẫu trên 172 mẫu được phát ra. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng: Sự tiện nghi là quan trọng nhất và có tác động cao nhất đến quyết định mua căn hộ, kế tiếp là Tài chính, tiếp sau đó là các yếu tố cịn lại như Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng.
Sự tiện nghi là quan trọng nhất và có tác động cao nhất đến quyết định mua căn hộ, kế tiếp là Tài chính, tiếp sau đó là các yếu tố cịn lại như Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng. Nghiên cứu cũng cho thấy có sực khác biệt giữa độ tuổi của những nhóm người trẻ và những nhóm người có độ tuổi trung bình xấp xỉ 58 tuổi. Phan Thanh Sĩ (2012) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Mô hình được đề xuất dựa trên phân tích các nghiên cứu trước đây, với 05 biến độc lập: đặc điểm nhà ở, không gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách, mơi trường và biến phụ thuộc là quyết định mua nhà.
Trong đó mối quan hệ tích cực giữa hai biến độc lập: không gian sống, khoảng cách và quyết định mua nhà của khách hàng là mạnh mẽ nhất. Ngoài ra, nghiên cứu cũng chứng minh các đặc
tính nhân khẩu học bao gồm: giới tính, tuổi, hơn nhân, giáo dục, nghề nghiệp và thu nhập không hỗ trợ để giải thích cho quyết định mua nhà và khơng có sự khác biệt trong quyết định mua nhà giữa các nhóm khác nhau. Hồng Bá Cường (2018) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của giới trẻ tại TP. HCM.
Tác giả nghiên cứu về ý định mua chung cư tại TP. HCM, điểm đặc biệt là phân tích sâu hơn về đặc tính nhân khẩu học giới trẻ và thu nhập của họ đến ý định này. Tác giả thu về 146 mẫu khảo sát đạt tiêu chuẩn, 71% số người từ độ tuổi 31 – 35 tuổi.
Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng yếu tố tài chính tác động cao nhất, tiếp theo là vị trí, các biến có mức độ ảnh hưởng tiếp theo là không gian sống, tính năng, cuối cùng là môi trường sống. Ý định mua của nhóm tuổi từ 31-35 là mạnh nhất và thấp nhất là nhóm tuổi 25-30.
Phuong Viet Le- Hoang & ctg (2020) Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại TP. HCM
Nghiên cứu các ý định mua căn hộ tại TP.HCM. Mơ hình gồm 05 biến độc lập là Vị trí, Tính năng, Thương hiệu, Tài chính, Chuẩn chủ quan; các biến này tác động đến ý định mua căn hộ. Khảo sát được tiến hành năm 2020 tại TP.HCM với 200 mẫu khảo sát được thu về, đối tượng khảo sát là những người đang có ý định mua căn hộ.
Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí căn hộ ảnh hưởng cao nhất đến quyết định đặt mua căn hộ chung cư của họ. Về điểm này, thực tế khảo sát cho thấy họ muốn chung cư gần đường cao tốc để họ thuận tiện di chuyển với tình hình giao thơng tại TP. HCM. Yếu tố tác động mạnh thứ nhì là chuẩn chủ quan (những tác động của gia đình, bạn bè và người thân) ảnh hưởng đến ý định của họ. Tiếp theo là các tác động thuộc yếu tố tài chính. Tiếp theo là Tính năng của căn hộ, và cuối cùng là Thương hiệu hay hình ảnh của chủ đầu tư ít có tác động tới họ nhất
Từ bảng tổng kết các mơ hình nghiên cứu trước đây, tác giả nhận thấy đa số các mơ hình nghiên cứu trước đây, các tác giả tiền nhiệm tập trung và nghiên cứu các yếu tố như sau: Các yếu tố thuộc về địa lý, vị trí; Các yếu tố thuộc về tài chính, kinh tế; Các yếu tố thuộc về tính năng, cấu trúc căn hộ, bố trí, sự tiện nghi …; Các yếu tố thuộc về không gian sống, môi trường sống, … ; Các yếu tố thuộc
về tác động bên ngồi: Văn hóa xã hội, chuẩn chủ quan. Các kết quả nghiên cứu đều chỉ ra được các mức độ tác động của những nhân tố này đến ý định, hành vi mua căn hộ chung cư của khách hàng trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, các tác giả chỉ tập trung vào hành vi dự định mua hàng đại trà của tất cả các nhóm khách hàng mà chưa tập trung vào cụ thể một nhóm nào. Vì vậy, dựa vào các yếu tố nghiên cứu trước dây, tác giả muốn xây dựng bài nghiên cứu này tập trung vào một nhóm đối tượng cụ thể tiềm năng hơn về sức mua trong thị trường Căn hộ