Sản phẩm (Product):
Người tiêu dùng lựa chọn sản phẩm phù hợp với mong muốn của bản thân cần được sở hữu. Yếu tố được quan tâm hàng đầu là sản phẩm có chất lượng như thế nào, mẫu mã sản phẩm ở từng phân khúc có phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng, chủng loại từng sản phẩm sẽ có các tính năng khác nhau. Căn hộ chung cư có nhiều chủng loại, chủng loại chung cư cao cấp, chung cư hạng A, hạng B+, hạng B và hạng C. Mỗi hạng chung cư có diện tích phù hợp theo tiêu chuẩn được Bộ Xây Dựng duyệt cấp phép, xây dựng với thiết kế đủ các cơng năng sử dung phịng khách, phịng bếp, lơ gia và từ 1 phịng ngủ trở lên, căn hộ chung cư thường được chủ đầu tư bảo hành 12 tháng đến 24 tháng tùy vào chính sách của từng dự án. Sản phẩm thể hiện yếu tố công năng được nghiên cứu trong cơng trình nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.
Giá cả (Price):
Giá cả sản phẩm được hình thành dựa trên sự tập hợp các chi phí tạo thành giá vốn của sản phẩm. Giá sản phẩm được nhà cung cấp quy định cụ thể hoặc có thể được niêm yết trong một khoản thời gian. Đồng thời giá sản phẩm sẽ thay đổi theo các chương trình chính sách bán hàng của doanh nghiệp. Các chính sách bán hàng thường được áp dụng là chính sách chiết khấu hàng bán, chiết khấu thanh toán, trả chậm hay thanh toán ngay. Giá cả ảnh hưởng trực tiếp đến yếu tố tài chính của người tiêu dùng làm ảnh hưởng đến hành vi mua của người tiêu dùng.
Phân phối (Place):
Chủ đầu tư, nhà cung cấp chọn kênh phân phối cung cấp sản phẩm ra thị trường, phạm vi cung cấp vùng miền sản phẩm được tiêu thụ tại đó. Với những thị trường rộng lớn và tiềm năng tiêu thụ sản phẩm cao cần phải có chiến lược dự trữ đủ sản phẩm kịp thời nguồn cung đáp ứng được lượng cầu của thị trường khu vực. Chi phí vận chuyển cũng là một yếu tố khơng nhỏ quyết định giá thành sản phẩm vì vậy tại những thị trường có lượng tiêu thụ lớn, các nhà cung cấp thường đặt sẵn kho bãi hoặc đạt nhà máy sản xuất tại khu vực đó nhằm tiết kiệm chi phí.
Xúc tiến (Promotion):
Việc đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng là một q trình khơng thể khơng cần đến quảng cáo, quảng cáo bằng nhiều phương tiện truyền thơng nhằm kích thích tiêu thụ. Nhà cung cấp, chủ đầu tư đưa sản phẩm đến khách hàng thông qua nhiều kênh như Marketing online (kênh bán hàng trực tuyến), kênh truyền thống là lực lực bán hàng trực tiếp tại các cửa hàng, phòng trưng bày, các sự kiện mở bán hoặc các hội nghị triển lãm…
1.4.6. Các yếu tố nhân khẩu học
Độ tuổi
Cuộc đời của một con người được Erik Erikson phân chia thành 08 giai đoạn tâm lý cơ bản trong học thuyết về sự phát triển con người của ơng. Ơng nhấn mạnh, con người sẽ phát triển toàn diện như tâm lý, tình cảm, vị trí xã hội ở một giai đoạn nào đó nếu q trình phát triển đó liên tục khơng bị gián đoạn trước đó:
- Tuổi 20-34 (Thanh niên):
Con người ở giai đoạn tuổi thanh niên, có xu hướng hướng ngoại, thích giao tiếp xã hội, tạo mối quan hệ giao kết xã hội, giai đoạn này người thanh niên thực hiện thành công họ cũng thành cơng trong việc giao tiếp xã hội, tích lũy được kinh nghiệm thực tế, tích lũy thêm kiến thức cho bản thân. Điều này cũng giúp họ dễ dàng trong việc tạo lập hơn nhân gia đình. Độ tuổi thanh niên là độ tuổi nằm trong yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng mua sắm trực tuyến hoặc mua sắm truyền thống khá phổ biến, đây là độ tuổi có nhiều nhu cầu trong cuộc sống. Trong bài nghiên cứu này, độ tuổi thanh niên không được xét đến vì tác giả đang khảo sát đối tượng trung niên, nhưng đối tượng thanh niên không phải là ko ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư.
- Tuổi 35-60 (Trung niên):
Tuổi trung niên, tuổi tích lũy được nhiều kinh nghiệm thực tế, trải nghiệm được và mất, cả thành công lẫn thất bại, chứng kiến nhiều sự việc, thấu hiểu chân lý cuộc sống, trải qua nhiều thăng trầm, nhiều cung bậc cảm xúc của cuộc đời như hạnh phúc lúc sum vầy, lúc thành công, đau khổ lúc chia ly, tử biệt, tức giận
lúc không như ý muốn, lúc thất bại , vấp ngã, nếm trải yêu thương, buông bỏ ...làm cho người trung niên dần vững tinh thần, tích lũy được bề dày kinh nghiệm, xử lý tốt các sự việc sắp xảy ra, đã và đang xảy ra. Họ có xu hướng cẩn trọng, cân nhắc kỹ lưỡng hơn thời còn thanh niên, mọi hành vi được suy nghĩ kỹ lưỡng trước khi đi đến quyết định. Họ không chỉ sống chậm lại để tự chăm sóc bản thân mà cịn biết quan tâm nhiều đến những người họ yêu thương và yêu thương họ, họ chăm chỉ kết nối các mối quan hệ xung quanh họ hàng và xóm giềng, họ có khuynh hướng suy nghĩ và đóng góp cho an sinh xã hội, suy nghĩ cho người khác và giúp đỡ những mảnh đời bất hạnh. Khi phát triển định hướng đúng đắn, ở độ tuổi trung niên con người sẽ dần đi vào ổn định và đạt được hạnh phúc như mong ước. Nếu q trình trước đó khơng phát triển được như ý, đến độ tuổi này người trung niên thường rơi vào trạng thái mất sức phấn đấu, chấp nhận hoàn cảnh thực tại, đổ lỗi cho hoàn cảnh và cho mọi người xung quanh, họ có khuynh hướng sống khép kín hơn, tính tốn và ít suy nghĩ cho người khác. Nội dung nghiên cứu của bài luận này có đối tượng chính là người trung niên, ở độ tuổi này, người trung niên đủ thu nhập, đủ kinh tế và đủ kinh nghiệm thị trường để tìm kiếm cho mình một căn hộ chung cư hạng B+ trở lên tại TP. HCM.
d) Giới tính
Giới tính là một đặc điểm về mặt sinh hoặc để phân biệt giữa nam giới và nữ giới, đây là đặc điểm bẩm sinh và mang tính đồng nhất, nghĩa là dù là nam nữ ở bất cứ nơi đâu trên tồn thế giới đều có đặc điểm sinh học giống nhau được quyết định bởi các yếu tố sinh học như tất cả nữ giới trên thế giới thông thường đều có buồng trứng, nam giới trên tồn thế giới đề khơng có buồng trứng. Điều này khơng thể thay đổi được ở cả nam và nữ. Vì vậy, cả nam và nữ đều có thể là đối tượng người trung niên có thu nhập khá có hành vi mua căn hộ chung cư.
e) Tình trạng hơn nhân
Khái niệm hay định nghĩa về tình trạng hơn nhân chưa được bất kỳ một văn bản pháp luật hay bất cứ nhà nghiên cứu nào phát biểu về khái niệm này. Nhưng tình trạng hơn nhân là một thuật ngữ phổ biến trong xã hội chỉ đặc điểm và tình trạng của một cá nhân khi nói về mối quan hệ hôn nhân với người khác
trong cuộc sống trong lĩnh vực pháp lý như tình trạng chưa kết hơn, tình trạng đã kết hơn, tình trạng đã ly hơn, tình trạng hơn nhân là vợ hoặc chồng đã chết, tình trạng hơn nhân đã kết hơn trước đó nhưng hiện tại đang độc thân.
1.5. Khái quát về người trung niên và thu nhập1.5.1. Người trung niên 1.5.1. Người trung niên
a) Khái niệm người trung niên
Theo định nghĩa từ WHO tuổi trung niên sẽ bắt đầu từ độ tuổi 40 tuổi đến 65 tuổi. Tuy nhiên, ở một số quốc gia có tuổi thọ khơng cao, thì tuổi trung niên được tính bắt đầu từ 35 tuổi đến 60 tuổi, sau 60 tuổi được tính là cao niên. Tại Việt Nam, tuổi trung niên cũng được quy định từ 35 tuổi đến 60 tuổi.
Ở tuổi trung niên này, người ta bắt đầu quan tâm đến tha nhân trong xã hội và thế giới hơn là chính mình. Người ta muốn làm hoặc để lại một cái gì cho thế hệ mai sau. Nếu khơng được phát triển tốt, người ta sẽ có khuynh hướng ích kỷ và qui về cuộc sống cá nhân cho riêng mình hơn là cho tha nhân.
b) Đặc điểm người trung niên
Theo Erikson nhìn nhận về đặc điểm của tuổi trung niên là sự xung đột giữa đổi mới và trí tuệ. Tuổi trung niên là tuổi mọi việc quan trọng của cuộc đời dần đã đi vào ổn định, ở những thành phố lớn hầu hết những người trung niên đã có những thành tựu nhất định theo ước muốn định hướng của họ, như là đạt được các kiến thức cần có, tham chiếu với Tháp nhu cầu của Maslow, tuổi trung niên là tuổi nằm ở vị trí bậc 3 của tháp, mong cầu gia đình yên ổn, đạt được chất lượng cuộc sống về thể chất cũng như tinh thần, bạn bè thân hữu tin cậy.
Suy nghĩ chín chắn, có cơ sở, tham vấn các nguồn kiến thức đáng tin cậy, cập nhật thơng tin nhanh, có kinh nghiệm trong suy xét các vấn đề.
Nguồn thu nhập ổn định, xác định nơi làm việc ổn định, khơng có nhu cầu thay đổi mơi trường làm việc nhiều.
Theo điều tra dân số của tổng cục thống kê tháng 7, 2021, Tỷ trọng dân số Việt Nam từ 15-64 tuổi đã tăng từ 56,1 lên 68,0%, điều này cho thấy toàn bộ các
hành vi người tiêu dùng cho phân khúc trung niên cần được chú trọng và quan tâm hơn nữa.
1.5.2. Thu nhập
Khái niệm chung về thu nhập
Thu nhập là khoản của cải thường được tính thành tiền mà một cá nhân, một doanh nghiệp hoặc một nền kinh tế nhận được trong một khoảng thời gian nhất định từ cơng việc, dịch vụ hoặc hoạt động nào đó.
Thu nhập có thể gồm các khoản như tiền lương, tiền cơng, tiền cho thuê tài sản, lợi nhuận kinh doanh. Thu nhập có thể có được từ nhiều nguồn khác nhau, có thể từ lao động, từ việc sở hữu những giấy tờ có giá trị, từ thừa kế, được tặng cho... Theo Điều 58 Hiến pháp năm 1992, cơng dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp
Thu nhập khá
Người có thu nhập khá là người có thu nhập sẽ thuộc mức thu nhập từ 30.000.000 đồng / tháng đến 44.999.999 đồng/ tháng.
Bảng 1.1 - Thang phân chia các tầng lớp kinh tế xã hội SEC
Tầng lớp Thu nhập cá nhân (vnđ/tháng) F 0 – 1.499.000 E 1.500.000 – 2.999.999 D 3.000.000 – 4.499.999 C 4.500.000 – 7.499.999 B1 7.500.000 – 10.999.999 B2 11.000.000 – 14.999.999 A1 15.000.000 – 29.999.999 A2 30.000.000 – 44.999.999 A3 45.000.000 – 74.999.999 A4 75.000.000 – 149.999.999
A5 150.00.0 - hay nhiều hơn
1.6. Khái quát về thị trường căn hộ chung cư 1.6.1. Khái niệm căn hộ chung cư
Theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa và bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm
Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban cơng, lộ gia gắn liền với căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi diện tích thuộc sở hữu riêng.
Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
1.6.2. Phân loại căn hộ chung cư
Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD mới đây, căn hộ chung cư được phân loại hạng A, hạng B, hạng C, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở bốn nhóm tiêu chí, đó là những nhóm tiêu chí:
(1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc, (2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật, (3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội,
(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. - Căn hộ chung cư hạng A
Theo tiêu chí xác định nhà cung cư hạng A (hạng cao cấp), hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8m, mỗi căn hộ tối thiểu phải có 1 chỗ đổ xe ơ tơ có mái che, riêng phần thang máy, mỗi thang chỉ được phục vụ tối đa 40 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng A - Căn hộ chung cư hạng B
Hàng lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5m, tối thiểu 02 căn hộ có 1 chỗ để xe ơ tơ có mái che và thang máy sẽ phục vụ tối đa 50 căn hộ.
Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng B - Căn hộ chung cư hạng C
Căn hộ chung cư hạng C là căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của căn hộ chung cư hạng A và hạng B.
Tóm tắt chương
Trong nội dung chương 1, tác giả nghiên cứu, hệ thống hoá cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng và quá trình của hành vi người tiêu dùng, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng, các yếu tố này bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài.
Đối tượng nghiên cứu được đề cập trong chương này là đối tượng trung niên có thu nhập khá, nhóm đối tượng này trong xã hội đang ở giai đoạn đạt được những thành cơng cần có trong một cuộc đời con người, họ có suy nghĩ chín chắn, quyết đốn và với nguồn tài chính khá tốt do có nguồn thu nhập ổn định và phần tích lũy trước đó. Nguồn thu nhập được đề cập theo thang phân chia tầng lớp xã hội (Social Economic Classification, viết tắt là SEC) của Hiệp Hội Nghiên Cứu Thị Trường ESOMAR
Ở chương này, tác giả đề cập đến khái niệm về căn hộ chung cư, căn hộ chung cư không giống những căn nhà phố, nhà ống, căn nhà tích hợp nhiều tầng, phân ra được nhiều khu vực trên từng tầng, mà với căn hộ chung cư, một căn hộ chung cư là một mặt bằng khơng có tầng, được phân làm 02 khu vực sử dụng là khu vực sử dụng chính và khu vực lô gia dùng chứa máy giặt và làm khu vực sân phơi. Căn hộ chung cư được phân loại theo các loại hạng chung cư : hạng A, hạng B, hạng C, mỗi hạng sẽ có các cơng năng, tiện ích và giá trị sống khác nhau, đáp ứng nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng
Tiếp theo tác giả trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và Gary Armstrong (2009) bao gồm cả yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài. Các cơ sở lý thuyết tổng quan cho thấy đặc điểm của đối tượng nghiên cứu để làm cơ sở lý luận cho mơ hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu trong Chương 2.
CHƯƠNG 2 – MƠ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương này trình bày nội dung về quy trình nghiên cứu, mơ hình và phương pháp nghiên cứu được sử dụng, cách thức tiến hành các kỹ thuật cần thiết để phân tích dữ liệu thống kê.
2.1. Quy trình nghiên cứu
Từ cơ sở lý thuyết tác giả xây dựng thang đo đề xuất tiến hành nghiên cứu