- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ
2.2.2 Nguyên nhân của hạn chế
Nhìn tồn cảnh, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay mặc dù có những thành tựu nhất định, nhưng vẫn có những điểm bất cập. Việc phải tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi là hết sức cần thiết. Để nghiên cứu và thay đổi một cách có hiệu quả, cần phải nhìn nhận và đánh giá những nguyên nhân gây ra tình trạng hạn chế của pháp luật hiện nay.
Thứ nhất, về nguyên nhân khách quan. Nhà nước chưa có sự quan tâm về
môi giới bất động sản một cách phù hợp. Từ khi bắt đầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, các thị trường trong nền kinh tế Việt Nam ngày một phát triển. Tuy nhiên, sự quan tâm đối với lĩnh vực môi giới bất động sản và thị trường bất động sản chỉ thực sự được bắt đầu trong khoảng 10 năm gần đây. Thực tế cho thấy rằng thị trường bất động sản phát triển từ rất sớm, nghề môi giới bất động sản cũng xuất hiện tương đối sớm dưới các hình thức khác nhau, nhưng phải mất một khoảng thời gian, nghề mơi giới bất động sản mới được nhìn nhận và kiểm sốt một cách đúng mực. Trước khi được cơng nhận và luật hóa, hoạt động mơi giới bất động sản được thả nổi, hoặc được kiểm sốt bằng một số văn bản khơng chun. Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng, có nhiều biến động, tuy nhiên sự quan tâm của Nhà nước vẫn chưa phù hợp, dẫn tới có nhiều ảnh hưởng tới thị trường nói chung và sự phát triển của nghề môi giới bất động sản nói riêng. Tuy rằng trong những năm gần đây, hoạt động môi giới bất động sản đã được quan tâm nhiều hơn, nhưng vẫn còn tồn tại những bất cập, cho thấy sự quan tâm của Nhà nước tới mảng dịch vụ tiềm năng này còn chưa đạt tới mức độ phù hợp nhất.
Nguyên nhân tiếp theo, thị trường bất động sản phát triển nhanh nên pháp luật ban hành ra không theo kịp được. Thị trường bất động sản là một thị trường tương đối đặc thù, với tốc độ phát triển nhanh. Sự phát triển của thị trường có thể thấy hoặc khơng thấy ngay lập tức, do đó khi xây dựng pháp luật môi giới bất động sản, việc có thể dự tính hết các tình huống của thị trường không phải là điều đơn giản. Việc xây dựng các văn bản pháp luật luôn cần một khoảng thời gian để đảm bảo được các vấn đề để hoàn thiện hệ thống pháp luật, do đó có thể xảy ra trường hợp khi xây dựng các quy phạm pháp luật về vấn đề này chưa xong, thì thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển và phát sinh các vấn đề mới.
Một nguyên nhân khác, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều thay đổi nên pháp luật môi giới bất động sản vừa ban hành đã có thể lạc hậu ngay. Trong giai đoạn hội nhập kinh tế toàn cầu hiện tại, một nền kinh tế luôn phải đặt trong mối quan hệ phát triển với các nền kinh tế khác. Thị trường bất động sản cũng vậy, giai đoạn hiện tại, thị trường bất động sản vẫn luôn không ngừng biến động và phát triển cho phù hợp với điều kiện thực tế ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời đại mở cửa kinh tế và giao lưu toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam dần sẽ xuất hiện các yếu tố nước ngoài. Bản thân Luật kinh doanh bất động sản cũng cho phép các chủ thể nước ngồi có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản nói chung và nghề mơi giới bất động sản nói riêng luôn phải vận động, thay đổi sao cho vừa phù hợp với hoàn cảnh thực tế của Việt Nam, vừa phải phù hợp với xu hướng phát triển của quốc tế. Chính vì vậy, việc xây dựng pháp luật mơi giới bất động sản có thể xảy ra sự lạc hậu rất sớm nếu khơng nhìn nhận đúng tốc độ và xu hướng phát triển của lĩnh vực môi giới bất động sản cũng như thị trường bất động sản.
Thứ hai, về nguyên nhân chủ quan. Hiện nay Việt Nam có hệ thống quy
phạm pháp luật về mơi giới bất động sản, nhưng thiếu tính tập trung và khá phức tạp. Các văn bản pháp luật còn chồng chéo lên nhau, các địa phương cũng có những văn bản, chính sách áp dụng riêng, đôi khi văn bản ở dưới lại đi ngược lại các văn bản ở trên. Vẫn còn nhiều giao dịch bất động sản diễn ra dưới hình thức ngầm, trao tay khơng qua đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, trong khi lại khơng có chế tài hạn chế những giao dịch ngầm này, gây thất thoát cho nền kinh tế.
Tiếp đó, trình độ của đội ngũ cán bộ soạn thảo, xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản cịn hạn chế. Điều này khiến cho các quy phạm pháp luật đơi khi cịn phức tạp, gây khó hiểu và mâu thuẫn, làm cho các chủ thể chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản gặp khó khăn trong việc thực hiện.
Một nguyên nhân nữa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa rà soát các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành để kịp thời sửa đổi bổ sung và ban hành mới các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động mơi giới bất động sản nói riêng phát triển từng ngày, vì vậy thiếu sự rà sốt của cơ quan nhà nước có thể khiến các văn bản bị lạc hậu, khơng phù hợp với tình hình thực tế, gây khó khăn cho các chủ thể trong quan hệ môi giới bất động sản.
CHƢƠNG 3