Sự ra đời của Hiến pháp 1992, trong đó tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật. Nhưng Luật Đất đai 1993 quy định Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế. Bộ luật Dân sự 1995 có những quy định về nội dung, điều kiện của hợp đồng mua bán, chuyển quyền sử dụng đất. Cũng trong Bộ luật dân sự 1995, với 8 Điều từ 521 tới 528, lần đầu tiên có các quy định về hợp đồng dịch vụ, là bản chất của một hợp đồng môi giới. Như vậy, bắt đầu từ 1995, sự công nhận về một nghề mới với những quy định được luật hóa cụ thể đã bắt đầu hình thành. Nhìn chung, tuy chưa có sự thừa nhận cụ thể nghề môi giới bất động sản, chưa có quy định về hoạt động mơi giới bất động sản, nhưng với những quy định chung về hợp đồng dịch vụ, với những quy định khá rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, tiền công dịch vụ hay các quy định liên quan tới việc chấm dứt hoặc tiếp tục thực hiện dịch vụ, có thể thấy sự bắt đầu thừa nhận và nhìn nhận đúng mức về tầm quan trọng của hoạt động dịch vụ trong đó có dịch vụ mơi giới đối với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Những quy định này là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản sau này. Tuy các quan hệ về giao dịch bất động sản đã được pháp luật quy định nhưng còn bị hành chính hóa, chưa phù hợp với các thói quen và tự do hợp đồng nên thực tế thời gian này, các giao dịch bất động sản không đúng theo quy định pháp luật. Đến 1999, khi Luật Doanh nghiệp ra đời, việc tự do kinh doanh được thể hiện qua việc cơ chế xin
phép được thay đổi thành việc đăng ký kinh doanh, các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực mơi giới bất động sản đã có điều kiện để phát triển.
Nếu như sự phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn 1991 – 1992 chỉ ảnh hưởng tới khu vực thành thị, thì trái ngược lại, giai đoạn 2001 – 2006 có tác động mạnh mẽ và rộng lớn hơn, cả ở khu vực thành thị và khu vực nông thôn. Tuy vậy, giai đoạn này q trình đơ thị hóa mới bắt đầu diễn ra, nên phần lớn sự phát triển môi giới bất động sản tập trung ở khu vực đô thị là chủ yếu, cịn ở khu vực nơng thơn thì mới bắt đầu xuất hiện. Trong khu vực nơng thôn, tư tưởng “Phép vua thua lệ làng” vẫn cịn tồn tại, vì vậy các quan hệ xã hội vẫn dựa trên tình cảm hơn là pháp luật. Các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản không cần thông qua sự tư vấn của bên môi giới mà chỉ cần các giấy tờ có xác nhận của địa phương. Cũng chính vì các quan hệ xã hội dựa trên tình cảm truyền thống, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận của mơi giới chưa có điều kiện phát triển, hơn thế nữa khu vực làng xã nơng thơn vẫn cịn nhiều quan niệm tư tưởng rằng “cò” thường gắn liền với những vụ lừa đào và hoạt động khơng hợp pháp, vì vậy hoạt động mơi giới bất động sản ở khu vực nông thôn tuy đã xuất hiện nhưng phát triển rất khó khăn. Cịn ở khu vực đô thị, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ cải thiện nhiều đời sống của của người dân. Giai đoạn 2005, thị trường bất động sản chiếm khoảng 25% tới 30% tổng GDP quốc gia, riêng giá trị quyền sử dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngồi lên đến 50.000 tỷ đồng [37]. Và với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nghề môi giới đã được cơng nhận và có “danh phận”. Các quy định đối với nghề môi giới đã được cụ thể hóa trong luật một cách rõ ràng. Người môi giới bất động sản được đào tạo, quản lý và cấp chứng chỉ, nâng cao tính tin cậy trong cộng đồng. Để là một người mơi giới có uy tín, có đẳng cấp, họ cần phải có trình độ, có thơng tin, có kĩ năng, và phải tuân thủ các quy tắc nghề nghiệp, đạo đức, quy chế hành
nghề và pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây là giai đoạn khởi đầu của sự phát triển vượt bậc của nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam. Theo kết quả khảo sát từ đề tài nghiên cứu khoa học “Thị trường bất động sản Thành phố
Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp” năm 2009 – 2010 của PGS.TS
Nguyễn Ngọc Vinh, đã cho thấy hoạt động môi giới bất động sản là lĩnh vực hấp dẫn được xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố chỉ đứng sau lĩnh vực đầu tư vào dự án bất động sản, chứng minh tính hấp dẫn của nghề này đối với các chủ thể tham gia thị trường. Lý giải điều này một cách dễ hiểu là nghề môi giới mang lại thu nhập cao, thơng thường phí mơi giới cho thương vụ từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch. Ngồi ra, các cơng ty mơi giới cịn có lợi ích quan trọng khác là tự doanh, họ có thể đặt cọc mua những bất động sản mà khách hàng bán “hớ” vì khơng tiếp cận thơng tin giá cả thị trường và bán ngay cho khách hàng tiềm năng mua để hưởng chênh lệch giá mà khơng cần nhiều chi phí. Mặt khác, chi phí họat động không cao, thông thường nhân viên môi giới bất động sản hưởng lương theo doanh thu từ kết quả giao dịch [3].
Giai đoạn 2005 – 2007 đánh dấu thêm sự ra đời của nhiều văn bản khác quy định về lĩnh vực môi giới bất động sản. Tiếp nối Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 vẫn có các quy định về hợp đồng dịch vụ nói chung từ Điều 518 đến Điều 526, tiếp tục coi trọng vai trò của các hợp đồng dịch vụ và hoạt động cung ứng dịch vụ. Sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó quy định một mục riêng dành cho hoạt động mơi giới bất động sản, chính thức đánh dấu sự cơng nhận hồn tồn nghề mơi giới bất động sản ở Việt Nam một cách đầy đủ nhất. Bên cạnh các quy định về môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng có các quy định về các lĩnh vực có mối liên hệ với mơi giới bất động sản như các quy định về sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản... Kế tiếp đó, các Nghị định,
Thơng tư, văn bản dưới luật bổ sung thêm các quy định về môi giới bất động sản cũng lần lượt được ban hành như Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Quyết định 29/2007/BXD liên quan tới đào tạo nghề môi giới hay Thông tư 13/2008/BXD về việc cấp chứng chỉ môi giới và quản lý nhà nước về lĩnh vực mơi giới. Có thể thấy, từ khi được chính thức cơng nhận năm 2006, nghề mơi giới bất động sản đã nhận được nhiều sự quan tâm của Nhà nước với các văn bản pháp luật điều chỉnh nhằm phát triển nghề môi giới bất động sản một cách hiệu quả.
Luật Đất đai 1993, sau đó qua hai lần sửa đổi năm 1998 và 2000, kế tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và được sửa đổi năm 2009 chưa có những quy định về hệ thống cơ sở thông tin đất đai. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 ra đời đã có bổ sung thêm những quy định này, góp phần phát triển nghề môi giới bất động sản bằng việc dành môt chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Thêm một kênh thông tin về bất động sản, là giảm thiểu thêm rủi ro trong môi giới, giao dịch bất động sản. Người mua có thể chủ động tiếp cận thơng tin đối với bất động sản mình định mua, nắm được chính xác tình hình, tình trạng và giá trị thực tế của bất động sản; người bán có thêm kênh thơng tin tin cậy để giới thiệu và quảng cáo cho sản phẩm của mình. Hơn nữa, bản thân những nhà mơi giới cũng có thể đảm bảo những bất động sản mà mình mơi giới có tính chính xác cao, đảm bảo uy tín bản thân và hạn chế rủi ro với những trường hợp bất động sản không đủ điều kiện tham gia giao dịch. Việc thành lập một kênh thông tin tập trung sẽ giúp các bên tham gia giao dịch tiết kiệm được thời gian và chi phí cho việc tìm hiểu thơng tin, và hạn chế tình trạng nhiễu thơng tin do có q nhiều nguồn khơng có độ tin cậy cao.