- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ
2.1.2 Hệ thống quy phạm pháp luật về quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản
động sản
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, các quy định về hợp đồng nói chung và hợp đồng mơi giới bất động sản nói riêng được quy định và điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự 1995 và 2005. Tuy vậy, Bộ Luật Dân sự 2005 hay Luật Thương mại 2005 không định nghĩa cụ thể về hợp đồng môi giới mà chỉ quy định về hợp đồng dịch vụ nói chung: “Hợp đồng dịch vụ là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện cơng việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã liệt kê hợp đồng
môi giới bất động sản là một dạng của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, do đó hợp đồng mơi giới bất động sản cũng có thể định nghĩa từ định nghĩa tại Bộ Luật Dân sự, và hợp đồng mơi giới bất động sản cũng có những đặc tính của hợp đồng dịch vụ nói chung và chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Các quy phạm pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản được quy định chi tiết tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với các vấn đề chính như sau:
Trước tiên, hợp đồng mơi giới bất động sản vẫn có những điểm chung như những hợp đồng dịch vụ khác được quy định tại Bộ luật dân sự, từ quy định tại Điều 61, có thể nhận thấy các nhà làm luật của Việt Nam quan tâm tới 3 vấn đề cơ bản trong hợp đồng mơi giới bất động sản: hình thức của hợp đồng, thời điểm hiệu lực của hợp đồng và nội dung của hợp đồng. Nhìn chung, một hợp đồng mơi giới bất động sản gồm 2 nhóm điều khoản: nhóm điều khoản bắt buộc và nhóm điều khoản tùy nghi lựa chọn.
Nhóm điều khoản bắt buộc là các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng, là một trong các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, được quy định tại Khoản 2 và Khoản 4 Điều 61, gồm 1 điều khoản quy định về hình thức của
hợp đồng - văn bản và 9 điều khoản về nội dung - tên, địa chỉ của các bên; đối tượng và nội dung dịch vụ; yêu cầu và kết quả dịch vụ; thời hạn thực hiện dịch vụ; phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Một hợp đồng dân sự nói chung có thể có nhiều hình thức khác nhau: văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể, nhưng khác với các hợp đồng dân sự thông thường, đối tượng mà hợp đồng hướng tới thường có giá trị cao, do đó việc một hợp đồng được quy định hình thức cụ thể, các nội dung chi tiết sẽ giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp hợp đồng trong trường hợp các bên tham gia giao kết hợp đồng dịch vụ môi giới này khơng thấu hiểu rõ hết ý chí của nhau.
Nhóm điều khoản tùy nghi lựa chọn là các điều khoản các bên tự thỏa thuận với nhau, nhưng phải tuân thủ điều kiện chung của hợp đồng là không được vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội. Các điều khoản tùy nghi này gồm việc thỏa thuận công chứng, chứng thực, thỏa thuận thời điểm hiệu lực của hợp đồng. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời, Luật 2006 không quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, do đó điều khoản về hiệu lực do Bộ luật dân sự quy định. Tuy nhiên đứng từ khía cạnh thực tế, thời điểm giao kết khơng nhất thiết phải là thời điểm hiệu lực của hợp đồng, Luật đã quy định cho các bên tự do thỏa thuận và cũng quy định rõ thời điểm cả trong trường hợp khơng có thỏa thuận.
Như vậy, về mặt hình thức hợp đồng, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 hay 2014 đều đã quy định chi tiết và đầy đủ những yêu cầu cần thiết khi giao kết hợp đồng môi giới. Với bản chất như luật của các bên tham gia giao kết, hợp đồng là cơ sở để giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra, nên việc quy định một hình thức cụ thể và chi tiết sẽ đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của
các bên, nhất là lĩnh vực bất động sản vốn là lĩnh vực nhạy cảm, thường xuyên biến đổi và mang tính rủi ro cao.