động sản, quy định rõ những hành vi được làm, những hành vi bị cấm trong hoạt động môi giới bất động sản, bảo đảm sự phát triển đúng định hướng của Nhà nước.
1.1.3 Vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể của các chủ thể
Nghiên cứu hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cho thấy nó có các vai trị sau đây:
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản có vai trị quan trọng trong quản lý hoạt động môi giới bất động sản.
Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản là cơ sở pháp lý để thực hiện các biện pháp quản lý hoạt động mơi giới bất động sản. Nó có tính cưỡng chế, tính bắt buộc giúp ngăn ngừa sự vi phạm của các chủ thể môi giới bất động sản trước khi gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Hệ thống quy phạm pháp luật này tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để đảm bảo cho các nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Thông qua những quy định này, hoạt động môi giới bất động sản được giám sát, kiểm soát đi theo đúng đường lối, chủ trương của Nhà nước. Mỗi thành tố trong nền kinh tế đều có những sự liên quan tác động qua lại lẫn nhau, vì vậy việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản đúng hướng cũng là quản lý để thị trường phát triển ổn định. Với một khung pháp lý được xây dựng cụ thể và chi tiết, các chủ thể môi giới và các chủ thể khác trong hoạt động mơi giới đều có thể thấy rõ những quyền và nghĩa vụ của mình, các hành vi được và khơng được thực hiện. Thông qua hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, các chủ thể trong quan hệ
mơi giới bất động sản có thể nhìn nhận được những yêu cầu khách quan của thị trường, ngoài việc được điều chỉnh bằng pháp luật, các chủ thể này có thể tự định hướng hoạt động nghiệp vụ của mình sao cho phù hợp với quá trình phát triển của hoạt động môi giới bất động sản và thị trường bất động sản. Có thể xem hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản là cầu nối giữa vấn đề kinh tế và vấn đề xã hội trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đưa sự phát triển môi giới bất động sản đi đúng hướng, đảm bảo phát triển kinh tế nhưng vẫn giữ được sự ổn định của xã hội.
Thứ hai, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản có vai trị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản có vai trị định hướng và phát triển quan trọng đối với hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Từ đó, sự phát triển mạnh mẽ và đúng hướng của hoạt động mơi giới góp phần phát triển thị trường bất động sản và nền kinh tế của Việt Nam. Như vậy có thể thấy, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản có vai trị gián tiếp trong sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bằng sự tác động của hoạt động mơi giới bất động sản, vai trị của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản thể hiện qua các khía cạnh sau đây:
- Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản. Đặc thù của thị trường bất động sản là thị trường không hồn hảo, thơng tin về thị trường và hàng hóa khơng đầy đủ và rộng rãi như các loại hàng hóa thơng thường, cũng như tiêu chí đánh giá bất động sản cũng tương đối khơng chính xác như các hàng hóa khác. Do đó, hệ thống thơng tin có vai trị quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là tồn bộ thơng tin liên quan tới bất động sản, thơng tin luật pháp, chính sách, quy hoạch, vị trí... Khi thơng tin trên thị trường đầy đủ và đồng bộ, thị trường
sẽ vận hành thuận tiện hơn, cả người bán lẫn người mua đều hiểu về thông tin và dễ dàng quyết định lựa chọn tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, thị trường nước ta vẫn còn nhiều giao dịch ngầm, số người tham gia giao dịch trên thị trường khơng đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo. Từ đó giá cả cạnh tranh cũng khơng hồn hảo và người bán sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định, và giá cả khơng thể phản ánh chính xác quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không đầy đủ dẫn tới thị trường biến động hoặc thậm chí sụp đổ, người tham gia giao dịch phải chịu giá mua q cao, khơng có khả năng thanh tốn. Có thể thấy, các tổ chức mơi giới là một chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản, hệ thống các chủ thể này càng phát triển mạnh, càng chun nghiệp thì mức độ hồn hảo của thông tin bất động sản sẽ càng cao, hạn chế rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.
- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trong thị trường bất đối xứng về mặt thông tin, người mua và người bán khơng có nhiều cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn. Bên cạnh một thị trường chính thức hoạt động trong sự quản lý của nhà nước, cịn có một thị trường khơng chính thức, khơng có sự kiểm sốt của nhà nước. Thị trường này phát triển tự phát, có tình trạng đầu cơ, dẫn tới giá bất động sản “thực” và “ảo” khó phân biệt. Đồng thời do không nắm được thông tin, dẫn tới việc định giá thiếu chính xác, là cơ hội cho việc đầu cơ tràn lan, kìm hãm sự phát triển của thị trường. Thị trường phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong những hình thức tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các chủ thể môi giới, những người đã được đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, am hiểu thị trường, am hiểu pháp luật, giúp cho các chủ thể có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, có thể tính tốn kĩ lưỡng trong việc giao dịch sao cho phù hợp nhất. Thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thơng
tin sẽ hồn hảo hơn, việc đầu tư bất động sản sẽ có căn cứ xác thực, giá cả sẽ phản ánh đúng quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch trở nên công khai minh bạch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Thứ ba, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản góp phần phát triển kinh tế đất nước và giữ gìn ổn định cuộc sống.
Khi thị trường bất động sản phát triển, thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng về chất lượng lẫn số lượng. Nhưng do vẫn còn nhiều giao dịch là giao dịch ngầm, nhà nước khơng thể kiểm sốt hết được giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường không thể thực hiện được. Có những giai đoạn thống kê được trên 70% các giao dịch bất động sản thông qua các tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Do đó với một hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản cụ thể và chi tiết, các hoạt động môi giới sẽ hiệu quả hơn, tăng thu nhập từ thuế cho nhà nước.
Bên cạnh đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó các quan hệ giao dịch bất động sản có tác động mạnh mẽ tới các hoạt động kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối từ các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội từng vùng, từng địa phương khác nhau. Hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp... lại khơng am hiểu hoặc khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thơng tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả sẽ biến động thất thường, tác động tới xã hội, gây rối loạn tư tưởng, người dân khơng có lịng tin vè chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn định. Thông qua các chủ thể môi giới bất động sản, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về bất động sản, giảm thiểu tiêu cực phát sinh và làm ổn định trật tự an ninh xã hội.
Thứ tư, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản góp phần thúc đẩy, đổi mới chính sách pháp luật về quản lý bất động sản.
Một thị trường phát triển chỉ có thể vững mạnh khi có một khung pháp lý hồn thiện, là căn cứ quan trọng cho Nhà nước điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động thị trường, giúp cho các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật. Mỗi một bất động sản đều chứa đựng thơng tin về tình trạng pháp lý, các đặc tính thực tế, vì vậy thơng qua các giao dịch trên thị trường bất động sản, các chính sách, quy định về quản lý bất động sản không hợp lý của Nhà nước sẽ bộc lộ ra. Đó là cơ sở để Nhà nước đổi mới, sửa đổi, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, bất động sản, thiết lập hệ thống quy trình đăng ký đất đai, bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... nhằm tạo điều kiện mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự hình thành của phát triển của các chủ thể môi giới là tất yếu khách quan, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tạo cơ hội đổi mới chính sách về quản lý bất động sản.
Thứ năm, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản có vai trị bảo đảm cho nghề mơi giới bất động sản phát triển đúng hướng.
Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản xây dựng và phát triển nghề môi giới bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung đi theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước. Giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia, là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) hoặc sở hữu tư nhân (nhà ở). Kinh doanh bất động sản là một nghề nhạy cảm, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ có nhiều tác động đối với sự tăng trưởng kinh tế quốc gia. Ngược lại, khi thị trường bất động sản hoạt động không theo pháp luật, sai phạm sẽ gây ảnh hưởng xấu tới nền kinh
tế và gây mất sự ổn định xã hội. Do đó, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ra đời để bảo đảm sự phát triển của nghề môi giới đi đúng hướng, tác động tới thị trường bất động sản, định hướng sự vận hành của thị trường bất động sản đi theo khuôn khổ pháp lý.
Thông qua sự điều chỉnh về hoạt động môi giới bất động sản, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể điều chỉnh hoạt động của thị trường môi giới bất động sản. Suốt một thời gian dài thị trường bất động sản ở nước ta bị thả nổi, dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước, gây thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, các quy định về môi giới bất động sản và các định hướng phát triển nghề môi giới hầu như khơng có. Các tổ chức, cá nhân hoạt động tự phát, chạy theo lợi nhuận bỏ qua đạo đức, lương tâm, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Do đó, sự ra đời của các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản là dấu mốc quan trọng trong việc định hướng sự phát triển của nghề mơi giới, đưa nó đi đúng mục đích hoạt động và giữ ổn định thị trường bất động sản.
Thứ sáu, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể môi giới và chủ thể được môi giới trong kinh doanh bất động sản.
Cũng như các hệ thống quy phạm pháp luật khác, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản cũng bảo vệ các quyền và lợi ích chính đáng của một nhóm chủ thể xác định, đó là các chủ thể tham gia vào quan hệ môi giới bất động sản. Bất kể một quan hệ xã hội nào cũng tồn tại những rủi ro, và sự xuất hiện của các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội chính là để bảo đảm cơng bằng và phù hợp với thực tế. Các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản được đảm bảo những quyền và lợi ích chính
đáng, cũng chính là các vấn đề ổn định xã hội được đảm bảo. Hệ thống quy