Đối với một quan hệ môi giới bất động sản, các quy định về chủ thể môi giới bất động sản là tiền đề tạo dựng nên một quan hệ mơi giới bất động sản an tồn. Giai đoạn trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, Việt Nam chưa có bất kỳ một quy định nào về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản, do đó việc xác định các điều kiện của chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản dựa vào các quy định khác. Trong danh mục các ngành nghề kinh doanh có điều kiện quy định tại Nghị định 03/2000/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp, khơng có nghề mơi giới bất động sản. Như vậy, trước 2006, nghề mơi giới khơng phải là nghề kinh doanh có điều kiện, các quy phạm điều chỉnh về chủ thể của hoạt động môi giới được quy định tại Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Thương mại...
Sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã tập trung các quy định về điều kiện đối với chủ thể môi giới bất động sản, quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, theo đó các cá nhân và tổ chức khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Các chủ thể mơi giới này phải có ít nhất một người có chứng chỉ mơi giới bất động sản đối với nghiệp vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải vẫn phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ mơi giới bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định môi giới bất động sản là ngành nghề có điều kiện. Các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản phải tuân thủ các điều kiện nhất định. Tiếp theo đó, Điểm c Khoản 1 Điều 10 đã mở rộng đối tượng có thể hoạt động trong lĩnh vực mơi giới bất động sản, người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động môi giới bất động sản nếu tuân thủ theo các điều kiện bắt buộc tại Điều 8. Bên cạnh đó, Luật quy định thêm điều kiện đối với chủ thể môi giới tại Điều 44 về nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. Các chủ thể ngoài các điều kiện bắt buộc tại Điều 8, phải tuân thủ theo các quy định này, bao gồm 2 nguyên tắc: “công khai, trung thực, tuân thủ pháp luật” và “không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”.
Thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có những thay đổi, tách biệt riêng điều kiện của chủ thể môi giới bất động sản ra, không gộp chung lại thành điều kiện của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật 2006, kết hợp điều kiện tại Điều 8 và Điều 44 của Luật cũ, quy định tại Điều 62 của Luật mới. Theo quy định tại Điều này, số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được thay
đổi lên 2 người. Từ quy định mới này có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung thêm các quy định về việc nâng số người tối thiểu có chứng chỉ hành nghề lên 2, là một quy định đảm bảo tính chất lượng trong hoạt động của các tổ chức, cá nhân môi giới. Hơn nữa, Luật cũng bổ sung điều kiện hoạt động của các chủ thể môi giới mới như quy định về đăng ký nộp thuế. Đây là một bước tiến trong việc quy định các điều kiện của các chủ thể môi giới.
Một vấn đề nữa được đặt ra theo quy định tại Điều 62, không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành chủ thể môi giới bất động sản, mà chỉ những chủ thể, cá nhân đáp ứng được điều kiện về chứng chỉ hành nghề, số lượng người có chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. Bên cạnh các điều khoản cụ thể đối với điều kiện hoạt động môi giới bất động sản quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp 2005 cũng có một số quy định chung về ngành nghề kinh doanh có điều kiện, như Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; hay Khoản 1 Điều 8 quy định việc doanh nghiệp phải có nghĩa vụ đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh khi kinh doanh các ngành nghề có điều kiện, và phải đảm bảo duy trì đủ điều kiện đó trong suốt q trình hoạt động kinh doanh. Các quy định tại Luật Doanh nghiệp quy định chung về ngành nghề kinh doanh có điều kiện, trong đó có mơi giới bất động sản, do đó, các chủ thể hoạt động mơi giới bất động sản cũng phải tuân theo các quy định này.
Luật Doanh nghiệp quy định chung đối với điều kiện hành nghề, chứng chỉ hành nghề, còn các quy định cụ thể về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định UBND cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp và thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 23), Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 21/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản quy định: “Sở Xây dựng là cơ quan quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản tại địa phương. Cơ quan cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất theo sự phân công của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh” (Điểm 5 Phần 1), và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định việc cấp chứng chỉ môi giới, dịnh giá bất động sản và quản lý hoạt động môi giới, định giá bât động sản (Điều 1 Phần V). Có thể thấy, hệ thống quy phạm pháp luật quy định về điều kiện để hành nghề của các chủ thể môi giới tương đối đầy đủ với các quy phạm chung về ngành nghề kinh doanh có điều kiện và các quy phạm dành riêng cho điều kiện về chứng chỉ hành nghề.
Bên cạnh các quy phạm pháp luật về ngành nghề kinh doanh có điều kiện, Luật Kinh doanh bất động sản cịn có các quy phạm về nguyên tắc hoạt động của chủ thể môi giới. Nguyên tắc là những quy định mang tính chủ đạo, xuyên suốt quá trình hoạt động của các tổ chức, cá nhân. Việc quy định về nguyên tắc hoạt động cho thấy các nhà làm luật nhận định hoạt động môi giới bất động sản tuy cũng là một hoạt động thương mại thông thường, nhưng cũng đóng vai trị quan trọng trong thị trường bất động sản, do đó cần có một khung quy tắc để kiểm soát hoạt động, tránh xảy ra những tình trạng bất lợi tới thị trường. Các nguyên tắc này cũng được coi như là một điều kiện để hoạt động môi giới bất động sản. Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
được quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, gồm có 3 nguyên tắc: thứ nhất, các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 8, tức phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có đăng ký kinh doanh, phải có đầy đủ chứng chỉ môi giới bất động sản tối thiểu theo yêu cầu, trường hợp cá nhân hoạt động môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ mơi giới bất động sản; thứ hai, hoạt động công khai, trung thực, tuân thủ pháp luật; thứ ba, không được vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong cùng một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kết hợp điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới tại Điều 8 và nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản tại Điều 44 của Luật cũ, tổng hợp lại thành một Điều chung quy định tại Điều 62 về “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản”. Nguyên tắc hoạt động của các chủ thể môi giới gồm 3 nguyên tắc:
Một, nguyên tắc về hình thức hoạt động và điều kiện chứng chỉ. Tổ chức,
cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, có chứng chỉ mơi giới. Như đã phân tích ở trên, bên cạnh điều kiện về chứng chỉ là điều kiện để hoạt động mơi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân cịn phải thành lập doanh nghiệp. Việc thành lập doanh nghiệp là một quy định nhằm mục đích tạo dựng một thị trường mơi giới chun nghiệp. Hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, được pháp luật doanh nghiệp, pháp luật thương mại điều chỉnh, giám sát hoạt động. Hoạt động dưới sự bảo hộ và công nhận của pháp luật, các chủ thể môi giới sẽ được nâng cao uy tín và hình ảnh trước một q khứ bị gắn liền với những hình ảnh khơng tốt đẹp về “cị đất, cò nhà”, và cũng sẽ bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch. Đối với cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản độc lập, pháp luật tạo điều kiện cho họ trong việc không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, giảm thiểu các chi phí và thủ tục, nhưng ngồi
điều kiện bắt buộc về chứng chỉ hành nghề, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung thêm quy định là phải có đăng ký nộp thuế theo quy định. Nộp thuế là nghĩa vụ của công dân, việc bổ sung quy định về nộp thuế này do tình trạng các nhà mơi giới thực hiện các giao dịch ngầm, khơng cơng khai, do đó những giao dịch này khơng được sự kiểm sốt chặt chẽ từ Nhà nước, dẫn tới việc trốn thuế của nhà môi giới. Thông qua quy định này, Nhà nước kiểm sốt các nhà mơi giới bất động sản độc lập bằng mã số thuế và tình trạng hành nghề của họ.
Một quy định khác được nhắc đến trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, đó là các chủ thể mơi giới “làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản”. Bên mơi giới là bên thứ ba trung gian, có nhiệm vụ kết nối các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản lại với nhau, hỗ trợ họ trong quá trình từ đàm phán tới thực hiện hợp đồng giao dịch bất động sản. Hoạt động trung gian này là chất xúc tác thúc đẩy quá trình giao dịch các bất động sản diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm các chi phí hay thủ tục khơng cần thiết, cũng như đảm bảo tính an tồn pháp lý liên quan tới các quyền với bất động sản hay quyền lợi của các bên giao dịch. Thông thường trong thực tế, “hàng hóa” trong hợp đồng giao dịch bất động sản là bất động sản và quyền đối với tài sản, thường có giá trị lớn hơn rất nhiều so với hàng hóa của giao dịch dân sự thơng thường, vì vậy cần thiết phải có bên thứ ba trung gian đứng ra hỗ trợ để đảm bảo tính xác thực về thơng tin bất động sản, đảm bảo các vấn đề pháp lý liên quan tới bất động sản. Nghĩa vụ của bên chủ thể môi giới được pháp luật quy định là vậy, và khi thực hiện tốt nghĩa vụ của mình, pháp luật cũng đảm bảo quyền lợi mà các chủ thể môi giới này được hưởng tương ứng với thành quả của mình. Có 2 điểm đáng lưu ý ở đây, theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên môi giới được hưởng thù lao không
phụ thuộc vào kết quả của việc giao dịch, và thù lao do các bên thỏa thuận. Như vậy, Nhà nước đảm bảo quyền lợi của các chủ thể môi giới trong trường hợp họ đã thực hiện trịn vai của mình nhưng kết quả khơng như ý, và các bên tham gia giao dịch lấy cớ việc giao dịch không thành để từ chối chi trả khoản thù lao mà họ xứng đáng được hưởng, và “mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới” xuất phát từ quy định về tự do ý chí trong giao kết hợp đồng được quy định từ Luật Dân sự. Thêm vào đó, Nhà nước quy định thêm việc khi các giao dịch bất động sản thành lập dưới sự hỗ trợ từ các nhà môi giới, nhà môi giới sẽ được hưởng một khoản hoa hồng. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung một điều từ Luật 2006, đó là việc hoa hồng mơi giới được hồn tồn tự do thỏa thuận giữa các bên, thay vì bị quy định rõ về tỉ lệ như trước đây.
Hai, các hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật. Thị trường bất động sản là thị trường bất đối xứng về mặt thông tin, và khi một chủ thể tham gia giao dịch mà khơng có đầy đủ thơng tin chính xác về bất động sản của mình, thì việc quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm là rất dễ xảy ra. Vấn đề công khai, minh bạch là một điều kiện hết sức quan trọng trong thị trường bất động sản nói riêng và trong đời sống xã hội nói chung. Nguyên tắc này định hướng cho bất kể một nền thị trường nào cũng đi đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia các quan hệ trong thị trường đó. Đối với bối cảnh thị trường Việt Nam, với một giai đoạn các giao dịch bất động sản diễn ra ngầm, thiếu sự minh bạch, và cũng đã xảy ra rất nhiều vụ việc lừa đảo vì vấn đề thơng tin thiếu tính trung thực, nguyên tắc này ràng buộc các chủ thể môi giới phải làm đúng bổn phận và trách nhiệm của mình, tăng chất lượng và uy tín của nghề môi giới. Một thị trường minh bạch, trung thực, sẽ đảm bảo một xã hội ổn
định, an tồn. Các chủ thể mơi giới cơng khai, trung thực và tuân thủ pháp luật thông qua các hành vi sau:
- Cung cấp thơng tin về bất động sản chính xác về tình trạng pháp lý, vị trí địa lý, quy hoạch...
- Cơng khai mức phí mơi giới bất động sản, đảm bảo quyền lợi chính đáng của khách hàng.
- Công khai các nghiệp vụ môi giới. Khách hàng cần thiết phải được biết bên mơi giới thực hiện các nghiệp vụ gì, quy trình ra sao, tiến độ thế nào, qua đó giám sát chất lượng nghiệp vụ của bên môi giới.
- Các chủ thể môi giới phải đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật đối với dịch vụ môi giới bất động sản, bao gồm quy định về chứng chỉ hành nghề, giấy phép đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ và các quy định khác có liên quan.
Ba, bên mơi giới bất động sản “không được đồng thời vừa là nhà môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.” Một vấn đề đặc thù được đặt ra, đây cũng là một nguyên tắc đảm bảo
tính trung thực và tuân thủ pháp luật của các chủ thể môi giới. Môi giới là bên thứ ba trung gian, có trách nhiệm kết nối các chủ thể giao dịch. Rõ ràng, nếu