- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ
2.1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
động môi giới bất động sản
Để một nền thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, việc quản lý và điều hành của Nhà nước là hết sức cần thiết, trong đó có cả việc phải có các quy định quản lý về lĩnh vực môi giới bất động sản. Trong giai đoạn mở cửa hiện nay, Việt Nam là thành viên của Tổ chức thương mại thế giới WTO, và cũng đã ký rất nhiều hiệp định đối tác chiến lược và hiệp định đối tác toàn diện với các quốc gia trên thế giới, để thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, việc quản lý chặt chẽ nghề môi giới bất động sản cũng là một cơng việc có vai trị quan trọng. Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác ra đời, sự điều chỉnh của Nhà nước ngày một cụ thể và chi tiết, đưa nghề mơi giới đi đúng hướng với vai trị của nó. Cho tới hiện tại, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề của hoạt động môi giới bất động sản cũng tương đối đầy đủ các khía cạnh.
Bản thân Luật Kinh doanh bất động sản và một số Luật liên quan cũng có những quy định về sự quản lý của Nhà nước. Tại Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động mơi giới bất động sản (Khoản 1). Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước (Khoản 2). Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ngân hàng nhà nước phối hợp cùng thực hiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản với Bộ Xây dựng.
Tiếp sau Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP có 1 Chương gồm 2 Điều quy định cụ thể trách nhiệm của các Bộ, ngành và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương.
Theo Nghị định này, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan đã được quy định cụ thể hơn về các hoạt động quản lý đối với kinh doanh bất động sản, và bổ sung thêm trách nhiệm của Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương trong một số hoạt động quản lý đối với hoạt động môi giới bất động sản bao gồm: thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý; chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ; quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn; tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh; kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Điều 2 Phần V Thông tư 13/2008/TT-BXD bổ sung thêm các quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước của Sở Xây dựng tại các địa phương, quy định Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương về các hoạt động môi giới, định giá bất động sản trên phạm vi địa bàn. Cuối cùng là Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, quy định mức phạt tiền từ 10 triệu tới 70 triệu tùy theo từng hành vi vi phạm đã được quy định. Bên cạnh các quy định xử phạt bằng tiền, Nghị định 23 cũng bổ sung thêm biện pháp xử lý tước chứng chỉ hành nghề từ 1 năm tới 3 năm hoặc khơng thời hạn.
Từ các quy định nêu trên, có thể nhận định tuy rằng lĩnh vực mơi giới bất động sản chưa có hệ thống các văn bản pháp luật chuyên biệt về môi giới bất động sản điều chỉnh mà được quy định thông qua các văn bản pháp luật quy
định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, và các quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động mơi giới cịn rải rác trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật, nhưng nghề môi giới đi từ việc hoạt động một cách thiếu hiệu quả, thiếu định hướng tới việc được định hướng hợp lý, được công nhận và đem lại hiệu quả cho đời sống xã hội.
Tổng kết lại, với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014, cùng với những văn bản pháp lý liên quan hỗ trợ, một khuôn khổ pháp lý tương đối cụ thể và chi tiết đã được xây dựng để định hướng cho một ngành nghề vốn dĩ mang nhiều ấn tượng khơng tốt. Dựa theo các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản được nêu ra tại phần 1.2.2 của luận văn, ta có thể thấy được những điểm nổi bật, những thành tựu của hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản cho tới hiện tại:
- Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản được xây dựng tương đối đầy đủ và toàn diện. Các quy định về từng vấn đề trong lĩnh vực môi giới bất động sản được quy định chi tiết, riêng biệt, rõ ràng như điều kiện của chủ thể, điều kiện về chứng chỉ, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Các quy định pháp luật khá đầy đủ và chi tiết, có đủ các quy định và chế tài tại các văn bản luật và dưới luật. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản đã bao quát được các vấn đề của mơi giới bất động sản đặt trong hồn cảnh hiện tại.
- Nhìn chung, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản có được sự đồng bộ nhất định. Tuy vẫn còn xảy ra việc trùng lặp, mâu thuẫn và chồng chéo, song nhìn tổng thể, hệ thống các văn bản đã quy định chi tiết và cụ thể từng nhóm vấn đề. Hơn nữa, các quy định đối với lĩnh vực môi giới bất động sản cũng đồng bộ với các quy định của các lĩnh vực khác có liên quan như sàn giao dịch bất động sản, định giá bất động sản..., tạo nên một hệ thống pháp luật về bất động sản phù hợp và ổn định.
- Thị trường bất động sản là thị trường thay đổi từng ngày, và hoạt động môi giới bất động sản cũng phát triển liên tục từng ngày. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản được xây dựng dựa trên cơ sở thực tế của Việt Nam, phù hợp với hồn cảnh của Việt Nam. Các quy định về mơi giới bất động sản được xây dựng dựa trên cơ sở là các tập quán, truyền thống, các vấn đề kinh tế xã hội của Việt Nam, kết hợp với sự điều chỉnh cho phù hợp với từng giai đoạn. Sự phù hợp giữa pháp luật và xã hội, cụ thể là pháp luật môi giới bất động sản với thực tế hoạt động môi giới bất động sản, là cơ sở cho những sự phát triển lớn hơn trên thị trường bất động sản nói chung.
- Bên cạnh việc phù hợp với thực tế của Việt Nam, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản cũng đã có những sự thay đổi để phù hợp và khả thi dựa theo nhiều yếu tố. Thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản không tồn tại và phát triển độc lập, mà nằm trong mối liên hệ với các nghề khác, các nhân tố khác. Hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản đã có những quy định phù hợp với thực tế Việt Nam, và phù hợp với xu hướng phát triển nói chung trong nước và quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ hội nhập phát triển kinh tế, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố tác động mới, hệ thống pháp luật môi giới bất động sản này đánh giá chung đã được xây dựng cho phù hợp, dự liệu các tác động tới hoạt động môi giới bất động sản.
- Về mặt kỹ thuật lập pháp, nhìn chung các quy phạm pháp luật được xây dựng dễ hiểu, khơng có sự phức tạp gây nhầm lẫn trong nội hàm, đảm bảo đầy đủ các thành tố cần thiết của một quy phạm pháp luật nói chung, dự đốn và giải quyết được các vấn đề có thể xảy ra.
Thơng qua việc phân tích 4 nhóm quy phạm về các khía cạnh của hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản của các chủ thể, có thể thấy quan điểm của Đảng cũng như sự định hướng của Nhà nước đối với hoạt
động môi giới bất động sản. Nghề môi giới bất động sản phải được kiểm soát chặt chẽ, hoạt động phải trong sạch, ổn định, minh bạch và bền vững trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phát triển từng ngày như hiện nay.