quốc gia trên thế giới
Hiện nay, trong bối cảnh dân số ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở cũng vì vậy tăng theo. Dịch vụ mơi giới bất động sản vì thế cũng phát triển mạnh mẽ do hỗ trợ cho các giao dịch thành công, giải quyết bài toán về chỗ ở một cách tốt nhất. Ngành môi giới bất động sản trở thành ngành dịch vụ có vai trị quan trọng trong việc phát triển thị trường. Tuy vậy, nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam vẫn cịn tồn tại nhiều khó khăn và bất cập, vẫn gắn với những mặt tiêu cực của xã hội, và cần thiết phải được nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản. Từ những vấn đề đó, để xây dựng được một ngành dịch vụ môi giới bất động sản có chất lượng ở Việt Nam, cần thiết phải tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia có thị trường bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản phát triển.
Hầu hết các quốc gia đều có những quy định về mơi giới bất động sản, nổi bật trong đó có thể nhắc tới một số nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Australia, Trung Quốc, Mỹ hay một số nước Châu Âu. Đặc điểm chung của các quốc gia này là các quốc gia có thị trường bất động sản lớn và phát triển, bên cạnh đó hệ thống pháp luật quốc gia dành nhiều sự quan tâm đến thị trường này nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế - xã hội nói chung do thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và thu nhập của người dân. Tuy rằng có nhiều điểm khác nhau, nhưng nhìn chung các quốc gia này dành một sự quan tâm lớn tới thị trường nhà ở do liên quan trực tiếp tới nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của người dân. Hơn nữa, thị trường bất động sản là thị trường biến động khơng ổn định, do đó các quốc gia này tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để
quản lý và phát triển thị trường, tạo sự chuyên nghiệp, thu hút đầu tư. Những điểm lớn đáng chú ý về lĩnh vực môi giới bất động sản trong hệ thống pháp luật của các quốc gia này có thể nhắc tới hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các quy định đối với giao dịch bất động sản và chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến môi giới bất động sản.
Về cơ bản, hầu hết các quốc gia đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến bất động sản, các hoạt động dịch vụ về bất động sản, nhưng các quốc gia này không tồn tại Luật kinh doanh bất động sản. Ví dụ như Philippines có Luật mua bán bất động sản, Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề mơi giới bất động sản và khai báo giao dịch bất động sản, Úc và New Zealand có Luật mơi giới bất động sản, Mỹ có luật về cấp phép hành nghề bất động sản hay Thụy Điển có Luật về môi giới bất động sản. [8]
Thứ hai, hệ thống quy phạm pháp luật quy định về nghiệp vụ môi giới trong các giao dịch bất động sản.
Hầu hết các quốc gia quy định việc giao dịch bất động sản đều thông qua các Trung tâm, nhà mơi giới, các văn phịng mơi giới bất động sản hoặc các luật sư. Tính chuyên nghiệp của thị trường thể hiện rõ nét thông qua một mạng lưới các trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn mua bán bất động sản... được xây dựng để hỗ trợ các giao dịch bất động sản.
Tại Mỹ, thị trường bất động sản của Mỹ có một lượng lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản hoạt động chủ yếu ở lĩnh vực bất động sản khu dân cư. Mỹ thành lập các hội nghề nghiệp MLS (Multiple Listing Service) ở các thành phố lớn để giúp cho hoạt động của những người hành nghề môi giới bất động sản có hiệu quả hơn. MLS cung cấp thơng tin chi tiết về tình trạng mua, bán bất động sản trong khu vực, và khi các thông tin này giúp cho các
giao dịch thành công, các nhà mơi giới phải trích một phần thù lao của mình cho tổ chức đã cung cấp thông tin cho họ. Các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán niêm yết bất động sản với một đại lý với thời gian và giá cả cụ thể, sau đó được đại lý kiểm duyệt, rồi thông tin về bất động sản mới được gửi tới cho MLS địa phương qua mạng điện tử. Để hỗ trợ người mua, các đại lý đại diện người mua sẽ tìm kiếm thơng tin trên MLS về các bất động sản có yêu cầu phù hợp với những mong muốn và yêu cầu của người mua.
Với Singapore, chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Các luật sư phải là nhân viên của tịa và có đầy đủ năng lực pháp lý. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của luật sư. Bên cạnh đó, các chủ sở hữu bất động sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn về bất kỳ vấn đề pháp lý nào liên quan tới hợp đồng giao dịch. Do đó, luật sư là người thực hiện việc tìm hiểu thơng tin liên quan tới bất động sản, giấy tờ sở hữu, các yêu cầu của cơ quan Nhà nước và hoàn tất việc chuyển nhượng.
Với hai quốc gia Australia và New Zealand, phần lớn các bất động sản được bán qua các đại lý mơi giới, thanh tốn bằng tài khoản ủy thác. Tất cả các đại lý này đều phải được cấp phép, nếu vi phạm sẽ chịu mức phạt khoảng 100 đô la Úc với cá nhân, 500 đô la với tổ chức và bị phạt tù từ 1 tới 2 năm. Các đại lý này thực hiện theo chức năng, thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng và được thu các khoản phí theo các điều khoản hợp đồng.
Thứ ba, hệ thống quy phạm pháp luật về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Quy định về chứng chỉ hành nghề và điều kiện hành nghề môi giới là một trong những quy định chặt chẽ nhất trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Để hành nghề, cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề hoặc thẻ hành nghề, để được
cấp chứng chỉ hành nghề thì cá nhân phải trải qua đào tạo và sát hạch nghiêm túc, đáp ứng các điều kiện nhất định.
a) Mỹ
Để có thể hành nghề môi giới bất động sản ở Mỹ, phải được cấp giấy phép do chính quyền bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan tới bất động sản, phải tham gia một khóa đào tạo khoảng 120 giờ, cùng với từ 1 tới 3 năm kinh nghiệm mua bán bất động sản. Giấy phép này có giá trị từ 1 tới 2 năm. Do các điều kiện và quy định về môi giới ở Mỹ khá chặt chẽ, đòi hỏi kinh nghiệm nên hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản cao, thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển. Tiêu biểu như Luật cấp phép hành nghề bất động sản bang New York có một số các quy định như: người được kiểm tra về năng lực trước khi đăng ký hành nghề môi giới phải cung cấp bằng chứng để chứng minh là mình có kiến thức tốt về tiếng Anh, hiểu rõ các mục đích chung và các hiệu lực pháp lý liên quan đến các nghiệp vụ môi giới và các giấy tờ liên quan như chứng thư bảo đảm, thế chấp, hợp đồng bán và cho thuê đất, hiểu rõ về các nghĩa vụ giữa chủ sở hữu và đại lý cũng như các điều khoản của phần này. Sau khi chứng minh được năng lực cá nhân, người đăng ký cũng phải chứng minh rằng mình đã tham dự ít nhất 120 giờ và đã hồn thành tốt các khóa học về bất động sản được phê duyệt bởi Bộ trưởng liên quan đến phương pháp, nội dung và quy trình giám sát. Tuy nhiên, sự phê duyệt các khóa học này có thể sẽ bị thu hồi nếu xảy ra việc Bộ Nội vụ xem xét thấy các khóa học là khơng phù hợp, hoặc một số trường hợp khác.
Bên cạnh đó, các khóa học từ xa và trực tuyến sẽ được Bộ Nội vụ phê duyệt với điều kiện đơn vị tổ chức chứng minh được khả năng của mình trong việc quản lý và xác nhận sự tham gia của người đăng ký trong thời hạn cụ thể. Ngoài thẩm quyền phê duyệt các khóa học từ xa và trực tuyến trên đây, Bộ
Nội vụ còn quy định về các chủ đề đào tạo hoặc thời gian đào tạo phải được thực hiện theo mơ hình lớp học. [8]
b) Australia và New Zealand
Người môi giới phải đăng ký với cơ quan quản lý kinh doanh (Ủy ban tài phán thương mại). Người mơi giới đủ tư cách cần có các bằng cấp do tổ chức đào tạo của Hiệp hội ANTA cấp, nếu vi phạm, hoạt động mà không đăng ký, sẽ bị phạt tiền hoặc phạt tù 6 tháng, không được hưởng lương và hoa hồng từ các giao dịch, dịch vụ.
c) Hàn Quốc
Cũng như một số các quốc gia khác, để trở thành một người môi giới bất động sản phải trải qua kỳ thi kiểm tra trình độ chun mơn. Để được hành nghề mơi giới bất động sản thì phải đăng ký thành lập Văn phịng mơi giới với lãnh đạo chính quyền địa phương. Chỉ những người là chuyên viên môi giới bất động sản hoặc tổ chức phải có tư cách pháp nhân mới có thể đăng ký thành lập văn phòng. Mọi hành vi hay hoạt động của trợ lý được coi như hành vi của nhà môi giới. Khi định tuyển dụng trợ lý hay sa thải, chuyên viên môi giới phải khai báo với cơ quan đăng ký căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng. Nhà môi giới và các chuyên viên môi giới trực thuộc phải đăng ký con dấu với cơ quan đăng ký, khi thay đổi con dấu cũng phải đăng ký lại. Đồng thời, phải niêm yết giấy chứng nhận đăng ký văn phịng, bảng phí và các thứ khác theo quy định. Các quy định về đăng ký văn phòng hay con dấu được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nhờ đó Hàn Quốc có thể quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo một thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản tốt, minh bạch và chất lượng. [8]
d) Ba Lan
Cũng như các nước phát triển khác để hành nghề mơi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh đó, ngồi việc phải được đào tạo và thực hành
nghiêm túc, còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật, trong đó có những giấy tờ cơ bản sau:
- Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn. - Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp.
- Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định theo đề nghị tại Điểm 1 Khoản 1 Điều 232 Luật Kinh tế bất động sản của Ba Lan.
- Các giấy tờ về trình độ học vấn (bản gốc hoặc bản sao có cơng chứng). - Giấy chứng nhận không trong thời gian quản thúc, cấm đi khỏi nơi cư trú hoặc là đang bị giám hộ.
- Giấy chứng nhận về năng lực hành vi pháp lý.
- Giấy xác nhận trực tiếp của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ mơi giới bất động sản trong đó nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện.
- Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan tới kinh tế bất động sản hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới bất động sản, hoặc tốt nghiệp những khóa học chun mơn trong lĩnh vực mơi giới [42]
Chứng chỉ được cấp có số chứng chỉ, các khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua trang web của Nhà nước.
e) Trung Quốc
Chính phủ ban hành các luật về mơi giới bất động sản, trong đó trước khi hành nghề mơi giới phải qua các lớp huấn luyện sát hạch thống nhất. Cục nhà đất thành phố đảm nhiệm đề thi, thẩm tra và cấp phép cho các tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận hành nghề. Các quy định đối với nhà mơi giới có thể kể tới như:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lí nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động mơi giới bất động sản.
- Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề. Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ.
- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì ngun nhân hai năm khơng nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sản hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản đã cấp tất nhiên bị hủy bỏ.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách người mơi giới bất động sản. Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất của cục nhà đất thành phố.
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng khơng có lí do thì khơng được hoạt động mơi giới bất động sản.
Những quy định cho thấy đòi hỏi việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới. Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức. [26]