- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ
2.2.1 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
giới bất động sản của các chủ thể và nguyên nhân.
2.2.1 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể giới bất động sản của các chủ thể
Trải qua 10 năm phát triển, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể đã đạt được nhiều điểm nổi bật. Tuy vậy, tính tới hiện tại, vẫn cịn tồn tại những điểm hạn chế và bất cập, dẫn tới sự phát triển của nghề môi giới bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung không ổn định.
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói
chung và về mơi giới bất động sản nói riêng hiện nay tuy nhiều, nhưng thiếu tính đồng bộ. Các quy định được ban hành rải rác trong nhiều văn bản Luật, Nghị định, Quyết định, Thơng tư... dẫn tới sự khó khăn trong việc thi hành, như Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự có các quy định về hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản, Nghị định 71/2014/NĐ-CP có các quy định về cạnh tranh giữa các chủ thể môi giới, Thông tư 13/2008/BXD quy định về việc đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản, Quyết định 29/2007/BXD quy định về khung chương trình đào tạo mơi giới bất động sản... Các văn bản quá nhiều, lộn xộn, nhiều văn bản xảy ra sự trùng lặp, mâu thuẫn. Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi ln rơi vào tình trạng rối, khơng thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái. Tuy nhiên sự “bội thực” của pháp luật bất động sản hiện nay khơng có nghĩa là hàng trăm, hàng
nghìn văn bản đó đã đủ để có thể tạo ra một khung pháp lý hoàn thiện cho các hoạt động trong lĩnh vực khá nhạy cảm này.
Thứ hai, vẫn chưa có một chế tài đủ mạnh để kiểm soát các chủ thể trong
hoạt động mơi giới bất động sản. Tuy rằng Chính phủ đã ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, nhưng nhìn chung, khung pháp lý này còn chưa đủ sức kiểm sốt sự hoạt động của các chủ thể mơi giới. Suy cho cùng, đặc thù của hoạt động môi giới bất động sản là hướng tới các tài sản có giá trị lớn hơn thơng thường, do đó nếu một khung pháp lý khơng đủ mạnh để kiểm sốt, các chủ thể môi giới sẵn sàng phá vỡ quy định để làm trái với mục đích thu về lợi nhuận nhiều hơn. Cũng vì chế tài chưa đủ mạnh, dẫn tới tình trạng đầu cơ tích trữ của các chủ thể môi giới. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Nhưng thực tế có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm ln vai trị của người bán. Các dự án nhà chung cư là một ví dụ. Thay vì tới với những người có nhu cầu sử dụng chung cư, các căn hộ này lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới đầu cơ từ sớm. Tuy hành vi đầu cơ tích trữ khơng được pháp luật cho phép nhưng biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi đầu cơ tích trữ này vẫn cịn là vấn đề khó.
Thứ ba, vẫn thiếu vắng những quy định về một hệ thống cơ sở thông tin
hỗ trợ cho các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là khó tiếp cận về mặt thơng tin, vì vậy một hệ thống cơ sở thơng tin bất động sản, thông tin khu vực và thơng tin chính sách sẽ khiến cho các chủ thể khác dễ dàng nắm rõ tình hình của bất động sản. Khách hàng thiếu thông tin, cộng thêm với việc các chủ thể mơi giới có thể dễ dàng thao túng và khai thác triệt để thơng tin riêng mà họ có, sẽ dẫn tới những
thiệt hại cho những chủ thể khác trên thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng uy tín đối với những chủ thể mơi giới hoạt động chân chính.