- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ
2.1.3 Hệ thống quy phạm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng môi giới bất động sản
tham gia hợp đồng môi giới bất động sản
Trong một quan hệ hợp đồng, việc quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên là hết sức quan trọng. Việc quy định này cũng được liệt vào danh sách nhóm điều khoản bắt buộc phải có trong một hợp đồng mơi giới bất động sản.
Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới bất động sản. Sự ra đời
của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan cơng nhận tính hợp pháp của nghề môi giới, coi nghề mơi giới bình đẳng như những nghề khác. Cũng vì thế, cần thiết phải có những quy phạm pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới, tạo một hàng rào pháp lý định hướng hoạt động của các chủ thể này trong thị trường bất động sản Việt Nam. Quyền của bên môi giới được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 66.
Theo quy định tại Điều này, một chủ thể khi thực hiện các nghiệp vụ mơi giới bất động sản, có quyền u cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu về bất động sản để phục vụ cho hoạt động môi giới. Bản thân các chủ thể sở hữu bất động sản khi tham gia thị trường, họ phải có đầy đủ những thông tin, giấy tờ pháp lý liên quan tới bất động sản của họ để có thể tham gia thị trường, họ sẽ là người hiểu rõ nhất về trạng thái, tình trạng pháp lý của bất động sản. Các chủ thể mơi giới có quyền u cầu thơng tin để phục vụ cho các nghiệp vụ mơi giới có hiệu quả nhất, đáp ứng các u cầu của bên được môi giới.
Khi thực hiện nghiệp vụ môi giới, các chủ thể môi giới sẽ được hưởng thù lao và hoa hồng theo quy định của pháp luật. Mức thù lao và hoa hồng được quy định tại Điều 64 và 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thù lao là
khoản tiền công mà các chủ thể môi giới nhận được khi thực hiện các công việc cho bên được môi giới. Pháp luật không giới hạn giá trị của thù lao mà cho phép các bên tự thỏa thuận, vì việc tính mức thù lao phụ thuộc vào nhiều yếu tố như yêu cầu của bên được mơi giới, các khó khăn thực tế, nghiệp vụ đơn giản hay phức tạp hoặc các vấn đề liên quan. Bên cạnh khoản thù lao là khoản tiền mà các chủ thể mơi giới được nhận khi hồn thành cơng việc cho bên được môi giới, các chủ thể này còn được nhận hoa hồng. Điểm khác biệt đặc trưng giữa thù lao và hoa hồng ở chỗ, các chủ thể môi giới được nhận thù lao khi hồn thành cơng việc của mình, bất chấp kết quả giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba, còn hoa hồng là khoản tiền mà chủ thể mơi giới chỉ được nhận nếu có sự giao kết hợp đồng giữa khách hàng với bên thứ ba. Đối chiếu quy định về hoa hồng môi giới bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 có thể thấy, mức hoa hồng sẽ do các bên tự do thỏa thuận, thay vì bị tính theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Một quyền khác của các chủ thể mơi giới, đó là có thể th các chủ thể môi giới khác thực hiện cơng việc của mình trong phạm vi hợp đồng. Quy định về việc liên kết giữa các chủ thể môi giới này nằm ở Điều 81 Luật Thương mại 2005 về hợp tác giữa các bên cung ứng dịch vụ:
1. Trao đổi, thông tin cho nhau về tiến độ cơng việc và u cầu của mình có liên quan đến việc cung ứng dịch vụ, đồng thời phải cung ứng dịch vụ vào thời gian và theo phương thức phù hợp để không gây cản trở đến hoạt động của bên cung ứng dịch vụ đó.
2. Tiến hành bất kỳ hoạt động hợp tác cần thiết nào với các bên cung ứng dịch vụ khác.
Trong thời đại công nghệ thông tin rất phát triển hiện nay, việc có thể liên kết hoạt động giữa các chủ thể môi giới đem lại rất nhiều hiệu quả tích cực. Việc các chủ thể môi giới thực hiện công việc cho nhau trong phạm vi hợp đồng môi giới ban đầu sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí khi thực hiện các nghiệp vụ. Khi chủ thể mơi giới ban đầu khó sở hữu thơng tin hoặc khó thực hiện nghiệp vụ, họ có thể liên kết với các chủ thể khác có năng lực nghiệp vụ đó tốt hơn, đảm bảo được hồn thành cơng việc với chất lượng tốt. Tuy vậy, pháp luật giới hạn phạm vi của nghiệp vụ, và quy định rõ nghĩa vụ sẽ không chuyển giao. Các chủ thể môi giới ban đầu phải chịu trách nhiệm về hành vi đi thuê của mình trước khách hàng, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng trong trường hợp các chủ thể môi giới làm trái quy định khi đi thuê hoặc thuê các chủ thể khác không đủ năng lực, nghiệp vụ dẫn tới xảy ra thiệt hại.
Một điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là việc gói gọn 5 quyền khác của chủ thể môi giới trong l điều khoản, do các bên giao kết hợp đồng môi giới bất động sản tự do thỏa thuận, bao gồm các quyền: thu thập thơng tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản; các quyền khác theo quy định của pháp luật. Một chủ thể mơi giới trong q trình hành nghề, phải ln tư vấn những vấn đề pháp lý cho khách hàng. Để có thể thực hiện nghiệp vụ tư vấn một cách chất lượng, các chủ thể môi giới phải ln theo sát tiến trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách liên quan tới lĩnh vực môi giới, nằm bắt các quy định mới hay các quy định cũ khơng cịn hiệu lực.
Việc tiếp cận thông tin pháp luật này vừa là nghĩa vụ, vừa là quyền của các chủ thể môi giới. Kế tiếp, hợp đồng môi giới bất động sản, về bản chất là một hợp đồng dân sự, các bên tham gia giao kết có quyền đơn phương chấm dứt nếu đối phương không thực hiện đúng các thỏa thuận quy định trong hợp đồng. Quy định này đảm bảo quyền lợi của các chủ thể môi giới trong trường hợp khách hàng của họ cố tình làm sai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản khơng có điều khoản quy định cụ thể về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đó việc điều chỉnh sẽ do Điều 426 Bộ luật dân sự 2005 đảm nhiệm. Các quy phạm pháp luật cũng quy định cho các chủ thể môi giới quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục phát triển, việc xuất hiện các sai phạm trong lĩnh vực môi giới là điều thường xun có thể xảy ra, vì vậy các chủ thể mơi giới được pháp luật quy định quyền này và bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của mình, và cũng đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng.
Đối với nghĩa vụ của các chủ thể môi giới, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tại Điều 67. Các chủ thể môi giới phải thực hiện đúng hợp đồng đã ký, đó là nghĩa vụ cơ bản khi giao kết hợp đồng. Khi hợp đồng môi giới tuân thủ đúng các quy định tại Bộ Luật dân sự và quy định về nội dung trong Luật Kinh doanh bất động sản, nó sẽ có hiệu lực và ràng buộc các bên tham gia phải thực hiện đúng nội dung đã giao kết. Các chủ thể môi giới phải chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ và thơng tin mình đưa ra cho khách hàng (Khoản 2). Trung thực là yếu tố tất yếu đối với các bên cung ứng dịch vụ, và các chủ thể mơi giới phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng thơng qua tính chính xác của hồ sơ cung cấp cho khách hàng. Không chỉ hỗ trợ cung cấp thông tin, các chủ thể môi giới phải thực hiện cơng việc của mình, đó là gắn kết các chủ thể tham gia thị trường lại với nhau, giúp đỡ các công việc
liên quan như soạn thảo hợp đồng, làm việc theo ủy quyền, thương lượng, thúc đẩy cho các bên có thể nhanh chóng thống nhất ý chí và đi tới thỏa thuận, giảm thiểu tiêu tốn thời gian và chi phí khơng cần thiết (Khoản 3).
Vấn đề thứ hai, đó là quy định về trách nhiệm của bên môi giới. Bên môi giới phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (Khoản 5). Luật Kinh doanh bất động sản không quy định rõ mức bồi thường, vì vậy việc bồi thường sẽ tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005: “Người nào do lỗi
cố ý hoặc do lỗi vơ ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Đối với chủ thể môi giới là cá nhân hành nghề độc lập, nếu xảy ra
lỗi do chủ thể môi giới gây ra, chủ thể môi giới phải bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định. Trong trường hợp chủ thể môi giới là tổ chức, doanh nghiệp hành nghề môi giới, căn cứ bồi thường được áp dụng theo Điều 618 Bộ luật dân sự 2005: “Pháp nhân phải bồi thường thiệt hại do người của mình
gây ra trong khi thực hiện nhiệm vụ được pháp nhân giao; nếu pháp nhân đã bồi thường thiệt hại thì có quyền u cầu người có lỗi trong việc gây thiệt hại phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật”. Ngoài các căn cứ
xác định bồi thường thiệt hại, Bộ luật dân sự 2005 cũng có các quy định khác để đảm bảo các quyền lợi chính đáng của chủ thể mơi giới như quy định về trường hợp bất khả kháng, quy định về việc lỗi do nhiều bên gây ra.
Vấn đề thứ ba trong nghĩa vụ của chủ thể môi giới là nghĩa vụ báo cáo và nghĩa vụ tài chính (Khoản 4, Khoản 6). Nghề môi giới bất động sản trước hết là ngành nghề thông thường được pháp luật cơng nhận, vì vậy các chủ thể hành nghề môi giới phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế và tài chính theo quy định của pháp luật. Đây là trách nhiệm đóng góp để xây dựng đất nước được quy định trong Hiến pháp và pháp luật. Các chủ thể môi giới phải thực hiện
đầy đủ các nghĩa vụ về thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, các thuế có liên quan quy định trong Luật Thuế...). Thông qua việc thực hiện nghĩa vụ về thuế và nghĩa vụ tài chính, các cơ quan quản lý có thể theo dõi, giám sát hiệu quả hoạt động của chủ thể môi giới, đảm bảo thị trường ổn định. Theo quy định, nghề mơi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện, các chủ thể chịu sự điều chỉnh của pháp luật và sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải báo cáo và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước theo quy định. Nghề mơi giới là nghề đặc thù, có thể gây ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích chính đáng của người khác, vì vậy phải chịu sự giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước.
Vấn đề kế tiếp đó là các quy định về các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Phạm vi hoạt động của các chủ thể môi giới là không nhỏ, hơn nữa việc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng tạo nên một không gian pháp lý cần kiểm sốt khơng hề nhỏ. Do đó nhà làm luật giao một phần trách nhiệm tự bảo vệ cho các chủ thể tham gia giao kết trong việc tự xây dựng các nghĩa vụ khác, phù hợp với quy định của pháp luật. Bằng việc tự xây dựng một hàng rào pháp lý bảo vệ, bên được môi giới tự ý thức được việc phải chủ động bảo vệ bản thân mình trong trường hợp xảy ra các tranh chấp, và bên môi giới cũng sẽ tự ý thức trách nhiệm của mình trong quá trình hành nghề.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên được môi giới. Thực tế hiện nay các
quy phạm pháp luật trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đều không quy định về quyền và nghĩa vụ của bên được môi giới. Tuy nhiên, giữa bên môi giới và bên được mơi giới hình thành một hợp đồng cung ứng dịch vụ, vì vậy có thể thấy quyền và nghĩa vụ của bên được môi giới thông qua Bộ luật dân sự 2005 và Luật Thương mại 2005.
Là một bên tham gia giao kết hợp đồng mơi giới, bên được mơi giới có nghĩa vụ thực hiện đúng nội dung của hợp đồng. Bên được mơi giới có nghĩa
vụ phải trả thù lao và hoa hồng môi giới theo thỏa thuận. Luật không giới hạn mức thù lao và hoa hồng, vì vậy bên được mơi giới có quyền tự thỏa thuận về mức thù lao và mức hoa hồng. Bên được mơi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao không phụ thuộc vào kết quả môi giới (Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Trong thực tế, mặc dù các chủ thể mơi giới đã thực hiện tốt và trịn vai cơng việc của mình, nhưng các bên giao dịch bất động sản không đi tới thống nhất và khơng hình thành hợp đồng, do đó đổ lỗi cho bên mơi giới khơng tìm đúng đối tượng theo yêu cầu của họ và không trả tiền thù lao. Việc quy định này bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên mơi giới khi họ thực hiện đúng nghiệp vụ của mình.
Một nghĩa vụ khác của bên được mơi giới, nhìn từ Khoản 1 Điều 152 Luật Thương mại 2005, đó là bên được mơi giới phải cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện liên quan tới bất động sản để phục vụ cho hoạt động môi giới. Bên được môi giới phải chịu trách nhiệm về tính trung thực cùa các tài liệu do mình đưa ra, và phải cung cấp đầy đủ các tài liệu cần thiết cho nghiệp vụ môi giới. Trong trường hợp cung cấp không đầy đủ dẫn tới q trình mơi giới xảy ra lỗi, bên mơi giới chỉ chịu phần lỗi do mình gây ra và bồi thường theo phần lỗi đó, cịn lại bên được mơi giới phải chịu.
Trong trường hợp bên môi giới thực hiện nghiệp vụ của mình nhưng khơng đầy đủ, thì bên được mơi giới có phải trả thù lao hay không? Theo quy định về thù lao tại Luật Kinh doanh bất động sản, bên môi giới được nhận thù lao không phụ thuộc vào kết quả giao dịch, tuy nhiên nếu trong trường hợp bên môi giới thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ của mình, hoặc vi phạm các quy định khác, bên được mơi giới có quyền không trả thù lao, căn cứ theo điều khoản về vi phạm hợp đồng trong Bộ luật dân sự. Nghĩa vụ của bên môi giới là thực hiện đúng hợp đồng, nên nếu thực hiện không đúng theo thỏa
thuận, bên được mơi giới sẽ được đảm bảo lợi ích chính đáng thơng qua việc khơng trả thù lao.