Quy trình thẩm định giá là một q trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với cơng tác định giá.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước: Xác định vấn đề, lên kế hoạch thẩm định giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài sản cần định giá, chuẩn bị báo cáo thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá.
- Bước 1: Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: Vị trí, kích thước…
+ Nhận biết các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu, như: Các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhượng…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính…
+ Xác định loại giá trị sẽ ước tính: Qua các thơng tin ban đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
+ Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
+ Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá. + Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hồn thành. - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau: + Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
+ Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
+ Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
+ Lên chương trình, thời biểu cơng tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các cơng việc: Thu thập và phân tích số liệu. (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng công việc. (iii) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá. - Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.
Để có thể thu thập được những thơng tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thơng tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.
+ Các tài liệu làm căn cứ để só sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí mơi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Nói chung, thẩm định viên phải thu thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, như: Chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đơ thị hóa, khả năng kiểm sốt của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ về hạn ngạch xuất khẩu nơng sản, triển vọng du lịch…
Các nguồn thơng tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính Phủ. Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá.
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thơng tin. - Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.
* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
+ Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá.
những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: Mục đích của việc phân tích này là lựa chọn để đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. * Ước tính giá trị:
+ Cách phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, các phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.
+ Để lựa chọn phương pháp chủ yếu cần dựa vào: Thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá.
- Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thơng tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra. Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
- Bước 6: Báo cáo thẩm định giá.
* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:
+ Giá trị của tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá. Song thực ra nó chỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trường. Do vậy, để giúp khách hàng có thể sử dụng thơng tin có hiệu quả, có một cái nhìn tồn diện, khách quan, khơng cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính tốn, u cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
+ Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để
bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá cịn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
* Nội dung của báo cáo định giá:
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của cơng việc định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nội dung sau:
1. Trình bày chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá. 2. Mơ tả chính xác tài sản được thảm định giá.
3. Thời hạn ước tính giá trị.
4. Cơng bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân tích.
5. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
6. Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản.
7. Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính: + Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
+ Các nghi vấn có thể có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc trì hỗn định giá cho đến khi có được nguồn thơng tin rõ ràng.
8. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thơng tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định.