V: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS I: Thu nhập ròng trong mỗi năm.
R: Tỷ suất vốn hóa
3.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 1 Phương pháp so sánh
3.3.1. Phương pháp so sánh
a. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở vận dụng các nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp trong định giá. Theo nguyên tắc thay thế, người ta cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị trường. Một người mua thường không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua được một tài khác tương tự. Trong nguyên tắc đóng góp, người ta thực hiện điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường của tài sản. Thực
chất, việc sử dụng phương pháp so sánh trong định giá MMTB là sự ước tính giá trị thị trường của MMTB dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các MMTB tương tự dùng để so sánh với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết, đánh giá và đo lường tác động của sự hiện hữu, sự thiếu vắng của một số đặc tính kỹ thuật có trong giá bán của MMTB đang có bán trên thị trường với các đặc tính kỹ thuật hiện có trong MMTB cần định giá.
MMTB tương tự làm cơ sở để so sánh với MMTB cần định giá có đặc điểm cơ bản sau:
- Có đặc điểm vật chất giống nhau.
- Có các thơng số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng. - Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
- Có chất lượng tương đương nhau. - Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.
Trên thực tế, các MMTB tương tự cũng không giống nhau một cách hồn tồn, mà vẫn có thể có những điểm khác biệt nhất định chi phối đến giá trị của chúng như khác biệt về địa điểm sử dụng, tình trạng vật chất, tính chất chiếm hữu, mục đích định giá, lịch sử sử dụng,...
b. Nội dung phương pháp:
Theo phương pháp này, người ta thường tiến hành các công việc sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về MMTB được sử dụng làm máy chuẩn để có thể so sánh với MMTB cần định giá.
Nhà định giá cần tìm kiếm thơng tin về các MMTB đang được giao dịch mua bán thành công hoặc đã được mua, bán trong thời gian gần nhất trên thị trường, để có thể so sánh với MMTB thuộc đối tượng cần định giá. MMTB được sử dụng làm máy chuẩn phải có cùng ngun lý vận hành, cùng đặc tính cấu tạo, cùng sêri sản xuất, hoặc do cùng một hãng hoặc cùng một nước chế tạo với MMTB cần định giá, có giá bán trên thị trường mở trong thời gian gần nhất so với thời điểm định giá.
Có thể sử dụng các nguồn tài liệu từ: Các cuộc bán đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận bán tư nhân; báo và tạp chí; cộng tác với các nhà
cung cấp; các triển lãm MMTB; tài liệu trong nhà máy; yêu cầu các hiệp hội nước ngoài hoặc các chuyên gia kinh doanh MMTB; các giao dịch thực sự đạt được từ khách hàng như các công ty cho thuê, các chủ sở hữu nhà máy,...
Bước 2: Thu thập và kiểm tra thông tin
Trong bước này, người làm công tác định giá cần thu thập và kiểm tra các thông tin về các MMTB được lựa chọn làm máy chuẩn để có được các căn cứ, cơ sở cụ thể để so sánh với MMTB cần định giá. Thơng thường, nên lựa chọn một số MMTB thích hợp nhất về mặt cấu tạo để có thể so sánh được với MMTB cần định giá. Nhà định giá cần phải thu thập và kiểm tra tất cả các thơng tin chi tiết có thể tác động đến giá trị của MMTB. Khi thu thập và kiểm tra thông tin, cần phải được tiến hành tại chỗ, tại vị trí đặt máy hay tại hiện trường, tốt nhất là tiến hành kiểm tra lúc tồn bộ MMTB đang hoạt động bình thường. Khi thu thập thơng tin, cần phải ghi lại chi tiết các đặc điểm của những MMTB được lựa chọn làm máy chuẩn, bao gồm: Tên nhà sản xuất, kiểu dáng (model), số sêri chế tạo, miêu tả đặc tính kỹ thuật cơ bản, ngày sản xuất, nước sản xuất, kích thước, cơng suất, tuổi hiện nay, tổng tuổi thọ kinh tế dự tính, tuổi thọ kinh tế cịn lại, q trình sử dụng trước đây (đối với MMTB cũ), các báo cáo về duy tu, bảo dưỡng, tỷ lệ giữa mức độ sử dụng hiện nay và dự kiến, ước tính mức độ sử dụng hiện nay (%), giá gốc ước tính của MMTB, các điều kiện bán như chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo,…
Trong quá trình thu thập và kiểm tra thông tin về các MMTB cũ, cần xác định chất lượng cịn lại của MMTB. Có thể sử dụng cơng thức tính tốn chất lượng cịn lại như sau:
Chất lượng còn lại ∑ = + = n t t t K A 1 2 1t 2 K (3.1) Trong đó:
- At: Tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống nào đó hợp thành MMTB.
- K1t: Hệ số chất lượng và cơng năng cịn lại. Khi xác định hệ số chất lượng và cơng năng cịn lại, người ta thường dựa vào:
+ Quan sát bên ngoài như: Nghe tiếng kêu phát ra từ hệ thống động lực và truyền động, nghe tiếng kêu khi gõ vào các phần kết cấu nghi vấn, quan sát để xem các chi tiết có bị biến dạng, nứt vỡ, hư hỏng, bị rỉ sét,… các mối ghép còn tốt hay bị rị rỉ, bị phá hủy, độ mịn nhiều hay ít, sự ăn khớp thuận lợi hay khó khăn, xem xét màu sắc lớp sơn, mạ, tiếng nổ hoặc khí thải,...
+ Tham khảo các tài liệu kỹ thuật liên quan. + Tham khảo ý kiến của các chuyên gia.
- K2t: Hệ số ảnh hưởng do thế hệ máy. Trong thực tế có thể có những MMTB mặc dù cịn có thể sử dụng tốt, nhưng do tập quán sử dụng đã khơng cịn được ưa chuộng trên thị trường hoặc đã bị lạc hậu ít nhiều về cơng nghệ.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh và thực hiện các điều chỉnh giá cần thiết.
Để lựa chọn đơn vị có thể so sánh giữa các MMTB, các nhà định giá thường sử dụng các chỉ tiêu cơ bản của MMTB để đối chiếu, so sánh. Đây thường là chỉ tiêu phản ánh khả năng gia cơng, khả năng sử dụng, tính tiện ích,... Mọi sự thay đổi của các chỉ tiêu này sẽ tác động đến sự thay đổi giá của MMTB.
Trong bước này, các nhà định giá sẽ tiến hành phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (có thể là tốt hơn hoặc xấu hơn) về đặc điểm kỹ thuật như về kích thước, kiểu dáng, chủng loại, tuổi thọ, đời máy và các đặc điểm khác của MMTB so sánh với MMTB thuộc đối tượng định giá, rồi tiến hành điều chỉnh giá bán (có thể điều chỉnh tăng lên hoặc giảm đi) của các MMTB này so với MMTB cần định giá. Có thể đưa vào những chỉ tiêu bổ sung để điều chỉnh giá bán trong các trường hợp như: Sản phẩm được chế tạo bằng các nguyên vật liệu có độ bền cao hơn; MMTB được cải tiến lắp đặt thêm các bộ phận nhằm làm giảm độ rung, giảm độ ồn giúp cho việc cải thiện môi trường làm việc, nâng cao năng suất lao động;... Các chỉ tiêu này thường gắn liền với việc ứng dụng các thành tựu khoa học, cơng nghệ. Do đó, khi xuất hiện các dấu hiệu này thì giá MMTB cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp.
Khi MMTB được chọn làm máy chuẩn có giá thị trường, có cùng cơng dụng, nhưng lại do nhà sản xuất khác chế tạo, thì cần tìm các thông tin qua việc nghiên cứu giá hàng loạt các MMTB
để bổ sung hệ số chênh lệch phẩm chất, chênh lệch về độ chính xác, độ tiện dụng. Trong thực tế, hệ số này thường được sử dụng từ 5 – 30%. Nếu chênh lệch thực tế lớn hơn ngưỡng này thì phải chọn thơng tin về giá MMTB chuẩn khác.
Quá trình tiến hành các điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của MMTB thuộc đối tượng định giá được tiến hành như sau: Lấy giá trị của MMTB so sánh làm chuẩn, nếu các chi tiết của MMTB cần định giá tốt hơn MMTB so sánh thì điều chỉnh tăng giá trị giao dịch của MMTB so sánh và ngược lại.
Các phương thức điều chỉnh về giá trị MMTB có thể sử dụng là:
- Điều chỉnh theo số tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch của các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng,…
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: Áp dụng đối với chênh lệch của các yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu,...
Bước 4: Ước tính và xác định mức giá của MMTB cần định giá Sau khi thực hiện được các công việc lựa chộn các MMTB có đủ cơ sở để so sánh làm MMTB chuẩn, thu thập, kiểm tra các thông tin của MMTB chuẩn, lựa chọn được các chỉ tiêu cơ bản và tiến hành những điều chỉnh giá cần thiết đối với MMTB chuẩn, các nhà định giá thường xác định giá thị trường MMTB cần định giá theo công thức Berim:
x N N G G = 0 1 0 1 (3.2) Trong đó: - G1: Giá trị MMTB cần định giá.
- G0: Giá trị của MMTB có cùng cơng dụng, có giá bán trên thị trường được chọn làm MMTB chuẩn.
- N1: Đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của MMTB cần định giá. - N0: Đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của MMTB chuẩn. - x : Số mũ hãm độ tăng gía theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản. Khi áp dụng công thức Berim, để kết quả định giá được chính
xác, cần phải xác định được đâu là đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của MMTB và giá trị của số mũ hãm độ tăng giá để sử dụng làm thơng số tính tốn. Trong thực tế, người ta thường chia làm 2 trường hợp như sau:
* Đối với các MMTB lẻ: Đặc tính kỹ thuật cơ bản của MMTB được xác định:
- Đối với máy tiện: Là đường kính vật gia cơng.
- Đối với máy khoan: Là đường kính lỗ khoan của vật gia cơng. - Đối với máy bơm: Là công suất bơm (m3/giờ).
- Đối với động cơ điện, máy phát điện: Là công suất động cơ, công suất máy phát.
- Đối với thiết bị lên men, bình chứa khí, nồi hơi, lị nấu: Là dung tích thiết bị.
- Đối với xe vận tải: là trọng tải.
Khi xác định số mũ hãm độ tăng giá cho các MMTB đơn lẻ, người ta thấy rằng đa số các loại MMTB số mũ hãm độ tăng giá luôn <1 và thường được lựa chọn là x = 0,7. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp khác biệt như: Đối với máy công cụ, thường chọn x = 0,70 – 0,75; đối với máy phát điện, nếu hiệu suất giữa máy nổ và máy phát đạt 90 – 95% cơng suất, thì x = 0,80; đối với các loại MMTB được xác định tùy theo độ lớn, thì x = 0,80 – 0,85.
* Đối với MMTB trong các nhà máy cơ khí thơng thường: Trong các nhà máy cơ khí thơng thường, máy cơng cụ thường chiếm tỷ trọng khá lớn so với các loại MMTB khác. Do đó, người ta thường sử dụng chỉ tiêu về khả năng gia cơng là chỉ tiêu chính để so sánh. Các máy công cụ trong các nhà máy cơ khí thường bao gồm:
- Máy gia cơng tạo phơi: Máy búa, rèn, cắt, cưa, dập nóng/ nguội,…
- Máy cắt gọt kim loại: Máy tiện, phay, khoan, doa, chuốt, mài, cắt răng, ren,…
- Các thiết bị nâng: Cần cẩu, cần trục, tời,…
Đối với các MMTB này, khi định giá theo khả năng gia cơng, cần lựa chọn các MMTB có độ cách biệt gia cơng hẹp, phải thu thập được nhiều thơng tin về giá, có kiến thức cơng nghệ chế tạo, đi sâu điều tra tiềm năng và phân bố sản xuất của các cơ sở sản
xuất, đồng thời nên chọn dải năng suất, khả năng gia công từ 10 – 250%. Trường hợp lớn hơn 250% thì phải kiểm tra lại kết quả tính tốn và giá mua.
Trường hợp sử dụng chỉ tiêu “năng suất” là chỉ tiêu chính để so sánh thường được áp dụng đối với các loại MMTB như máy bơm, máy nén khí, máy xúc, máy ủi, máy cạp, máy nghiền sàng, băng tải, ơ tơ vận tải. Khi đó, cần chọn các MMTB có giá bán trên thị trường làm cơ sở so sánh có hệ số năng suất từ 10 – 300%. Trường hợp thiết bị chuẩn có năng suất lớn hơn 300%, thì phải kiểm tra lại kết quả tính tốn và giá mua.
Trường hợp sử dụng chỉ tiêu “độ lớn” là chỉ tiêu chính để so sánh thường được áp dụng đối với các loại MMTB thiết bị lên men, bình chứa khí lỏng, thiết bị ngưng tụ, nồi hơi, lò nấu, lò ủ, lò nung... Tuy nhiên, nếu MMTB khơng cùng cấu tạo, nhiệt độ, áp suất nén… thì khơng thể sử dụng cơng thức Berim.
Trường hợp sử dụng chỉ tiêu “độ bền, tiện dụng và hiện đại” là chỉ tiêu chính để so sánh thường được áp dụng đối với các loại MMTB như thiết bị đo lường, thiết bị vơ tuyến, phát thanh truyền hình, máy vi tính, thiết bị thơng tin liên lạc, thiết bị y tế, thiết bị văn phịng. Trong trường hợp này, cần theo dõi thơng tin cập nhật về ứng dụng của phát minh khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ của các loại MMTB này. Khi định giá các loại MMTB này, cần phải so sánh với giá MMTB hiện đang có bán trên thị trường trong thời gian gần ngày thẩm định nhất và việc định giá các loại MMTB này không thể áp dụng công thức Berim.
* Đối với một nhà máy với tồn bộ máy móc, thiết bị: Trong trường hợp này, cần thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra tại chỗ khi tồn bộ MMTB đang hoạt động bình thường.
- Ghi chép chi tiết các đặc điểm.
- Áp dụng phương pháp so sánh đối với từng MMTB. Mức giá định giá toàn bộ MMTB là tổng các kết quả định giá cho từng MMTB riêng lẻ.
- Nếu áp dụng cơng thức Berim cho tồn bộ MMTB, cần sử dụng đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản của toàn bộ MMTB là cơng suất sản xuất và cần phân tích cơng suất thực tế so với công
suất thiết kế, đối chiếu với kết quả định giá của từng MMTB. - So sánh tổng chi phí MMTB với tổng chi phí của các cơ sở sản xuất tương tự.
- Sử dụng tổng công suất của từng cơ sở sản xuất để làm chỉ tiêu so sánh chung.
Để thuận tiện cho việc tính tốn, người ta thường sử dụng bảng tính sẵn các giá trị phổ biến của hàm số mũ hãm độ tăng giá (N1/N0)x như sau:
(N1/N0)x 0,7 0,75 0,8 0,85 0,9 0,95 1,1 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089 1,094 1,2 1,122 1,146 1,156 1,167 1,178 1,189 1,3 1,175 1,202 1,233 1,247 1,265 1,282 1,4 1,259 1,285 1,306 1,330 1,352 1,374 1,5 1,318 1,349 1,380 1,409 1,439 1,469 1,6 1,380 1,422 1,455 1,489 1,524 1,560 1,7 1,445 1,486 1,528 1,567 1,611 1,652 1,8 1,479 1,552 1,600 1,648 1,694 1,746 1,9 1,549 1,618 1,671 1,722 1,778 1,837 2,0 1,622 1,679 1,738 1,799 1,862 1,92 2,1 1,660 1,742 1,807 1,875 1,945 2,023 2,2 1,698 1,803 1,875 1,954 2,032 2,113 2,3 1,778 1,866 1,945 2,028 2,11 2,203 2,4 1,820 1,928 2,014 2,104 2,198 2,296 2,5 1,862 1,986 2,080 2,178 2,280 2,388 2,6 1,950 2,046 2,148 2,249 2,360 2,477 2,7 1,995 2,104 2,213 2,323 2,443 2,564 2,8 2,042 2,163 2,275 2,399 2,523 2,655 2,9 2,089 2,218 2,339 2,472 2,606 2,748 3,0 2,153 2,275 2,404 2,541 2,685 2,838 3,1 2,203 2,333 2,472 2,612 2,767 2,924 3,2 2,254 2,388 2,535 2,685 2,844 3,013 3,3 2,301 2,443 2,594 2,754 2,924 3,105 3,4 2,355 2,500 2,661 2,825 3,006 3,192 3,5 2,399 2,559 2,723 2,897 3,083 3,281 Ví dụ 3.1: Một doanh nghiệp cần định giá một máy xúc bánh