b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có
2.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đã xuất hiện khá sớm và có từ xa xưa ở Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới. Tuy nhiên trong thời kỳ bao cấp trước đây ở nước ta, nhà nước không cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và do vậy đất đai khơng có giá trị thì thị trường bất động sản cũng không được thừa nhận. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và đặc biệt là sự ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới chính thức được khơi gợi từ những năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20.
Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Có ý kiến cho rằng thị trường đất đai ở nước ta hiện nay là thị trường nhà và đất. Theo ý kiến này, thì nhà và đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường và vì bất động sản nhà, đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước. Hiện nay nhà và đất là bất động sản chủ yếu về cả khối lượng thực tế và giá trị. Hơn nữa thực tế ở nước ta từ xa xưa đến nay, thị trường nhà, đất đã và đang được hình thành, phát triển và vận hành vừa rõ rệt, vừa sôi động, vừa dễ nhận biết và đã trở thành quan niệm, thói quen truyền thống từ lâu đời của
đại đa số nhân dân. Các bất động sản khác như các cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các cơng trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội … trong thực tế chưa hình thành thị trường một cách rõ rệt và rất hạn chế.
Luật đất đai hiện hành ở Việt Nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mơ, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản với thị trường đất đai là một. Ý kiến này cho rằng tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được, vì thế đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ yếu tố bất động sản nào khác và vì yếu tố tài sản khơng di dời được chỉ có thể là đất. Thực tế ở nước ta, pháp luật đã cho phép quyền được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đất đai là yếu tố cơ bản cho thị trường bất động sản vận hành.
Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, do đó khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn một khái niệm có tính chất tổng qt.
Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện quan niệm trên cho trọn nghĩa như sau: Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản và các dịch vụ
có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Vì ý kiến này xuất phát từ hoạt động của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, mà đất đai là yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản cũng cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước.
Ngồi ra, cịn có những quan điểm khác cho rằng: Thị trường bất động sản là mơi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thơng qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân ra thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các cơng trình kiến trúc khác nhau …
Như vậy, từ những phân tích các quan điểm khác nhau ở trên có thể thấy rằng: Thị trường BĐS là thị trường bao gồm việc tạo lập, kinh doanh và giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Khái niệm này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch …. Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường. Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc khơng có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phong tục và sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi quốc gia.