b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có
2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 1 Phương pháp so sánh
2.2.2.1. Phương pháp so sánh
a, Cơ sở lý luận của phương pháp
- Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
- Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hồn tồn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần xây dựng các cơng thức hay mơ hình tính tốn cố định trong việc định giá BĐS, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản cần định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản cần định giá.
b, Kỹ thuật định giá
Trên thực tế khơng có 2 BĐS giống nhau hồn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Kiểu cách, điều kiện, mơi trường, vị trí… cụ thể, thẩm định viên cần phải dựa vào 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những cơng dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị, như: Kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phịng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và cơng dụng hữu ích của BĐS. Các yếu tố về mặt bằng gồm: Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý như: Tình trạng ơ nhiễm, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình, như: Độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi… trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với BĐS hay không.
- Đặc điểm của các cơng trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng của kiến trức ga ra, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
Đây là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận với các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của chủ thể sở hữu BĐS như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác. Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: Khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu.
Ngồi ra, đặc điểm cịn thể hiện ở yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như: Phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các cơng viên, khu vườn liền kề BĐS…
Trên thực tế, khi ước tính giá trị BĐS, những đặc điểm về vị trí hay nói cách khác là khả năng tiếp cận và mơi trường xã hội của BĐS là yếu tố được người ta thảo luận nhiều nhất. Một phần bởi
tính chất quan trọng của yếu tố này, còn một phần khác là do hạn chế về khả năng định lượng đối với chúng.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những mặt hạn chế về mặt pháp lý của BĐS bao gồm:
+ Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các cơng trình trên đất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất; giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết tốn bàn giao cơng trình.
+ Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian giá thuê.
+ Yêu cầu tối thiểu về mơi trường, về phịng cháy chữa cháy, về cách âm.
+ Tình trạng vi phạm về khơng gian kiến trúc và xây dựng như: hành lang an tồn giao thơng, an tồn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa; tình trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tịa nhà, chiều cao mỗi tầng, độ nhơ ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thốt nước mái, màu sơn mặt tiền…
- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, thẩm định viên cần phải tìm được chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch:
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như: Phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như: Giấy tờ quyển sử dụng đất, giấy phép xây dựng…, các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa và bảo hành cơng trình…
+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh được là: Tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch là thỏa thuận hay đấu giá, tính chất cơng khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: Nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
- Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Để khẳng định nguồn gốc các giao dịch chứng cớ, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh. Thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch BĐS, bao gồm: Loại BĐS, địa chỉ BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh tốn và những thơng tin khác.
- Đánh giá đặc điểm và các tính chất của các giao dịch thị trường: Tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS cần được phân tích và lưu trữ trên máy tính để sử dụng trong tương lai. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự quyền và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá càng tốt. Để đánh giá các động thái thị trường, thẩm định viên cần phải trả lời đầy đủ và rõ ràng các câu hỏi đã nêu ở phần trên.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm của các thẩm định viên, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. Trong khi điều chỉnh, theo kinh nghiệm, cần lưu ý đến 3 vấn đề:
1- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
2- Mỗi sự điều chỉnh nên được chứng minh bằng các bằng chứng thị trường.
3- Luôn đặt ra câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS?
Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
Ví dụ 2.1: Tài sản thấm định giá là nhà ở tại Hà Nội, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở. Trong số các tài sản so sánh được lựa chọn tại khu vực lân cận có bất động sản A là nhà ở có diện tích 50m2, được giao dịch gần thời điếm thẩm định giá với giá 50 triệu đồng/m2. Tại thời điểm giao dịch, thửa đất của bất động sản A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, bất động sản A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sau khi điều tra, nghiên cứu, thẩm định viên xác định các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bất động sán A) bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: 0 đồng.
- Lệ phí trước bạ: 50m2 x 0,5% x 30.000.000 = 7.500.000 đồng (Trong đó 30.000.000 đồng/m2 là đơn giá đất của bất động sản A do UBND TP. Hà Nội quy định có hiệu lực tại thời điểm thẩm định giá).
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 3.000.000 đồng. - Lệ phí địa chính: 100.000 đồng.
Như vậy, chi phí cho việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: 7.500.000 + 3.000.000 +100.000=10.600.000 đồng. Bất động sản so sánh A cần phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 10.600.000 đồng khi so sánh với tài sản thẩm định giá.
c, Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng * Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm sau:
- Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Phương pháp so sánh thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để cơ quan pháp lý và khách hàng công nhận.
- Phương pháp so sánh là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: Phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thơng thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
* Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các u cầu trên, thì kết quả có độ chính xác kém.
- Các thơng tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này mang tính chủ quan, địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
* Điều kiện áp dụng:
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: (i) Các BĐS có tính đồng nhất, như: Các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu. (ii) Các mảnh đất trống.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Từ đó cho phép các thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.