b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có
2.2.2.2. Phương pháp thu nhập
a, Cơ sở phương pháp
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dịng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
- Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
- Xem xét trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào BĐS, có thể biết trước các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư. Vì vậy, hồn tồn có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.
b, Kỹ thuật định giá
Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản cũng giống như định giá các loại tài sản khác được phân biệt theo hai phương pháp cụ thể là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dịng tiền.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ BĐS là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của BĐS hoặc vĩnh viễn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ BĐS biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (khơng ổn định), ví dụ như trường hợp một BĐS là một trang trại vừa bắt đầu hoạt động hoặc một cơng trình mới bắt đầu xây dựng.
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp (CAP):
Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
Cơng thức vốn hóa trực tiếp: I
V = ---- (2.1) R R
Trong đó: