b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có
2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 Khái niệm định giá bất động sản
2.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, một phương pháp định định giá BĐS nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá đã nêu.
Định giá BĐS có thể hiểu là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.
Cơ sở giá trị của định giá BĐS: Theo chuẩn mực của ủy ban chuẩn mực Thẩm định giá Quốc tế (ISVC) và Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN cơ sở giá trị của định giá là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường..
Sử dụng giá trị thị trường khi tìm được tài sản tương tự về kỹ thuật với tài sản cần định giá đang được mua bán trên thị trường, đây là cơ sở để so sánh.
Sử dụng giá trị phi thị trường khi khơng tìm được trên thị trường tài sản tương tự về mặt kỹ thuật so với tài sản cần định giá, do đó khơng có cơ hội để so sánh.
Cơ sở chủ yếu của định giá BĐS là:
- Giá trị thị trường là chuẩn mực của định giá
- Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào. - Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường. - Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá BĐS, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận. Trong số các phương pháp trên, khơng có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung, hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực
tế, các phương pháp: So sánh trực tiếp, chi phí giảm giá và đầu tư là những phương pháp được dùng nhiều hơn.