V: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS I: Thu nhập ròng trong mỗi năm.
R: Tỷ suất vốn hóa
2.2.2.4. Phương pháp thặng dư
* Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp này địi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “ngun tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hồn hảo, khơng có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá
trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì thế có thể sử dụng cách cộng tới, theo đó giá trị thực (giá trị khách quan - giá trị công bằng) của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số cịn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
* Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hồn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn
thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của cơng trình phát triển dự kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của cơng ty phát triển (nhà đầu tư).
Công thức: Vtđ = Vpt - Cpt Trong đó: Vtd: Giá trị thặng dư
Vpt: Giá trị phát triển dự kiến Cpt: Chi phí phát sinh dự kiến
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: Phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
Ví dụ 2.4: Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2 ven đô thị. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tơn, nền láng xi măng); các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất cịn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lơ, mỗi lơ có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hồn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn 1.000.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 6.000.000đ/m2. - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại của dự án.
- Toàn bộ căn hộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư bình quân 15 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
- Tỷ suất chiết khấu là 10% (lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại với kì hạn 1 năm)
Lời giải:
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: Bước 1: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất cịn lại để phân lơ bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm.
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm:
5.400m2 x 16 tầng x 80% x 15 triệu đồng/m2 = 1.036.800 (triệu đồng) - Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền tại thời điểm cuối năm:
3.600 m2 x 23 triệu đồng/m2 = 82.800 triệu đồng Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại:
(1.036.800 + 82.800) ÷ (1 + 10%) = 1.017.818 (triệu đồng) Bước 3: Ước tính tổng chi phí
Giả thiết các khoản phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.
Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý.
Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay là 1 năm, lãi trả cuối kỳ.
* Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án: - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 300 triệu đồng
- Chi phí bồi thường nhà xưởng:
(7.000 m2 x 1 triệu đồng/m2) x 30% = 2.100 triệu đồng - Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi:
2.100 triệu đồng x 25% = - 525 triệu đồng
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng/m2
→ Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là: 300 + 2.100 – 525 + 1.000 = 2.875 triệu đồng
* Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án: - Chi phí đầu tư hạ tầng:
15.000m2 x 1 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư:
(5.400m2/tầng x 16 tầng) x 3,5 triệu đồng/m2 = 302.400 triệu đồng - Chi phí quản lý:
- Chi phí quảng cáo bán hàng:
1,5% x (1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng - Trả lãi tiền vay ngân hàng:
(70% × 2.875) x 13% = 245,245 (triệu đồng)
* Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là:
2.875 + ((15.000 + 302.400 + 31.740 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%)) = 335.765 (triệu đồng) = 335.765 (triệu đồng)
* Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư: 335.765 x 14% = 47.007 (triệu đồng)
* Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là: 335.765 + 47.007 = 382.772 (triệu đồng)
Bước 5: Xác định giá đất Giá trị ước tính của khu đất
1.017.818 - 382.772 = 635.046 (triệu đồng)
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 635.046 triệu đồng * Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. - Đây là các mức giá thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có u cầu về sự phát triển khơng phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hội đầu tư vào BĐS… Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngơi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
Trên đây là 4 phương pháp định giá BĐS. Trong thực tế người ta còn kể đến các phương pháp định giá khác. Tuy nhiên, các phương pháp đã nêu, có thể nói là những phương pháp có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cơ bản rõ ràng. Một số phương pháp như: Phương pháp giá trị đơn vị, phương pháp lợi nhuận… thực ra là sự vận dụng hoặc cụ thể hóa các phương pháp đã nêu ở trên.
CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ BÀI TẬP:
1. Trình bày khái niệm bất động sản, phân biệt bất động sản và động sản?
2. Nêu đặc điểm chủ yếu của bất động sản và ý nghĩa nghiên cứu các đặc điểm này trong hoạt động định giá bất động sản?
3. Giải thích các căn cứ xây dựng các phương pháp định giá bất động sản?
4. Thế nào là định giá bất động sản? Các mục đích của định giá bất động sản? Các cơ sở giá trị của hoạt động định giá bất động sản?
5. Trình bày đặc điểm và vai trị của thị trường bất động sản? 6. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
7. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp chi phí trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
8. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp thu nhập trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế
của phương pháp đó?
9. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp thặng dư trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
10. Bài tập 1: Cần định giá một trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều tra của chuyên gia định giá BĐS như sau: (các số liệu tính bình qn cho 01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 3 năm liên tiếp, trước khi tiến hành định giá):
- Trang trại xuất 06 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000 con/lứa. Mỗi con gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 60.000 đ/kg.
- Gà giống mua về nuôi với giá 12.000 đ/con. Tỷ lệ chết trong q trình ni là 2%.
- Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn ni với giá 25.000 đ/bao; chi phí tiêm phịng vắc xin là 14.000.000 đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000 đ/năm; lương cơng nhân chăm sóc gà là 250.000.000 đ/năm; các chi phí khác là 130.000.000 đ/năm.
- Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm và giá bán là 10.000 đ/bao.
- Lãi suất bình qn ngành trang trại chăn ni gà là 10%/năm. - Vốn vay ngân hàng 290.000.000 đ, lãi suất 10%/năm. 11. Bài tập2: Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng có diện tích đất là 10.000m2, diện tích xây dựng nhà xưởng: 5.000m2, kết cấu chính của nhà xưởng: Loại nhà trệt,