V: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS I: Thu nhập ròng trong mỗi năm.
R: Tỷ suất vốn hóa
3.4.2. Nội dung quy trình định giá
Quy trình định giá MMTB thơng thường bao gồm các nội dung cơng việc và trình tự thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Xác lập mục tiêu và nhận định sơ bộ về MMTB
Nhà định giá cần xác lập rõ mục tiêu của việc định giá MMTB và điều này sẽ chi phối đến việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Nhà định giá cũng cần có những nhận định sơ bộ ban đầu về MMTB cần định giá như loại hình, tình trạng vật lý, địa điểm lắp đặt, thương hiệu,… Đây cũng là những cơ sở quan trọng để định hướng hoạt động thu thập thông tin và đánh giá giá trị MMTB.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Trong bước này, nhà định giá cần xây dựng được một kế hoạch chi tiết để có thể triển khai hoạt động định giá MMTB một cách phù hợp và hiệu quả. Các kế hoạch cần được bao quát các nội dung công việc từ thu thập thông tin, tài liệu phục vụ công tác định giá đến việc lựa chọn các hình thức, phương tiện, nhân sự để tiến hành thu thập thơng tin, phân tích xử lý thơng tin, tính tốn kết quả định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khi triển khai khảo sát hiện trường, cần tiến hành tại chỗ, tại vị trí đặt máy hay tại hiện trường, tốt nhất là tiến hành kiểm tra lúc toàn bộ MMTB đang hoạt động bình thường. Khi thu thập thơng tin, nhà định giá cần phải ghi lại chi tiết các thơng tin về dịng tiền thu nhập, chi phí dự tính, tỷ suất chiết khấu, các đặc điểm của những MMTB được lựa chọn làm máy chuẩn cũng như đối với MMTB cần định giá.
Bước 4: Phân tích thơng tin
Trước hết, nhà định giá cần tiến hành phân loại các thông tin, tài liệu thu thập được. Trên cơ sở đó, tiến hành phân tích, so sánh, đối chiếu các thông tin thu thập được để đảm bảo độ chính xác và tin cậy của các thơng tin tài liệu phục vụ cho việc định giá.
Bước 5: Xác định giá trị của MMTB cần định giá
Trên cơ sở kết quả xử lý các thông tin thu thập được, nhà định giá cần lựa chọn các phương pháp định giá sẽ sử dụng để ước tính giá trị của MMTB cần định giá. Trong bước này, nhà định giá có thể sử dụng một hay một số phương pháp định giá để có thể kiểm tra kết quả lẫn nhau. Bên cạnh đó, người làm cơng tác định giá có thể tham khảo thêm ý kiến của các nhà chun mơn, các chun gia định giá khác để có thể có được kết quả định giá tốt nhất.
Bước 6: Lập báo cáo định giá
Sản phẩm cuối cùng của tồn bộ q trình định giá MMTB chính là báo cáo định giá. Nhà định giá cần trình bày báo cáo định giá một cách
rõ ràng, chính xác các nội dung, sắp xếp các giả thiết, các tài liệu, số liệu, các kết quả phân tích, các tiến trình triển khai, các kết quả định giá và kết luận của nhà định giá.
Thông thường, nội dung của báo cáo định giá bao gồm: Mục tiêu của việc định giá MMTB; mô tả đối tượng định giá; các tài liệu, số liệu minh họa và phân tích; phương pháp định giá sử dụng và kết quả ước tính giá trị MMTB; những điều kiện hạn chế của quá trình định giá.
CÂU HỎI ƠN TẬP VÀ BÀI TẬP:
1. Trình bày khái niệm máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn định giá? Phân biệt giữa máy móc với thiết bị?
2. Theo tiêu chuẩn định giá, máy móc thiết bị có thể được phân loại như thế nào?
3. Thế nào là định giá MMTB? Các mục đích của định giá MMTB? Các cơ sở giá trị của việc định giá MMTB?
4. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp so sánh trong định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
5. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp chi phí trong định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
6. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp thu nhập trong định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?
7. Một DN cần đánh giá lại giá trị một máy bơm nhãn hiệu Bumper. Qua thu thập thông tin trên thị trường, máy bơm Bumper sản xuất tại Trung Quốc năm 2015, ký hiệu BP01SC1, loại mua mới 100% có giá bán trên thị trường là 250 triệu đồng với một số thông số kỹ thuật cơ bản như sau:
- Công suất tiêu thụ điện: 7,5 KW
- Công suất tối đa của máy: 2000 lít/phút
Một cơng ty đang cần mua một máy bơm nhãn hiệu Bumper có xuất xứ Đài Loan và được sản xuất 2015 với các thông số kỹ thuật thu thập được như sau:
- Công suất tiêu thụ điện: 7,2 KW
- Công suất tối đa của máy: 2200 lít/phút
Qua kiểm tra thơng tin trên Catalog của máy, cho thấy các thông số kỹ thuật khác của hai máy trên là tương đương. Với kinh nghiệm của
mình, thẩm định viên biết rằng giá thiết bị có xuất sứ Đài Loan trên thị trường thường cao hơn 50% giá sản phẩm cùng loại được sản xuất tại Trung Quốc.
Yêu cầu: bạn hãy định giá máy bơm kể trên của Công ty.
Biết rằng: số mũ hãm độ tăng giá (hệ số điều chỉnh giá) theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm thường là x = 0,9 và có bảng tính sẵn như sau:
x
N1/N0 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90
1,1 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089
1,2 1,1 1,146 1,156 1,167 1,178
1,3 1,175 1,202 1,233 1,247 1,265
8. Công ty XYZ cần cần định giá là một lô hàng 15 máy tiện nhập khẩu với các thơng tin như sau: Lơ máy tiện này có xuất xứ Hàn Quốc và được sản xuất năm 2012, công suất tiêu thụ điện là 5,5 KW, đường kính vật gia công lớn nhất là 250mm, tốc độ quay tối đa của trục chính là 2.000 vịng/phút, chất lượng cịn lại khoảng 90%, mục đích định giá là đưa ra giá chào bán trên thị trường.
Qua khảo sát thị trường, các thông tin thu thập được vào thời điểm định giá như sau:
- Máy tiện cùng nhãn hiệu do Hàn Quốc sản xuất năm 2012 có cơng suất tiêu thụ điện là 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn nhất là 250mm, tốc độ quay tối đa của trục chính là 2.000 vịng/ phút, chất lượng mới 100%, đang được bán với giá 150.000.000 đồng/chiếc.
- Máy tiện cùng nhãn hiệu do Hàn Quốc sản xuất năm 2012 có cơng suất tiêu thụ điện là 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn nhất là 150mm, tốc độ quay tối đa của trục chính là 2.000 vịng/ phút, chất lượng cịn lại 75%, đang được bán với giá 120.000.000 đồng/chiếc.
- Máy tiện cùng nhãn hiệu do Hàn Quốc sản xuất năm 2015 có cơng suất tiêu thụ điện là 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn nhất là 250mm, tốc độ quay tối đa của trục chính là 2.000 vịng/ phút, chất lượng mới 100%, có giá bán 180.000.000 đồng/chiếc.
- Giá máy tiện sản xuất năm 2012 bằng 83% giá máy sản xuất năm 2015 có cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy tiện có đường kính vật gia cơng lớn nhất là 150mm bằng 70% giá máy tiện cùng công suất, tốc độ quay tối đa của trục chính là 2.000 vịng/phút;
- Giá máy tiện cũ có chất lượng cịn lại 75% bằng 70% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.
9. Xác định hệ số hao mịn hữu hình của một chiếc máy khoan cọc nhồi NIPPON SHARYO ED5500 với các thông số của máy như sau: Đường kính khoan tối đa (khoan thường) là 2.500mm; Độ sâu khoan tối đa (không mở rộng) là 58m; Tải trọng nâng tối đa 7,5 tấn; Tuổi thọ kinh tế là 15 năm, thời gian thực tế từ khi đưa vào sử dụng đến thời điểm định giá là 8 năm.
10. Hãy định giá một xe tải đang sử dụng có nhãn hiệu Hyndai của Hàn Quốc, được sản xuất năm 2012, trọng tải 10 tấn, nguyên giá 1.250 triệu đồng, đã sử dụng được 4 năm, tổng số km xe đã chạy là 50.000 km.
Theo thông số của nhà sản xuất, tuổi thọ kinh tế của xe tải Hyndai (tính cho đến khi phải đại tu) là 150.000 km.
Trong quá trình sử dụng, chủ xe đã thay thế một số phụ tùng, chi tiết để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn, bao gồm: Bộ 4 lốp trị giá 40 triệu đồng; má phanh trị giá 1 triệu đồng; bình điện trị giá 2 triệu đồng; các chi tiết khác trị giá 2,5 triệu đồng.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh
nghiệp, NXB Thống kê.
2. GS.TS. Đinh Văn Sơn, TS. Vũ Xn Dũng (2013), Giáo trình
tài chính doanh nghiệp, NXB Thống kê.
3. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lý chung định giá
tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Thống kê.
4. TS. Vũ Minh Đức (2011), Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn