- Xỏc định đơn giỏ thuờ đất cho từng dự ỏn cụ thể
2.2.1.2. Việc tổ chức thực hiện cỏc chớnh sỏch đảm bảo hài hũa lợi ớch giữa cỏc chủ thể sử dụng đất và nhà nước
ớch giữa cỏc chủ thể sử dụng đất và nhà nước
2.2.1.2.1. Chớnh sỏch về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2003, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998.
Những thay đổi cơ bản so với chớnh sỏch trước đú là: Thứ nhất, thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Nhà nước:
- Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế trong cỏc trường hợp đầu tư xõy dựng khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế phỏt triển và cỏc dự ỏn đầu tư lớn.
- Đối với cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đai được xột duyệt thỡ nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuờ QSDĐ, nhận gúp vốn bằng QSDĐ của cỏc tổ chức kinh tế, hộ giỏ đỡnh, cỏ nhõn mà khụng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Thứ hai, xõy dựng khu tỏi định cư trước khi thu hồi đất và được quy hoạch chung cho nhiều dự ỏn trờn cựng một địa bàn, phải cú điều kiện phỏt triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Thứ ba, giỏ đất để tớnh bồi thường phải phự hợp với giỏ đất tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh ban hành, sỏt với giỏ chuyển QSDĐ thực tế trong điều kiện bỡnh thường và cụng bố vào ngày 01/01 hàng năm theo quy định của Chớnh phủ. Trường hợp bồi thường chậm do nguyờn nhõn từ phớa Nhà nước, chủ dự ỏn mà giỏ đất do UBND cấp tỉnh cụng bố cú thay đổi thỡ Nhà nước, chủ dự ỏn phải chịu thua thiệt (nếu cú). Trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gõy ra, thỡ người bị thu hồi đất chịu thua thiệt (nếu cú). Quy định này nhằm thỳc đẩy nhanh việc giải phúng mặt bằng.
Thứ tư, về tổ chức thực hiện.
- Thành lập tổ chức phỏt triển quỹ đất chuyờn trỏch thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư, đồng thời với việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư cỏc cấp. Bắt buộc cụng khai phương ỏn bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư để đảm bảo tớnh dõn chủ, chớnh xỏc, trỏnh tiờu cực, nhầm lẫn cú thể xảy ra.
- Đối với những dự ỏn đầu tư mà chủ dự ỏn cú thể thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của chớnh sỏch mới thỡ được thực hiện theo mức thỏa thuận đú.
Ngày 13 thỏng 8 năm 2009 chớnh phủ ban hành nghị định 69/2009 bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,tỏi định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng cú điốu kiện quy định tại cỏc điều ncủa nghị đinh 197/2004/CP, Nghị định 84/2007/cp thỡ được bồi thường, Trường hợp khụng đủ điều kiện bồi thường thỡ UBND cấo tỉnh xem xột đền bự.
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vầo mục đớch nào thỡ được bồi thường bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thường thỡ được bồi thường bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi; Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất tỏi định cư hoặc nhà ỡ tỏi định cư, nếu cú chờnh lệch về giỏ trị thỡ phần chờnh lệch đú được thanh toỏn bằng tiền
2.2.1.2.2. Chớnh sỏch về giỏ đất
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 để bổ sung nghị đinh 188/2004/CP. Nội dung cơ bản của chớnh sỏch đất đai là:
+ khung giỏ đất, giỏ đất được xỏc định theo nhúm đất (loại đất):
- Nhúm đất nụng nghiệp gồm: khung giỏ đất trồng cõy hàng năm, khung giỏ đất trồng cõy lõu năm, khung giỏ đất trồng rừng sản xuất, khung giỏ đất nuụi trồng thủy sản, khung giỏ đất làm muối.
- Nhúm đất phi nụng nghiệp gồm: khung giỏ đất ở tại nụng thụn, khung giỏ đất ở tại đụ thị, khung giỏ đất SXKD phi nụng nghiệp tại nụng thụn, khung giỏ đất SXKD phi nụng nghiệp tại đụ thị.
Theo quy định trước đõy thỡ việc phõn loại đất theo đất ở đụ thị, đất ở nụng thụn, đất nụng nghiệp (trong đú cú đất trồng cõy hàng năm và đất trồng cõy lõu năm).
+ Việc phõn loại đường phố, phõn loại vị trớ để xỏc định giỏ đất khụng
Trung ương thực hiện căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, vị trớ cụ thể của đất, thực tế hỡnh thành giỏ đất ở địa phương và cỏc yếu tố liờn quan khỏc.
+ Việc xỏc định giỏ của từng thửa đất cụ thể được thực hiện bằng hai
phương phỏp sau:
- Phương phỏp so sỏnh trực tiếp: là phương phỏp xỏc định mức giỏ thụng qua việc tiến hành phõn tớch mức giỏ đất thực tế đó mua bỏn, chuyển nhượng SXKD trờn thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, thửa đất, hạng đất, loại đụ thị, loại đường phố và vị trớ) để so sỏnh, xỏc định giỏ của thửa đất, loại đất cần định giỏ.
- Phương phỏp thu nhập: là phương phỏp xỏc định mức giỏ thụng qua việc tớnh toỏn mức lợi nhuận thuần tỳy thu được hàng năm tớnh trờn một đơn vị diện tớch đất và lói suất tiền gửi tiết kiệm của ngõn hàng trong thời gian tương ứng.
+ Ngày 13/8/2009 chớnh phủ ban hành nghị định 69/2009NĐ- CP bổ sung cỏc nghị đinh trước đõy về giỏ đất.
Một số nội dung chớnh của Nghị định 69/2009/NĐ-CP và những thay đổi cơ bản so với quy định trước về giỏ đất là:
Khi nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất khụng thụng qua hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu cú sử dụng đất, cho thuờ đất, phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hổ trợ, tỏi định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp cỏc doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần húa lựa chọn hỡnh thức giao đất mà giỏ đất do UBND Tỉnh quy định tại thời điểm giao đõt, cho thuờ đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tớnh giỏ đất vào giỏ trị doanh nghiệp cổ phần húa chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh căn cứ vào giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường để xỏc định lại giỏ đất cụ thể cho phự hợp. Đơn giỏ thuờ đất hàng năm được tớnh bằng 0,5% đến 2% giỏ đất theo mục đớch sử dụng đất thuờ do UBND tỉnh quyết định.
Đất ở vựng sõu, vựng xa, vựng nỳi cao, hải đảo, vựng cú điều kiện kinh tế đặc biệt khú khăn thỡ UBND Tỉnh ban hành đơn giỏ thấp hơn theo quy định, nhưng mức thấp nhất là 0,25% giỏ đất thuờ theo quy định.
Đơn giỏ thuờ đất trong trường hợp đấu giỏ quyền sử dụng đất thuờ hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất thuờ là giỏ trỳng đấu giỏ.
Người được nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ thỡ số tiền thờ đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tớnh bằngsố tiền sử dụng đất phải nộp như tường hợp giao đất cú thu tiền đất cú cựng mục đớch và thời hạn sử dụng đất