- Thu tiền sử dụng đất
3.2.1. Nhúm giải phỏp hành chớnh
Một là: Tập trung làm tốt quy hoạch sử dụng đất thực hiện nghiờm tỳc
quy hoạch đặc biệt là thành phố, thị xó, thị trấn cỏc khu đụ thị, khu CN và tiểu cụng nghiệp.
- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước là chủ sở hữu, trực tiếp quy định mục đớch sử dụng đất, nờn quy hoạch sử dụng đất cú vai trũ đặc biệt
quan trọng để đảm bảo tớnh minh bạch trong thực thi phỏp luật đất đai. Nhỡn chung thời gian qua, quy hoạch sử dụng đất của địa phương chưa đảm bảo được vai trũ trỏch nhiệm của nú. Địa phương đều đó xõy dựng được quy hoạch sử dụng đất, nhưng chất lượng chưa cao, chưa đủ mức cụ thể cho từng khu vực, cũn hay bị điều chỉnh, nhất là kỷ luật thực hiện quy hoạch chưa nghiờm, ngay cả đối với cỏn bộ nhà nước. Thời gian tới, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần phải hoàn thiện theo hướng:
- Nõng cao trỡnh độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan chức năng quản lý đất đai. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được thống nhất từ tỉnh đến cơ sở, trỏnh tỡnh trạng thay đổi quy hoạch quỏ nhiều, hoặc quy hoạch “treo” quỏ lõu làm giảm hiệu quả sử dụng đất do người sử dụng đất khụng yờn tõm đầu tư sản xuất trờn đất đai đú.
- Từng Huyện, thị, thành phố phải tổ chức rà soỏt lại quy hoạch cũ, từ đú mà điều chỉnh hoặc xõy dựng lại quy hoạch mới về sử dụng đất của địa phương mỡnh phự hợp với Luật đất đai năm 2003, định hướng sửa đổi luật đất đai và điều kiện phỏt triển kinh tế -xó hội từng vựng, đặc biệt là quy hoach phỏt triển nụng thụn mới.
- Trong quy hoạch sử dụng đất phải nghiệp, phải hết sức thận trọng và hạn chế đến mức thấp nhất việc lấy đất nụng nghiệp màu mỡ để xõy dựng cụng trỡnh phi nụng nghiệp, nhất là cỏc doanh nghiệp, cụng nghiệp và dịch vụ. Quy hoạch sử dụng đất cũng phải tớnh tới việc bảo vệ mụi trường sinh thỏi.
- Quy hoạch sau khi được phờ duyệt phải cú tớnh phỏp lệnh trong tuõn thủ và được cụng bố rộng rói trờn phương tiện thụng tin đại chỳng trỏnh tỡnh trạng trục lợi từ việc biết trước quy hoạch. Đề cao trỏch nhiệm của cỏc cơ quan nhà nước trong việc quy hoạch, cú chế tài xử lý quy hoạch sai khụng nhằm tăng cường sự đầu tư của cỏc ngành, cỏc cấp cho cụng tỏc quy hoạch đất
- Về quy hoạch đụ thị cần phải thực hiện những biện phỏp sau:
Trong những năm tới, đụ thị húa sẽ được tiếp tục diễn ra một cỏch mạnh mẽ và nhanh chúng ở hầu hết cỏc vựng trong cả nước, nhất là cỏc trung
tõm đụ thị lớn. Đụ thị húa là quỏ trỡnh phỏt triển tất yếu, nú đũi hỏi chỳng ta phải sớm chủ động quy hoạch phỏt triển đụ thị để đỏp ứng kịp thời quỏ trỡnh phỏt triển khỏch quan đú. Nếu cụng tỏc quy hoạch phỏt triển đụ thị khụng nhận thức được xu hướng và yờu cầu tất yếu của quỏ trỡnh độ thị húa, khụng chủ động đỏp ứng cỏc yờu cầu phỏt triển đụ thị thỡ quỏ trỡnh đụ thị húa tự phỏt sẽ tất yếu diễn ra kộo theo hàng loạt cỏc hậu quả của đụ thị húa tự phỏt, trong đú sự hỗn loạn về giỏ cả thị trường đất đai là một trong những vấn đề trọng tõm, nan giải. Việc chủ động xõy dựng và điều chỉnh quy hoạch phỏt triển đụ thị một cỏch phự hợp, cụng bố cụng khai nội dung và tiến độ triển khai chớnh là việc Nhà nước đó chủ động đưa ra nguồn cung phự hợp với nhu cầu phỏt triển của quỏ trỡnh đụ thị húa, đú là cơ sở hết sức quan trọng trong việc định hướng, điều tiết giỏ cả và thị trường đất đụ thị.
Thực hiện việc cụng bố cụng khai quy hoạch đó được phờ duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị và quy hoạch sử dụng đất để cỏc thành phần kinh tế biết, tham gia đầu tư. Thực hiện nghiờm tỳc việc đỡnh chỉ xõy dựng, xử phạt hành chớnh, cưỡng chế phỏ dỡ những cụng trỡnh xõy dựng trỏi phộp, xõy dựng sai giấy phộp, xõy dựng khụng tuõn theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực quản lý xõy dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tỡnh trạng xõy dựng nhà ở tự phỏt là một trong những nguyờn nhõn thỳc đẩy sự ra đời và phỏt triển tràn lan của tỡnh trạng mua bỏn nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cỏc loại bất động sản khỏc trỏi với quy định của phỏp luật.
Thống nhất nội dung cụng tỏc quy hoạch (quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch khụng gian) để khắc phục tỡnh trạng trựng lặp, chồng chộo về quy hoạch, gõy khú khăn, lóng phớ cả về thời gian và tiền vốn trong quỏ trỡnh đầu tư.
Trờn cơ sở kiểm tra, rà soỏt và đó chớnh thức húa cỏc quy hoạch, kế hoạch, cỏc địa phương cần thụng tin sõu rộng cỏc quy hoạch, kế hoạch chớnh
thức tới mọi người dõn. Việc lựa chọn cỏc nội dung, hỡnh thức và phương tiện để thụng tin cần chỳ ý sao cho mọi người dõn cú thể tiếp cận dễ dàng.
Đồng thời cần xử lý những sai phạm so với quy hoạch đó được rà soỏt và điều chỉnh chớnh thức như: chuyển nhượng, chuyển đổi mục đớch sử dụng đất trỏi phộp, nhất là đất nụng nghiệp trong lũng và ở ven đụ thị, đất ven cỏc trục đường giao thụng mới; đất đai, tài sản của cỏc đơn vị, cơ quan được giao nhưng sử dụng sai mục đớch như chia lụ cho cỏn bộ làm nhà ở, cho thuờ đất để kiếm lời hoặc chuyển nhượng bất hợp phỏp; giao đất, cho thuờ đất, sử dụng đất sai mục đớch vỡ lý do tư lợi ở cỏc khu vực quy hoạch phỏt triển đụ thị, khu cụng nghiệp; lấn chiếm đất cụng xõy dựng trỏi phộp làm phỏ vỡ cảnh quan, phỏ vỡ quy hoạch chung.
Trong thời gian tới, Hà Tĩnh sẽ tập trung ưu tiờn thực hiện một số nhiệm vụ cụng tỏc quy hoach như sau:
Trờn cơ sở quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế xó hội của tỉnh đó ký với tập đồn tư vấn Monitor của Mỹ để tập trung quy hoạch đụ thị thành phố Hà Tĩnh đạt tiờu chớ đụ thị loại 2 vào năm 2015. Trờn cơ sở quy hoạch chung cần tiến hành quy hoạch đất đai theo hướng đụ thị, đặc biệt là cỏc vựng đất đai ven..., nhằm cú chiến lược sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện để khai thỏc tối đa tài chớnh từ quỹ đất hiện tại và tương lai.
Tập trung vào quy hoạch để xõy dựng chiến lược nụng thụn mới theo NQ TW8, đảm bảo lộ trỡnh tỉnh đó đặt ra trong đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ 16. Phấn đấu đến năm 2015 sẽ hoàn thành 20% số xó (khoảng 50 xó) hồn thành 19 tiờu chớ xõy dựng nụng thụn mới theo quy định của ban chỉ đạo trung ương.
Theo lộ trỡnh của tỉnh năm 2011 phải thực hiện quy hoạch xong cho 253 xó 12 huyện thị, thành phố; số tiền bố trớ cho cỏc quy hoạch này gần 50 tỷ.
Tõp trung để hoàn thành cỏc quy hoạch cỏc khu cụng nghiệp tập trung, đặc biệt là khu CN Vũng Áng với tổng diện tớchkhoảng 2500 ha.
Thực hiện tốt quy hoạch cỏc thị trấn ở 12 huyện thị, đặc biệt quan tõm dến quy hoạch cỏc khu du du lịch biển ở cỏc huyện như Thiờn Cầm (Cẩm Xuyờn), Xuõn Thành (Nghi Xuõn), Thịnh Lộc (Lộc Hà), cỏc khu du lịch sinh thỏi như Kẻ Gỗ, Hương Khờ,... Trờn cơ sở quy hoạch để đầu tư hạ tầng, thu hỳt cỏc nhà đầu tư nhằm phỏt triển kinh tế, tăng giỏ trị đất đai, làm cơ sở cho việc tăng thu NS trong tương lai.
Thực hiện quy hoạch và bảo vệ quy hoạch cỏc khu CN khỏc trờn địa bàn tỉnh và cỏc huyện như Can Lộc, Nghi Xuõn, Cẩm Xuyờn, Thạch Hà nhằm làm cho cỏc khu cụng nghiệp cỏc huyện cú đủ điều kiện để thu hỳt đầu tư, phỏt triển kinh tế, làm vệ tinh và giảm sức ộp đụ thị thành phố Hà Tĩnh..
Hai là: Nõng cao năng lực cỏc tổ chức định giỏ, đấu giỏ đất, quản lý
đất đai
•Về định giỏ đất:
Giỏ đất là một vấn đề rất nhạy cảm, phụ thuộc vào nhiếu yếu tố về kinh tế, tõm lý và cả kỳ vọng của người sử dụng đất. Do đú việc xõy dựng giỏ đất là một vấn đề phức tạp và cú ý nghĩa quyết định trong việc động viờn vào NSNN cỏc nguồn thu từ đất.
Theo quy định của Luật đất đai “Giỏ đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định được cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm" [20, tr.78]. Luật đất đai năm 2003 cũng quy định cho phộp tổ chức cú đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giỏ đất thỡ được tư vấn giỏ đất, giỏ đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về quyền sử dụng dất và bổ sung quy định về đấu giỏ quyền sử dụng đất và đấu thầu dự ỏn trong đú cú quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, cú sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tỡnh trạng bao cấp về giỏ đất và cơ chế xin cho, huy động đỳng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngõn sỏch.
Trờn thực tế giỏ đất luụn luụn thay đổi, do vậy cỏc cơ quan định giỏ đất phải thường xuyờn cập nhật được biến động của giỏ thị trường, phõn tớch
cỏc biến động để thực hiện tham mưu cho UBND tỉnh điều chỉnh giỏ đất, trỏnh thất thoỏt cho NS trong cỏc giao dịch.
Do vậy, việc nõng cao năng lực cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn được nhà nước giao thực hiện cụng tỏc định giỏ đất, làm cơ sở cho việc tớnh toỏn cỏc nghĩa vụ tài chớnh về đất là vấn đề hết sức cấp bỏch và cần thiết.
Để đảm bảo nõng cao nguồn lực bộ mỏy định giỏ đất, cần phõn định rừ hơn trỏch nhiệm thuộc về cỏc ngành; phần nào là của ngành địa chớnh; phần nào là của tài chớnh. Việc phõn định rừ sẽ làm cho cỏc cơ quan thực sự chủ động trong việc giải quyết cỏc cụng việc của mỡnh; nõng cao tớnh chuyờn nghiệp, chuyờn sõu, thực hiện tốt cụng tỏc cải cỏch hành chớnh, nõng cao hiệu quả cụng tỏc.
Mặt khỏc cần phải phối hợp chặt chẽ vào tỏc nghiệp của hai cơ quan này trong việc hợp tỏc tranh thủ nghiệp vụ của nhau để cú thụng tin, kinh nghiệm định giỏ đất hợp lý, phự hợp nhạy bộn trong đỏnh giỏ đất trước sự biến động thường xuyờn của thị trường đất.
Để nõng cao năng lực chuyờn mụn của cỏc cỏn bộ, cụng chức tham gia định giỏ đất, cần thường xuyờn cập nhật trỡnh độ chuyờn mụn, nghiệp vụ quản lý đất đai, nõng cao tớnh chuyờn nghiệp trong việc xử lý cỏc quan hệ về đất. Luụn luụn quan tõm đến việc giỏo dục, động viờn cỏn bộ, cụng chức về việc trau dồi đạo đức, phẩm chất tinh thần phục vụ nhõn dõn của cỏn bộ, cụng chức, lấy cụng việc phục vụ là nghĩa vụ của cụng chức. Thực hiện kiểm tra, giỏm sỏt hoạt động của cụng chức khi được phõn cụng ở cỏc lĩnh vực này. Tạo điều kiện để đầu tư cơ sở vật chất, thiết bị làm việc để cụng chức cú đủ điều kiện hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
• Về đấu giỏ đất:
Hiện nay quy định việc đấu giỏ đất được phõn cấp cho cỏc trung tõm đấu giỏ đất và UBND cỏc huyện. Ở tỉnh cú cỏc trung tõm đấu giỏ thuộc Sở Tài chớnh, trung tõm đấu giỏ Sở Tư phỏp và trung tõm phỏt triển quỹ đất. Cỏc trung tõm đấu
giỏ ở tỉnh chủ yếu đấu giỏ cỏc loại đất chuyờn dựng khi chuyển mục đớch sử dụng sang đất đụ thị, cỏc loại đất sau kiểm tra và thu hồi đất theo quyết định của UBND tỉnh và cỏc loại đất được trọng tõm phỏt triển đầu tư hạ tầng phỏt triển.
UBND huyện thành phố thực hiện đấu thầu cỏc loại đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện, thành phố thụng qua hội đồng đấu thầu do thành phố và huyện lập.
Thời gian qua cỏc trung tõm đấu giỏ ở tỉnh, hội đồng đấu giỏ cấp huyện đó thực hiện khỏ tốt việc tổ chức đấu giỏ theo quy định của UBND tỉnh, gúp phần quan trọng vào việc tăng thu NS từ đất đai vào NS cỏc cấp và từng bước siết chặt quản lý đất đai.
Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh đấu giỏ đất vẫn tồn tại nhiều sai sút cần được chấn chỉnh. Đú là việc tổ chức đấu giỏ nhiều nơi cũn vi phạm quy định đấu thầu, cũn cú biểu hiện để lộ thụng tin đấu thầu, thụng đồng với đối tượng dự thầu và “cũ mồi”. Từ những yếu kộm kể trờn đó thực sự gõy thất thoỏt thu cho NSNN; làm mất lũng tin trong nhõn dõn, gõy khú khăn cho cỏc đối tượng cú nhu cầu thực tế về đất ở, kinh doanh.
Mặt khỏc theo quy định tại Nghị định 17 Cp - việc đấu giỏ đất phải được tập trung vào một trung tõm đấu giỏ của tỉnh do Sở Tư phỏp quản lý. Đõy là một vấn đề vụ cựng phức tạp, khú khăn cho việc thực hiện đấu giỏ đất ở cơ sở hiện nay. Nếu chỉ ỏp dụng một trung tõm đấu giỏ đất của Sở Tư phỏp thỡ việc trung tõm sẽ khụng làm nổi cỏc cỏc giao dịch thụng qua đấu giỏ về đất của tất cả 12 huyện thị và thành phố trờn địa bàn tỉnh. Nhiệm vụ đú trước đõy được giao cho 3 trung tõm tỉnh và 12 hội đồng cấp huyện, thành phố, nay giao cho 1 trung tõm thỡ sẽ khụng thể hoàn thành nhiệm vụ đấu giỏ đất. Đặc biệt là trong điều kiện hiện nay của tỉnh Hà Tĩnh thỡ cỏc giao dịch về đất tăng nhanh, giỏ cả biến động lớn sẽ gõy ỏp lực cho việc thực hiện nhiệm vụ của trung tõm. Để giải quyết vấn đề này, UBND tỉnh cần tập trung để kiện toàn lại trung tõm đấu giỏ cấp tỉnh. Thực hiện việc sỏt nhập, tăng cường bộ mỏy, tăng cường năng lực chuyển mụn của trung tõm đấu giỏ tỉnh.
Trờn cơ sở quy định của nhà nước cần xem xột để cỏc DN cú chức năng đấu giỏ được tham gia đấu giỏ, nhằm tăng cường tớnh cạnh tranh trong đấu giỏ gúp phần hạn chế tiờu cực và tăng thu cho NS địa phương.
Mặt khỏc cần tăng cường cỏc tổ chức tư vấn về giỏ đất nhằm cung cấp thụng tin về đất, giỏ đất để cỏc đối tượng cú đầy đủ thụng tin khi tham gia đấu giỏ đất.
Ba là: Xõy dựng và quản lý thị trường đất đai, thị trường bất động sản
với thị trường tớn dụng, bảo đảm nguồn cung cấp về đất và khả năng kiểm soỏt được của nhà nước về thị trường này.
Tiền đề phỏp lý cho việc hỡnh thành một thị trường bất động sản - thực chất là quyền sử dụng đất ở nước ta được ghi nhận tại Hiến phỏp năm 1992. Điều 18 Hiến phỏp quy định: Cỏc tổ chức, cỏ nhõn được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định của phỏp luật.
Về mặt phỏp lý đó cú đủ cơ sở cho sự vận hành của một thị trường bất động sản - đất đai với đỳng nghĩa của nú. Tuy nhiờn trờn thực tế, từ khi cú Luật Đất đai năm 1993 đến nay quan hệ mua bỏn đất đai (hay núi theo luật là quyền sử dụng đất) diễn ra rất sụi động nhưng lại khụng theo đỳng phỏp luật, đa số cỏc quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ dừng lại ở việc chứng thực của UBND cấp phường xó mà khụng tiếp tục làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và nộp thuế chuyển quyền. Thậm chớ nhiều giao dịch chỉ thụng qua hỡnh thức mua bỏn trao tay. Đõy là những biểu hiện của thị trường giỏo dịch phi chớnh thức, cũn thị trường chớnh thức lại rất im ắng mặc dự cú sự đan xen giữa thị trường chớnh thức và thị trường phi chớnh thức.