Biểu 2.1 : Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức
2.2 Phân tích chiến lược
Phân tích chiến lược Cơng ty CP Sonadezi Châu Đức là việc đánh giá các quyết định kinh doanh cũng như thành công của Công ty trong việc thiết lập một lợi thế cạnh tranh. Thơng qua phân tích chiến lược làm nền tảng, từ đó tiến hành phân tích kế tốn và tài chính dựa vào tình hình kinh doanh thực tế của Cơng ty. Phân tích chiến lược cho phép xác định các triển vọng lợi nhuận và rủi ro của Công ty. Điều này giúp đánh giá tính bền vững trong hiệu quả hoạt động của Cơng ty và từ đó có
thể đưa ra dự báo thực tế về triển vọng kinh doanh của Công ty trong tương lai. Lợi nhuận tiềm năng của Công ty được xác định phụ thuộc vào việc doanh nghiệp lựa chọn chiến lược nào: (1) Lựa chọn ngành sẽ hoạt động, (2) Vị thế cạnh tranh trong ngành, (3) Chiến lược hoạt động của doanh nghiệp. Do đó, phân tích chiến lược liên quan đến phân tích ngành, phân tích chiến lược cạnh tranh và phân tích chiến lược của Cơng ty.
2.2.1 Phân tích ngành bất động sản cơng nghiệp
Muốn phân tích triển vọng kinh doanh của Cơng ty Sonadezi Châu Đức, trước tiên phải đánh giá được triển vọng của ngành mà Công ty đang cạnh tranh. Lợi nhuận của ngành có xu hướng thay đổi theo thời gian và theo một cách có hệ thống. Mức độ cạnh tranh quyết định khả năng tạo ra lợi nhuận bất thường của các doanh nghiệp trong ngành.
2.2.1.1 Sự cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu
Khả năng sinh lợi bình quân chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu trong ngành. Các công ty trong cùng ngành cạnh tranh gay gắt với nhau đẩy giá gần bằng (hoặc đôi khi thấp hơn) chi phí cận biên. Trong các ngành khác, các công ty không cạnh tranh gay gắt về giá cả mà thay vào đó họ tìm cách điều phối giá của họ hoặc đổi mới hình ảnh thương hiệu. Một số yếu tố xác định cường độ cạnh tranh giữa các công ty hiện hữu trong một ngành:
- Tốc độ tăng trưởng của ngành: Ngành bất động sản công nghiệp phụ
thuộc rất nhiều vào tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam và thế giới. Việt Nam tiếp tục là một trong những nước có nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ trong khu vực và trên thế giới. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam không ngừng gia tăng trong những năm qua và chủ yếu tập trung vào lĩnh vực cơng nghiệp vì vậy nhu cầu đầu tư xây dựng, mở rộng nhà máy tại các Khu công nghiệp là rất lớn. Cụ thể, theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI đạt 35,5 tỷ USD năm 2018. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành nghề, lĩnh vực, trong đó lĩnh vực cơng nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư với tổng số vốn đạt 16,58 tỷ USD, chiếm 46,7% tổng vốn đầu tư
đăng ký. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký (Nguồn: www.mpi.gov.vn). Thêm vào đó, hàng loạt hiệp định thương mại được ký kết như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); FTA Việt Nam – Hàn Quốc (VKFTA) là những thông tin lạc quan cho lĩnh vực đầu tư, công nghiệp trong thời gian tới đây; Các hiệp định mới như: Hiệp định thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA – 2018); Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện ASEAN + 6 (RCEP)... Bà Rịa - Vũng Tàu là địa phương nằm trong tam giác phát triển trọng điểm phía Nam, có vị trí địa lý thuận lợi, có nhiều cảng nước sâu phục vụ cho nhu cầu phát triển công nghiệp.
- Năm 2018, Bà Rịa - Vũng Tàu đứng thứ năm trong cả nước về thu hút đầu tư FDI với tổng số vốn đăng ký 3,7 tỷ USD chiếm 10,4% tổng vốn đầu tư với 34 dự án đầu tư nước ngồi được cấp phép, trong số đó có hơn 10 dự án được cấp phép vào KCN Châu Đức. (Nguồn: www.thongkebariavungtau.gov.vn).
Tất cả những phân tích trên cho thấy Ngành bất động sản công nghiệp đang trong giai đoạn phát triển với tốc độ nhanh và còn nhiều tiềm năng trong tương lai. Nếu một ngành đang phát triển rất nhanh, các công ty đi trước không cần chiếm thị phần của nhau để phát triển.
- Sự tập trung và cán cân đối thủ cạnh tranh: Số lượng và quy mô tương
đối của các doanh nghiệp trong cùng ngành xác định mức độ tập trung trong một ngành công nghiệp. Mức độ tập trung ảnh hưởng đến việc các doanh nghiệp trong ngành có thể điều phối giá cả và tạo ra các động thái cạnh tranh khác.
- Xét các công ty cùng ngành bất động sản công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, có các khu cơng nghiệp đang xây dựng và thu hút các nhà đầu tư trong việc tìm địa điểm sản xuất kinh doanh tạo ra những thách thức trong việc tìm kiếm khách hàng của Cơng ty như sau:
BẢNG 2.1: CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU
TT Khu Công nghiệp
Quy mô (ha)
Ngành nghề thu hút đầu tư
Giá cho thuê công bố
Tỷ lệ lấp đầy KCN
1
Khu công nghiệp
Châu Đức 1556 Đa ngành nghề 40 - 45USD/m2 20%
2
Khu công nghiệp
Đất Đỏ 1 496 Đa ngành nghề 40 - 45USD/m2 25%
3
Khu công nghiệp
Đá Bạc 1058
Doanh nghiệp Nhật
Bản 45USD/m2 20%
4
Khu công nghiệp
Cái Mép 670 Ngành nghề liên quan đến cảng, Logistic 55USD/m2 Chưa xác định 5
Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 Đại Dương 146 Chế tạo, lắp ráp cơ khí, điện tử, vật liệu xây dựng, công nghiệp nhẹ. 55 - 65USD/m2 Chưa xác định 6
Khu công nghiệp
Phú Mỹ 3 999
Công nghiệp nặng,
Logistic 70USD/m2
Chưa xác định
- Công ty với lợi thế về thương hiệu Sonadezi, là thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản công nghiệp với bề dày gần 30 năm kinh nghiệm và đã được nhận diện bởi các nhà đầu tư nước ngoài, đây cũng là một lợi thế cho Cơng ty. Thêm vào đó với quỹ đất sạch lớn, chi phí bồi thường rẻ, dẫn đến chi phí đầu vào thấp là nền tảng cho chiến lược cạnh tranh về giá của Công ty đối với các đối thủ trong ngành. Ngồi ra, Cơng ty đang được hưởng các ưu đãi về thuế đối với các dự án đầu tư vào KCN do thuộc khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn. Đây là một lợi thế cạnh tranh của Công ty trong việc thu hút các nhà đầu tư vào KCN.
- Mức độ phân biệt và chi phí chuyển đổi: Mức độ mà các doanh nghiệp
trong ngành có thể tránh cạnh tranh trực tiếp phụ thuộc vào mức độ mà họ có thể phân biệt sản phẩm và dịch vụ của mình. Chi phí chuyển đổi cũng xác định xu hướng của khách hàng khi chuyển từ sản phẩm này sang sản phẩm khác. Khi chi phí chuyển đổi cao, các công ty trong ngành có động lực nhỏ hơn tham gia vào cạnh tranh về giá.
- Mục tiêu thu hút đầu tư của các KCN lân cận như nêu ở bảng 2.2 thì mỗi khu KCN có định hướng thu hút các nhà đầu tư khơng giống nhau vì vậy môi trường đầu tư, lĩnh vực sản xuất kinh doanh của các KCN cũng có sự phân biệt. Thêm vào đó, khi khách hàng đã lựa chọn thuê đất trong KCN với thời hạn thuê kéo dài nhiều năm, nhà máy đã xây dựng vào đi vào hoạt động thì khách hàng không sẵn sàng chuyển đổi từ KCN này sang KCN khác do chi phí chuyển đổi là rất cao.
- Công suất dư thừa và các rào cản rút lui: Nếu công suất trong một ngành
lớn hơn nhu cầu khách hàng, một động lực mạnh mẽ khiến cho các công ty giảm giá để lấp đầy công suất. Vấn đề công suất dư thừa có thể sẽ trở nên trầm trọng hơn nếu có những rào cản đáng kể cho các doanh nghiệp rủi lui khỏi ngành. Rào cản rút lui cao khi các tài sản chuyên mơn hóa hoặc nếu tồn tại những quy định mà làm cho việc rút lui khỏi ngành tốn kém. Ngành bất động sản công nghiệp thuộc lĩnh vực này do đó cần xem xét đến tỷ lệ lấp đầy các KCN với nhu cầu thuê đất của thị trường.
2.2.1.2 Nguy cơ xâm nhập của những công ty mới
Khả năng kiếm lợi nhuận cao sẽ thu hút những người mới tham gia vào một ngành công nghiệp. Mối đe dọa rất lớn của các doanh nghiệp mới bước vào một ngành có khả năng hạn chế giá cả của các cơng ty hiện có trong đó. Do đó, sự dễ dàng mà một cơng ty mới có thể tham gia vào ngành là yếu tố quyết định lợi nhuận của nó. Một số yếu tố xác định các rào cản chủ yếu để gia nhập trong một ngành công nghiệp:
- Vốn đầu tư cao: Các đối tượng mới phải đối mặt với lựa chọn đầu tư với
số vốn ban đầu bỏ ra rất cao. Dù bằng cách nào, những người tham gia mới sẽ ít nhất ban đầu phải chịu một bất lợi về chi phí trong việc cạnh tranh với các cơng ty hiện có. Các khoản đầu tư lớn trong ngành bất động sản cơng nghiệp là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: san lấp mặt bằng, đường giao thông, hệ thống chiếu sáng...
- Lợi thế đi trước: Những công ty tham gia sớm trong một ngành có thể ngăn chặn những cơng ty tham gia trong tương lai nếu có những lợi thế đầu tiên.
Việc thành lập các KCN phải theo chủ trương của chính phủ do đó giấy phép thành lập các KCN là khan hiếm. Các cơng ty đã có giấy phép đầu tư vào các dự án KCN có lợi thế tuyệt đối.
- Khả năng tiếp cận các kênh phân phối và mối quan hệ: Khả năng hạn chế trong các kênh phân phối hiện có và chi phí phát triển các kênh mới cao có thể đóng vai trị là rào cản mạnh mẽ để tham gia vào ngành. Mối quan hệ hiện tại giữa doanh nghiệp và khách hàng trong ngành là rào cản khác khiến các cơng ty mới khó có thể tham gia vào ngành.
- Rào cản pháp lý: Như đã phân tích bên trên, ngành cơng nghiệp bất động
sản có các rào cản pháp lý như giấy phép đầu tư, giấy phép về mơi trường, các loại hình sản xuất được phép thu hút đầu tư... đều chịu sự quản lý của chính phủ. Do đó, rào cản pháp lý để gia nhập ngành là rất lớn.
2.2.1.3 Nguy cơ từ các sản phẩm thay thế
Nguyên nhân thứ ba của cạnh tranh trong ngành là nguy cơ của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế. Trong ngành bất động sản công nghiệp, sản phẩm dịch vụ kinh doanh là mặt bằng cơng nghiệp hoặc nhà xưởng đã được đầu tư hồn chỉnh cơ sở hạ tầng, nếu xét trong phạm vi lãnh thổ nước Việt Nam, sản phẩm thay thế là khơng có do quy định của chính phủ là các cơ sở sản xuất phải tập trung trong KCN. Hiện nay, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trên thế giới đang có nhu cầu mở rộng nhà máy, cơ sở sản xuất vì mơi trường kinh tế, chính trị, xã hội ổn định, chi phí đầu tư, th nhân cơng thấp...nên sản phẩm của ngành bất động sản công nghiệp trong nước hồn tồn có thể cạnh tranh tồn cầu.
2.2.1.4 Khả năng thương lượng với nhà cung cấp và khách hàng của mình:
Lợi nhuận thực tế bị ảnh hưởng bởi khả năng thương lượng của ngành với các nhà cung cấp và khách hàng của mình. Về phía đầu vào, ngành bất động sản công nghiệp phải tiến hành công tác lấy đất, bồi thường chi phí cho chủ đất để đầu tư hạ tầng. Giá cả của các loại đất, các vị trí đất được nhà nước quy định cụ thể và công tác này cũng được sự phối hợp của chính quyền. Về phía đầu ra, các cơng ty cung cấp trực tiếp cho khách hàng cuối cùng hoặc ký kết hợp đồng với các bên
trung gian trong chuỗi phân phối (thường không xảy ra trong ngành bất động sản công nghiệp).
- Khả năng thương lượng của người mua: Hai yếu tố xác định khả năng thương lượng của người mua: độ nhạy về giá và khả năng thương lượng. Độ nhạy về giá xác định mức độ mà người mua quan tâm để mặc cả về giá; quyền thương lượng xác định mức độ mà họ sẽ thành công trong việc buộc giá xuống.
- Độ nhạy cảm về giá: Do sản phẩm của ngành bất động sản công nghiệp khơng thể thay thế trong nước và có chi phí chuyển đổi cao nên người mua ít có cơ hội thương lượng về giá hơn.
- Quyền thương lượng: Do khơng có lợi thế thương lượng về giá, nên người
mua có thể khơng đạt được mức giá thấp hơn trừ khi họ có một vị thế thương lượng mạnh. Sức mạnh thương lượng của người mua được xác định bởi số lượng người mua so với số lượng nhà cung cấp, khối lượng mua hàng của một người mua, số lượng sản phẩm thay thế có sẵn cho người mua, chi phí chuyển đổi của người mua từ sản phẩm này sang sản phẩm. Vì vậy, nếu nhu cầu thuê đất lớn mà cung mặt bằng cho th thấp thì các cơng ty trong ngành bất động sản cơng nghiệp có lợi thế về thương lượng về giá thuê đất.
- Khả năng thương lượng của nhà cung cấp: Các nhà cung cấp của ngành
bất động sản công nghiệp là các chủ đất và các nhà thầu xây dựng hạ tầng. Về giá đất thu hồi đã được nhà nước công bố nên các chủ đất tuân thủ theo quy định. Đối với các nhà thầu xây dựng, hiện nay trong nước có rất nhiều cơng ty trong lĩnh vực xây dựng có năng lực, kinh nghiệm. Vì vậy, để cạnh tranh với nhau nên khả năng thương lượng về giá của các nhà thầu là khơng cao.
2.2.2 Phân tích chiến lược cạnh tranh của Cơng ty
Lợi nhuận của một công ty bị ảnh hưởng không chỉ bởi cấu trúc ngành nghề mà còn bởi sự lựa chọn chiến lược mà nó tạo ra trong việc định vị doanh nghiệp của mình trong ngành. Có nhiều cách để mơ tả chiến lược kinh doanh của một công ty, theo phương pháp truyền thống thì có hai chiến lược cạnh tranh chính là: (1) chiến lược dẫn đầu về chi phí và (2) chiến lược về sự khác biệt của sản phẩm, cho phép
một công ty xây dựng lợi thế cạnh tranh bền vững. Với ưu thế về quỹ đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng lên đến 1.517 ha với chi phí rẻ chưa đến 1 tỷ đồng/ha, Công ty Sonadezi Châu Đức chọn chiến lược dẫn đầu về chi phí làm chiến lược cạnh tranh của Công ty.
Hiện nay, giá cho thuê đất của các đối thủ trong khu vực như Khu công nghiệp Phú Mỹ 1,2,3 là 65 usd/m2; Khu công nghiệp Mỹ Xuân là 70 usd/m2; Khu công nghiệp Đất Đỏ là 45 usd/m2 so sánh với giá cho thuê hiện tại của Công ty từ 40 đến 45 usd/m2, Cơng ty hồn tồn có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp trong ngành. (Nguồn: BQL các KCN Bà Rịa – Vũng Tàu, 2018).
BẢNG 2.2: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH VỀ CHI PHÍ CỦA CƠNG TY
TT Nội dung Chi tiết
1
Cung cấp cùng một sản phẩm hoặc dịch vụ với chi phí thấp hơn.
Giá cho thuê năm 2018 từ 40 - 45 usd/m2, thấp nhất trong khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu
2 Tính kinh tế về quy mơ và phạm vi
Quy mô Công ty lớn với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng; KCN Đô Thị 2.287 ha
3 Sản xuất hiệu quả
Đầu tư xây dựng hạ tầng theo mơ hình cuốn chiếu, phân khúc đầu tư phù hợp với kế hoạch bán hàng hàng năm
4 Thiết kế sản phẩm đơn giản
Xây dựng cơ sở hạ tầng ở cấp độ cơ bản, có lợi thế trục đường chính ngang qua KCN do Nhà nước đã bỏ vốn đầu tư trước đây nên ưu tiên xây dựng khu vực này