CHƯƠNG III : NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ
3.1 Nhận diện những khó khăn và rủi ro có thể ảnh hưởng đến tình hình kinh
doanh và tình hình tài chính cơng ty Sonadezi Châu Đức
Bên cạnh những kết quả khả quan về tình hình kinh doanh và tài chính của Cơng ty trong giai đoạn 2016 đến 2018, Cơng ty cịn có những khó khăn, thách thức phải đối diện.
3.1.1 Những khó khăn hiện nay
- Trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có 14 Khu cơng nghiệp với tổng diện tích đất cơng nghiệp cho th cịn trống là 3.700 ha (bao gồm cả KCN Châu Đức) đã tạo áp lực thu hút đầu tư vào KCN Châu Đức.
- Về chính sách thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu không tiếp nhận một số ngành nghề thuộc lĩnh vực giấy, nhuộm, thuộc da, thép, cao su... và hạn chế một số ngành nghề như: xi mạ, chế biến hải sản, phân bón, sản xuất giày da, may mặc... Việc chọn lọc các nhà đầu tư có ngành sản xuất sạch, thân thiện với môi trường mang đến lợi ích về mơi trường nhưng cũng giới hạn số lượng nhà đầu tư vào khu công nghiệp.
- Địa bàn huyện Châu Đức khó tuyển dụng lao động có tay nghề và trình độ chun mơn cao, chủ yếu chỉ có lao động phổ thơng.
- Tình hình tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua kéo theo cơn sốt giá đất quanh khu vực khu công nghiệp Châu Đức, tạo sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định, gây khó khăn cho cơng tác kiểm kê, bồi thường giải phóng mặt bằng của Cơng ty.
3.1.2 Nhận diện các yếu tố rủi ro
3.1.2.1 Rủi ro về kinh tế
Với lĩnh vực hoạt động chính là đầu tư, kinh doanh hạ tầng bất động sản khu công nghiệp, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Sonadezi Châu Đức chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi các yếu tố của nền kinh tế vĩ mô. Một khi các yếu tố này thay đổi sẽ lập tức tác động đến thị trường, kéo theo sự thay đổi của hàng loạt các
nhu cầu trong nền kinh tế nói chung và ngành cơng nghiệp nói riêng. Nhóm rủi ro này bắt nguồn từ những yếu tố như:
- Tốc độ tăng trưởng GDP: Khi nền kinh tế tăng trưởng, các doanh nghiệp mở rộng đầu tư, thu hút vốn đầu tư nước ngoài tăng, tăng cường hoạt động sản xuất, xuất - nhập khẩu kéo theo nhu cầu phát triển nhà máy trong các khu công nghiệp.
- Lãi suất: Hoạt động trong ngành đầu tư phát triển khu công nghiệp, nhu cầu vốn vay dài hạn luôn ở mức cao để tài trợ cho các dự án của các doanh nghiệp. Do đó, yếu tố lãi suất đóng một vai trị quan trọng đến khả năng thanh tốn. Một khi lãi suất tăng cao kéo theo gánh nặng về chi phí lãi vay đột biến sẽ làm Công ty rơi vào rủi ro mất thanh khoản. Ngược lại, lãi suất giảm sẽ là một động lực để Công ty tiếp cận nguồn vốn vay có chi phí thấp, sử dụng địn bẩy tài chính trong xây dựng cơ cấu vốn để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh một cách hiệu quả.
- Lạm phát: Tỷ lệ lạm phát ảnh hưởng mạnh mẽ đến chính sách tiền tệ. Một khi lạm phát tăng cao buộc Ngân hàng nhà nước sẽ có những chính sách thắt chặt tiền tệ để kìm hãm lạm phát, khiến lượng cung tiền sụt giảm, nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản giảm xuống và ngược lại. Công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố này.
3.1.2.2 Rủi ro đặc thù
- Rủi ro cạnh tranh: Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và các địa phương lân cận, ngày càng nhiều các khu công nghiệp được xây dựng thu hút các nhà đầu tư trong việc tìm địa điểm sản xuất kinh doanh tạo ra những thách thức trong việc tìm kiếm khách hàng nhưng cũng là một động lực giúp Công ty cải thiện cơ sở hạ tầng, nghiên cứu thị trường, tìm kiếm, kết nối với các đối tác phục vụ cho mục tiêu phát triển. Hiện nay, Công ty đang được hưởng các ưu đãi về thuế đối với các dự án nằm trong chính sách của Nhà nước. Đây là một lợi thế cạnh tranh của Công ty trong việc đưa ra giá thuê đất cạnh tranh hơn các đối thủ khác, nắm bắt cơ hội để triển khai các dự án lớn về lâu dài với các đối tác lớn. Chính sách ưu đãi thuế vừa là cơ hội trong vài năm tới, nhưng cũng là rủi ro trong dài hạn nếu các chính sách này hết hạn hoặc có sự thay đổi.
- Rủi ro tín dụng: Đối với các khoản phải thu khách hàng, Công ty quản lý các khoản phải thu bằng cách sàn lọc, giao dịch với các nhà đầu tư có khả năng tài chính tốt, theo dõi chặt chẽ nợ phải thu để đôn đốc thu hồi, phân tán rủi ro này vào nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.
3.1.2.3 Rủi ro khác
- Hoạt động kinh doanh của Cơng ty có thể chịu ảnh hưởng bởi những rủi ro khác như rủi ro do chính sách pháp luật, thiên tai, biến động giá cả, sự ảnh hưởng đến từ những biến động chính trị, xã hội trên thế giới... làm giảm lợi nhuận của Công ty hoặc làm cho các khách hàng truyền thống có thể bị giảm sút và các thị trường tiềm năng có thể mất ổn định. Những rủi ro này dù ít hay nhiều cũng sẽ có những tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty.
3.2 Một số giải pháp nhằm đạt được kế hoạch tài chính dự báo của cơng ty
Với sứ mệnh quan trọng và các mục tiêu đã đặt ra, Ban lãnh đạo Công ty Sonadezi Châu Đức cần thực thi những giải pháp, chiến lược cụ thể để đạt được kế hoạch kinh doanh và trong đó kế hoạch tài chính là một phần quan trọng. Nếu cơng tác phân tích và dự báo tài chính được thực hiện tốt sẽ góp phần rất lớn trong việc hoàn thành mục tiêu tăng trưởng chung của Cơng ty. Do đó, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao cơng tác quản lý tài chính, khắc phục khó khăn hiện tại và hạn chế tác động của các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động của Công ty trong tương lai.
3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Công ty
Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, tác giả đề xuất một số biện pháp nhằm tăng doanh thu hoạt động, quản lý chi phí và sử dụng vốn có hiệu quả.
3.2.1.1 Biện pháp tăng doanh thu
Trong cơ cấu doanh thu hoạt động của Công ty, mảng kinh doanh cho thuê đất Khu công nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng doanh thu là 67,2% với biên lợi nhuận gộp gần 49% trong năm 2018. Nếu doanh thu của hoạt động này tăng sẽ kéo
theo sự gia tăng rất lớn trong tổng doanh thu và lợi nhuận của Công ty. Một số biện pháp đề xuất:
- Ban lãnh đạo, phịng kinh doanh của Cơng ty cần thiết lập chính sách bán hàng đa dạng hơn nữa như chính sách về giá thuê đất. Hiện nay, Cơng ty đang có mức giá rất cạnh tranh với các Khu cơng nghiệp lân cận, tuy nhiên chính sách trả tiền chưa linh động, mới chỉ tập trung vào hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất khá dài (hơn 40 năm). Điều này gây khó khăn cho một số đối tượng khách hàng chưa có đủ tiềm lực tài chính để chi trả một lần và thu hẹp đối tượng thuê đất trong Khu công nghiệp.
- Về hoạt động marketing, quảng cáo hiện Công ty chỉ tập qua một số công ty môi giới và các pano quảng cáo, một số báo chí đăng tin,...Giới hạn kênh tiếp xúc trực tiếp với nhà đầu tư tiềm năng. Vì vậy, với thương hiệu Sonadezi và trực thuộc Tổng công ty Sonadezi, Ban lãnh đạo cần xúc tiến nhiều cuộc gặp gỡ, đối thoại với các nhà đầu tư cả phạm vi trong và ngồi nước. Ngồi ra, Cơng ty cũng nên chú trọng đến cơng tác chăm sóc khách hàng hiện hữu trong Khu công nghiệp.
- Công ty cần chú trọng dịch vụ hậu mãi như hỗ trợ nhà đầu tư trong việc xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, tạo thuận lợi trong công tác xây dựng nhà máy, công tác tuyển dụng và đào tạo nhân sự, các dịch vụ đi kèm như ngân hàng, nhà hàng phục vụ ăn uống, nhà ở cho chuyên gia và công nhân viên...sẽ tạo niềm tin và sự hài lòng cho các nhà đầu tư hiện hữu, thu hút họ mở rộng nhà máy và tranh thủ sự giới thiệu của họ đến các nhà đầu tư cùng ngành nghề, cùng quốc gia.
- Về đối tượng nhà đầu tư, Công ty cần quảng bá thương hiệu đến các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia. Hiện nay, Khu công nghiệp tập trung phần lớn các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc và một số ít từ Trung Quốc, Đài Loan. Cịn nhà đầu tư đến từ khu vực Châu Âu, Châu Mỹ, Nhật Bản...còn rất hạn chế do họ chưa có thơng tin nhiều về Khu công nghiệp. Ban lãnh đạo Công ty cần thiết lập tổ công tác chuyên ngành chuyên nghiên cứu về tiềm năng của thị trường mới này.
- Về thu hút các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tiềm năng tài chính khơng cao: Ban lãnh đạo Công ty cần phát triển mảng kinh doanh nhà xưởng cho thuê. Với quỹ đất hiện
có, Cơng ty nên đầu tư các nhà xưởng với đầy đủ cơ sở hạ tầng, có diện tích đa dạng và tiền thuê trả hàng năm để thu hút các nhà đầu tư thuộc phân khúc này.
- Đánh giá tiềm năng, triển vọng của các mảng kinh doanh khác trong hoạt động kinh doanh của Công ty để có những giải pháp tích cực: Hiện nay, mảng kinh doanh có tiềm năng mang lại doanh thu, lợi nhuận cao cho Công ty trong tương lai là mảng dịch vụ hạ tầng Khu công nghiệp với các hoạt động như duy tu, bảo dưỡng đường giao thông, cây xanh, cung cấp điện nước, xử lý nước thải... chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn 5,2% trên tổng doanh thu năm 2018. Tuy nhiên, khi tỷ lệ lấp đầy Khu công nghiệp khoảng 50% với số diện tích đất cho thuê khoảng 760 ha và các nhà máy trong khu công nghiệp đi vào vận hành khai thác, doanh số của hoạt động này sẽ tăng rất cao. Với giá quy định hiện nay là 11.500 đồng/m2/năm (0,5 usd/m2/năm) thì doanh số dự kiến gần 100 tỷ đồng/năm. So sánh với các Khu công nghiệp trong hệ thống Sonadezi với tỷ lệ lấp đầy tương đối như KCN Long Thành, KCN Gị Dầu...thì đây là nguồn thu rất ổn định và có biên lợi nhuận gộp rất cao, giúp lợi nhuận của Cơng ty tăng cao và ổn định. Vì vậy, Cơng ty cần có những chính sách dịch vụ khách hàng tốt nhằm phát triển mảng lợi nhuận này.
3.2.1.2 Biện pháp quản lý chi phí
Trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh của Cơng ty, chi phí giá vốn hàng bán chiếm tỷ lệ cao, hơn 51% trong tổng chi phí và chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp chiếm gần 11% trong tổng chi phí năm 2018. Nhằm tăng lợi nhuận cho Cơng ty thì cơng tác quản lý tài chính mà trong đó là cơng tác quản lý chi phí rất quan trọng:
- Cơ cấu giá vốn hàng bán trong mảng kinh doanh cho thuê đất Khu cơng nghiệp bao gồm các chi phí trọng yếu: Chi phí bồi thường GPMB, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng và chi phí lãi vay vốn hóa. Về chi phí GPMB, do Cơng ty đã có quỹ đất thơ là hơn 1.500 ha trong đó đất của Khu cơng nghiệp là 1.090 ha với chi phí đã bồi thường là 995 tỷ đồng. Nếu tính bình qn, giá trị của 1 ha đất thơ chưa có hạ tầng vào gần 1 tỷ đồng/ha là mức chi phí rất thấp nếu so với giá thị trường hiện nay trong khu vực. Nguyên nhân do Công ty đã tiến hành công tác lấy đất từ năm 2008 đến
nay, và đây là một lợi thế của Công ty trong chiến lược cạnh tranh về giá so với các công ty cùng ngành trong khu vực lân cận. Tuy nhiên, việc bồi thường đất càng ngày càng khó khăn do cơn sốt đất từ năm 2017 kéo theo đến hiện tại. Cơng ty cần có kế hoạch thu hồi đất chi tiết và tiến hành một cách quyết liệt nhằm sớm hồn thành cơng tác thu hồi đất, tránh chi phí GPMB mỗi ngày mỗi gia tăng sẽ ảnh hưởng đến chi phí giá vốn tồn Cơng ty. Về chi phí đầu tư hạ tầng, hiện nay Công ty áp dụng Luật đấu thầu trong suốt giai đoạn lựa chọn nhà thầu và triển khai thi công xây dựng nên chi phí này được quản lý chặt chẽ theo các quy định của Nhà nước. Sau khi hạng mục cơng trình hồn thành, Cơng ty th Kiểm tốn độc lập rà sốt lại chi phí xây dựng cơng trình trước khi tiến hành chi trả. Vì vậy, việc quản lý chi phí xây dựng tương đối tốt. Tuy nhiên, Ban lãnh đạo và Ban quản lý dự án Công ty cần theo dõi sát sao tiến độ thi cơng cơng trình của các Nhà thầu nhằm thúc đẩy họ hoàn thành đúng tiến độ quy định, tránh tình trạng kéo dài, gây lãng phí nguồn tài chính của Cơng ty đã ứng trước cho nhà thầu và gia tăng chi phí nhân sự quản lý của Cơng ty. Về chi phí lãi vay được vốn hóa, nếu Cơng ty có nguồn vốn đi vay được ưu đãi lãi suất từ các tổ chức cho vay thì chi phí này sẽ giảm đáng kể trong chi phí giá vốn của Cơng ty.
- Về chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp: Hiện nay tỷ lệ chi phí bán hàng chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng chi phí, chỉ khoảng 3% trong năm 2018 và đây cũng là tỷ lệ tương đương với các công ty cùng ngành. Tuy nhiên, khi áp dụng các biện pháp bán hàng nhằm tăng doanh thu sẽ kéo theo chi phí bán hàng gia tăng. Việc quản lý tốt chi phí này để tốc độ gia tăng chi phí bán hàng thấp hơn tốc độ gia tăng doanh thu là công tác cần được nghiên cứu chi tiết, cẩn trọng. Chi phí quản lý doanh nghiệp hiện nay tầm khoảng 8% trên tổng chi phí trong năm 2018 và cũng chiếm tỷ lệ tương đương với các công ty cùng ngành. Cơng tác quản lý chi phí quản lý doanh nghiệp cũng rất quan trọng sao cho chi phí thấp nhất nhưng hiệu quả cao nhất. Đảm bảo đáp ứng các nhu cầu công việc hàng ngày như chi phí máy móc, thiết bị, phương tiện, cơ sở vật chất phục vụ cho các bộ phận của Công ty luôn được chuẩn bị tốt, chế độ lương, thưởng, bảo hiểm xã hội và các phúc lợi khác cho công
nhân viên luôn ổn định và tăng trưởng. Điều này thúc đẩy tăng năng suất lao động và góp phần gia tăng lợi nhuận cho Cơng ty.
3.2.1.3 Biện pháp gia tăng hiệu quả sử dụng vốn
Căn cứ kết quả phân tích tình hình tài chính từ năm 2016 đến 2018 của Cơng ty Sonadezi Châu Đức tại chương 2, tác giả rút ra được nhiều nhận xét quan trọng. Tính đến thời điểm 31/12/2018, tổng nguốn vốn của Cơng ty khoảng 2.581 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư của chủ sở hữu là 1.000 tỷ đồng, vốn vay là 922,6 tỷ đồng, 156,4 tỷ đồng từ các quỹ và lợi nhuận sau thuế và 502 tỷ đồng từ nguồn chiếm dụng khác. Cả bốn nguồn vốn trên đều chiếm tỷ lệ tương đối và nếu có kế hoạch sử dụng các nguồn vốn này hợp lý sẽ gia tăng hiệu quả kinh doanh của Công ty.
- Về vốn đầu tư của chủ sở hữu hiện nay là 1.000 tỷ đồng, Công ty cũng như các cổ đơng chưa có dự kiến tăng vốn điều lệ trong tương lai bằng cách phát hành thêm cổ phiếu nên tác giả khơng tiến hành phân tích khía cạnh này.
- Về nguồn vốn vay, hiện nay Công ty đang huy động từ 3 tổ chức tín dụng là: