Biểu 2.1 : Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức
2.4 Phân tích tình hình tài chính Cơng ty Sonadezi Châu Đức
2.4.2 Phân tích kết quả kinh doanh
Trước khi phân tích kết quả kinh doanh của Cơng ty cần chú ý đến đặc điểm thị trường ngành kinh doanh doanh bất động sản khu công nghiệp trước giai đoạn này. Giai đoạn trước năm 2016, thị trường cho thuê bất động sản khu công nghiệp tương đối trầm lắng. Một phần là do tác động của việc thu hút vốn FDI không gia tăng đáng kể trong giai đoạn 2011 đến năm 2015. Lý giải cho nguyên nhân trên là do ảnh hưởng của suy thối kinh tế tồn cầu, các nhà đầu tư nước ngoài giảm sút niềm tin, lạm phát và các chi phí đầu vào tăng kéo theo việc hạn chế đầu tư mới. Thêm vào đó, tăng trưởng GDP giai đoạn này không cao, chỉ khoảng 5,91% (Nguồn: Tạp chí Quản lý ngân quỹ quốc gia, 2016). Vì vậy thị trường ngành cho thuê bất động sản KCN bị ảnh hưởng rất lớn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp đang trong giai đoạn xây dựng thương hiệu như Công ty Sonadezi Châu Đức thì việc cạnh tranh lại càng khó khăn hơn. Cũng chính do xu hướng chung trong giai đoạn này là cầu thuê đất khu công nghiệp giảm nên doanh thu năm 2016 của công ty chỉ đạt 101,4 tỷ đồng.
Sang năm 2017, nền kinh tế trong nước có dấu hiệu hồi phục. Tăng trưởng GDP đạt mức 6,81% so với năm 2016 và cao hơn mức trung bình hằng năm trong giai đoạn 2011 đến 2016. Giải ngân vốn FDI ghi nhận mức kỷ lục mới, đạt 17,5 tỷ USD cao hơn nhiều các chỉ tiêu tương ứng năm 2016 (Nguồn: Tổng cục thống kê,
2017. Tình hình kinh tế - xã hội Việt Nam 2017). Thêm vào đó, quan hệ thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc căng thẳng, hàng hóa xuất xứ từ Trung Quốc khó xuất khẩu vào thị trường Mỹ nên xu hướng nhà đầu tư dịch đầu tư vào các nước Đông Nam Á trong đó có Việt Nam. Về phía Cơng ty, từ năm 2017 đến 2018, giai đoạn 1A của dự án khu công nghiệp đã hoàn tất đầu tư gồm việc san lấp mặt bằng và hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho 300 ha, vận hành nhà máy xử lý nước thải giai đoạn 1 với công suất 500 m3 ngày/đêm. Với tình hình tăng trưởng của nền kinh tế và sự đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của Công ty đã giúp doanh thu năm 2017 đạt 219,7 tỷ đồng tương ứng tăng 116,7% so với năm 2016. Cùng với lượng khách hàng tiềm năng đã ký thỏa thuận thuê đất năm 2017, làm cơ sở cho việc ký kết hợp đồng trong năm 2018, doanh thu trong năm 2018 đạt 290,2 tỷ đồng tương ứng tăng 132,1% so với năm 2017.
Bảng 2.4: Bảng phân tích biến kết quả kinh doanh của Cơng ty từ 2016 - 2018 Đơn vị tính: triệu đồng TT KHOẢN MỤC Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 TT KHOẢN MỤC Giá trị Giá trị Tốc độ tăng trưởng (2017/2016) Giá trị Tốc độ tăng trưởng (2018/2017) 1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 101.363 219.670 216,72% 290.230 132,12%
2 Doanh thu thuần về bán
hàng và cung cấp dịch vụ 101.363 219.670 216,72% 290.230 132,12% 3 Giá vốn hàng bán 49.003 115.347 235,39% 148.701 128,92% 4 Lợi nhuận gộp về bán
hàng và cung cấp dịch vụ 52.360 104.323 199,24% 141.529 135,66% 5 Doanh thu tài chính 23.053 16.870 73,18% 13.124 77,79% 6 Chi phí tài chính 13.975 12.035 86,12% 10.829 89,98%
Trong đó: chi phí lãi vay 13.975 12.018 86,00% 10.829 90,11%
7 Chi phí bán hàng 1.169 5.787 495,04% 6.070 104,89%
8 Chi phí quản lý doanh
nghiệp 12.682 20.568 162,18% 24.693 120,06%
9 Lợi nhuận thuần từ
HĐSXKD 47.587 82.803 174,00% 113.061 136,54% 10 Thu nhập khác 13 235 1807,69% 116 49,36% 11 Chi phí khác - - 585 12 Lợi nhuận khác 13 235 1807,69%
(469) -199,57% 13 Tổng lợi nhuận kế toán
trước thuế 47.600 83.038 174,45% 112.592 135,59%
14 Chi phí thuế TNDN hiện
hành 4.958 10.335 208,45% 15.240 147,46% 15 Chi phí thuế TNDN hỗn
lại (1.498) - 0,00%
-
16 Lợi nhuận sau thuế TNDN 44.140 72.703 164,71% 97.352 133,90% 17 Lãi cơ bản và suy giảm
trên mỗi cổ phiếu 399 657 164,66% 779 118,57%
Ngoài doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính, Cơng ty cịn có doanh thu tài chính và thu nhập khác. Doanh thu hoạt động tài chính giảm qua các năm từ 23 tỷ đồng năm 2016 xuống 16,9 tỷ đồng năm 2017 và 13,1 tỷ đồng năm 2018. Nguyên nhân do Công ty sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi tại ngân hàng vào đầu tư, sản xuất kinh doanh dẫn đến lãi thu được từ các khoản tiền gửi qua các năm giảm xuống. Khoản thu nhập khác chủ yếu thu từ việc thanh lý TSCĐ nên khoản thu nhập này không thường xuyên và chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng doanh thu của Công ty.
Xem xét các khoản mục chi phí tương ứng với doanh thu trên bảng kết quả kinh doanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 như sau:
- Giá vốn hàng bán trong giai đoạn này do doanh thu tăng trưởng cao dẫn đến chi phí giá vốn hàng bán cũng tăng theo. Chi phí giá vốn hàng bán của Cơng ty là chi phí trích trước giá vốn cho th đất khu cơng nghiệp tính theo suất đầu tư. Suất đầu tư được tính trên đơn vị m2 bao gồm chi phí bồi thường GPMB, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chi phí quản lý dự án và chi phí khác. Suất đầu tư của giai đoạn 1A thuộc dự án khu công nghiệp là 13 usd/m2. Trong năm 2017 chi phí giá vốn hàng bán là 115,4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 52,5% trên doanh thu thuần, so với năm 2016 tăng 135,4%, năm 2018 chi phí này là 148,7 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 51,24% trên doanh thu thuần và tăng 28,92% so với năm 2017. Chi phí giá vốn hàng bán trong hai năm 2017 và 2018, so với năm 2016 có tỷ lệ trên doanh thu thuần là 48,34%, tăng từ 2,9% đến 4,16% là do công ty tiếp tục đưa vào khai thác cơ sở hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn 1B với suất đầu tư là 17 usd/m2.
- Chi phí tài chính mà trong đó phần lớn là chi phí lãi vay chưa chiếm tỷ trọng lớn trên tổng chi phí vì chủ yếu lãi vay của dự án khu công nghiệp Châu Đức đang được vốn hóa vào tổng mức đầu tư do dự án đang xây dựng dở dang.
- Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng theo tốc độ tăng doanh thu. Chi phí bán hàng chủ yếu là chi phí trả cho các đại lý mơi giới giới thiệu khách hàng thuê đất KCN. Vì vậy, lượng khách hàng ký hợp đồng thuê đất tăng dẫn đến chi phí này tăng từ 1,17 tỷ đồng năm 2016 lên 5,8 tỷ đồng năm 2017 tương ứng tăng 395%. Do doanh thu năm 2018 so với năm 2017 khơng có sự tăng
vọt như năm 2017 so với năm 2016 nên chi phí bán hàng chỉ tăng 283 triệu đồng tương ứng tăng 4,89%. Chi phí quản lý doanh nghiệp chủ yếu là chi phí nhân cơng quản lý và chi phí quản lý khác gắn liền với hoạt động kinh doanh của cơng ty như: chi phí duy tu, bảo dưỡng đường giao thơng, cây xanh, chi phí th bảo vệ, chi phí xăng dầu xe cơng tác, chi phí điện nước, tiếp khách...Trong năm 2016 chi phí này khoảng 12,7 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 12,5% trên doanh thu thuần, sang năm 2017 tăng lên 20,6 tỷ đồng tương ứng tăng 62% so với năm 2016 và chiếm tỷ trọng 9,36% trên doanh thu thuần. Qua năm 2018, chi phí quản lý doanh nghiệp là 24,7 tỷ đồng tăng 20% so với năm 2017 và chiếm tỷ trọng 8,5% trên doanh thu thuần. Khi xem xét số tuyệt đối giữa các năm thì chi phí quản lý doanh nghiệp có xu hướng tăng: tăng 7,9 tỷ đồng năm 2017 so với năm 2016 và tăng 4,1 tỷ đồng năm 2018 so với năm 2017. Tuy nhiên, tỷ lệ % trên doanh thu lại có xu hướng giảm: giảm 3,14% năm 2017 so với năm 2016 và giảm 0,86% năm 2018 so với năm 2017. Việc giảm tỷ lệ chi phí quản lý doanh nghiệp trên doanh thu thuần là một tín hiệu tốt trong việc quản lý chi phí của Cơng ty.
- Phân tích lợi nhuận gộp của công ty: năm 2017 lợi nhuận gộp tăng 52 tỷ đồng so với năm 2016 đạt tỷ lệ tăng trưởng 199%, năm 2018 tăng 37,2 tỷ đồng so với năm 2017 đạt tỷ lệ tăng trưởng 135,7%. Qua đó cho thấy năm 2017 có tỷ lệ lợi nhuận gộp trên doanh thu tăng rất cao so với năm trước, tăng gần gấp đôi năm 2016.
- Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế giai đoạn này lần lượt tăng 35,4 tỷ đồng và 29,6 tỷ đồng tương ứng tốc độ tăng 174,4% và 135,6%. So sánh với tỷ lệ tăng lợi nhuận gộp thì lợi nhuận trước thuế năm 2017 so với năm 2016 không đạt tốc độ tăng cao bằng do năm 2017 công ty giảm khoản thu nhập tài chính là 4,24 tỷ đồng.
Tóm lại, trong giai đoạn 2016 đến 2018 do tác động tích cực của nhiều yếu tố bên trong và bên ngồi dẫn đến tình hình kinh doanh của Cơng ty có nhiều khởi sắc. Doanh thu năm 2017 đạt tốc độ tăng trưởng vượt bậc so với năm trước đó và làm bệ phóng cho sự tăng trưởng doanh thu trong năm 2018. Doanh thu tăng dẫn đến một số các khoản mục chi phí tăng theo. Doanh thu tăng cũng làm cho tổng lợi nhuận kế toán sau thuế TNDN tăng lần lượt là 64,7% tương ứng tăng 28,6 tỷ đồng năm 2017
so với năm 2016 và tăng 33,9% tương ứng tăng 24,6 tỷ đồng năm 2018 so với năm 2017.
Thêm vào đó, tác giả cũng phân tích tỷ lệ một số chi phí chủ chốt trên doanh thu thuần của Công ty và so sánh với các công ty cùng hệ thống Sonadezi là hai cơng ty Sonadezi Long Bình và cơng ty Sonadezi Long Thành. Mặc dù những công ty này được thành lập sớm hơn công ty Sonadezi Châu Đức và hưởng được lợi thế kinh doanh khi chưa có nhiều đối thủ cạnh tranh trong ngành cùng vị trí khu cơng nghiệp thuận lợi hơn, tuy nhiên công ty Sonadezi Châu Đức có lợi thế về quỹ đất khu cơng nghiệp lớn và chi phí thu hồi mặt bằng với giá rẻ hơn, chi tiết như sau:
Bảng 2.5: Bảng so sánh tỷ lệ chi phí với các công ty cùng hệ thống Sonadezi
Đơn vị tính: triệu đồng T T KHOẢN MỤC Công ty Sonadezi Châu Đức Công ty Sonadezi Long Thành Công ty Sonadezi Long Bình Năm 2017 Năm 2018 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2017 Năm 2018 1 Tỷ lệ Giá vốn hàng
bán/Doanh thu thuần 52,51% 51,24% 69,46% 66,57% 59,36% 61,39%
2 Tỷ lệ chi phí bán hàng + Quản lý doanh nghiệp/Doanh thu thuần 12,00% 10,60% 11,61% 12,00% 5,24% 6,04%
(Nguồn: Tác giả tự tính tốn, phân tích)
Tỷ lệ giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần của Công ty thấp hơn khi so sánh với hai công ty nêu trên do suất đầu tư của Cơng ty thấp hơn vì chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong suất đầu tư. Cơng ty có lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng thấp, quỹ đất sạch của khu công nghiệp đã thu hồi lớn nên tỷ lệ giá vốn hàng bán trên doanh thu sẽ ít biến động trong vài năm tới. Tỷ lệ chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp trên doanh thu thuần của Công ty so với công ty Sonadezi Long Thành là tương đối như nhau, so với công ty Sonadezi Long Bình thì cao hơn do cơng ty Sonadezi Long Bình có thời gian hoạt động lâu năm và có
nhiều lợi thế về vị trí, thương hiệu, có nguồn khách hàng hiện hữu nên chi phí bán hàng thấp hơn. Bộ máy quản lý với nhân sự nhiều kinh nghiệm, ổn định trong nhiều năm do đó chi phí quản lý doanh nghiệp thấp hơn so với công ty Sonadezi Châu Đức.