Bảng 2.13 : Phân tích mức độ sử dụng địn bẩy tài chính
2.4.5.4 Các chỉ số tài chính của cơng ty và so sánh với các công ty cùng ngành
mức trung bình của ngành
So sánh hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty với các công ty cùng ngành trong hệ thống Sonadezi thì hiệu quả hoạt động vẫn cịn khiêm tốn. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cao trong hai năm vừa qua, Cơng ty có nhiều triển vọng đạt được hiệu quả kinh doanh tốt hơn trong các năm tiếp theo. Nền tảng cho việc tăng trưởng này là Cơng ty hiện có quỹ đất lớn với chi phí rẻ nên giá cả sẽ rất cạnh tranh với các công ty cùng ngành.
2.4.5.3 Lưu chuyển tiền tệ
Tình hình lưu chuyển tiền tệ chuyển biến tốt qua các năm. Dòng lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh trong năm 2018 tăng rất cao so với hai năm trước đó, điều này cho thấy tình hình tạo tiền của Cơng ty rất khả quan và giá trị tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh dần bù đắp cho nhu cầu tiền của hoạt động đầu tư. Cuối năm 2018, Cơng ty cịn giá trị tiền và tương đương tiền khá lớn, đây là nguồn tiền dự trữ cho chi đầu tư, chi trả nợ vay năm tiếp theo của Công ty.
2.4.5.4 Các chỉ số tài chính của cơng ty và so sánh với các công ty cùng ngành ngành
- Chỉ số khả năng thanh tốn nhìn chung đủ đảm bảo khả năng trả nợ và thanh khoản cho Công ty. So sánh với các công ty cùng ngành thì chỉ số khả năng thanh toán ngắn hạn thấp hơn do đặc điểm cơ cấu tài sản – nguồn vốn của Cơng ty nhưng hồn tồn phù hợp với tình trạng đầu tư hiện nay.
- Chỉ số hiệu suất hoạt động của Cơng ty cịn thấp so với hai công ty cùng ngành do kém về thương hiệu, vị trí khu cơng nghiệp, thời gian hoạt động trong ngành...Tuy nhiên xét trong giai đoạn năm 2016 đến 2018 thì chỉ số hiệu suất hoạt động được cải thiện đáng kể, trong đó chuyển biến rõ nét nhất là vòng quay các
khoản nợ phải thu gia tăng nhanh chóng, kỳ thu tiền bình quân giảm đáng kể giúp Cơng ty giảm được tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng, tăng hiệu quả sử dụng vốn của Công ty.
- Các chỉ số về khả năng sinh lợi của Công ty cũng gia tăng rất khả quan. Tuy đến cuối năm 2018, chỉ số ROE chỉ khoảng 8,6%, thấp hơn hai công ty cùng ngành và chỉ số ROE trung bình của ngành khoảng 15% nhưng xét triển vọng Công ty trong các năm tới, chỉ số ROE sẽ được cải thiện đáng kể.
- Xét về giá trị sổ sách trên mỗi cổ phần của Công ty chưa phản ánh đầy đủ giá trị của Công ty do giá đất trên sổ sách chỉ phản ánh chi phí bồi thường mặt bằng theo giá của Nhà Nước quy định và được lũy kế từ năm 2008 đến nay. Do vậy, giá trị của quỹ đất thu hồi cần phải được định giá theo giá trị thị trường, như vậy mới phản ánh đúng giá trị hiện thời của Cơng ty.
2.5 Phân tích triển vọng Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức giai đoạn năm 2019 đến năm 2021
2.5.1 Xác định vị thế hiện tại của Công ty
Căn cứ các kết quả phân tích trong phần 2.1, 2.2 và 2.3 của chương này, Cơng ty Sonadezi Châu Đức có những ưu thế như:
- Lợi thế về thương hiệu Sonadezi, là thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khu công nghiệp với bề dày gần 30 năm kinh nghiệm. Tổng công ty Sonadezi chiếm thị phần lớn trong thị phần cho thuê bất động sản Khu công nghiệp ở vùng Đông Nam Bộ.
- Lĩnh vực kinh doanh đặc thù, rào cản gia nhập ngành lớn do thủ tục đầu tư phức tạp và quỹ đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hiện khơng cịn nhiều.
- Việc phân tích tài chính của Cơng ty giai đoạn 2016 đến 2018 cho thấy tình hình kinh doanh của Cơng ty có nhiều chuyển biến tích cực. Với quỹ đất sạch lớn, giá thấp là nền tảng cho chiến lược cạnh tranh về giá của Công ty đối với các đối thủ trong ngành. Giá cho thuê đất của các đối thủ trong khu vực như Khu công nghiệp Phú Mỹ 1,2,3 là 65 usd/m2; Khu công nghiệp Mỹ Xuân là 70 usd/m2; Khu công nghiệp Đất Đỏ là 45 usd/m2 so sánh với giá cho thuê hiện tại của Công ty từ 45 đến
50 usd/m2, Cơng ty hồn tồn có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp trong ngành. (Nguồn: BQL các KCN Bà Rịa – Vũng Tàu, 2018).
2.5.2 Các yếu tố bên ngoài tác động đến triển vọng của công ty Sonadezi Châu Đức Đức
2.5.2.1 Yếu tố vĩ mô
- Kế hoạch phát triển kinh tế năm 2019: Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,6% đến 6,8%. Kinh tế tăng trưởng bền vững giúp triển vọng thu hút vốn FDI đầu tư vào Việt Nam là rất khả quan. (Nguồn: Tạp chí kinh tế và dự báo, số 04/19).
- Xu hướng đầu tư của thế giới: Nhiều nhà đầu tư Mỹ và châu Âu đang có xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc về nước hoặc sang nước thứ ba do chính sách áp thuế 25% hàng hóa xuất xứ từ Trung Quốc vào thị trường Mỹ, Việt Nam là một trong số các nước Đông Nam Á được các nhà đầu tư lựa chọn.
- Yếu tố tự nhiên: Khu cơng nghiệp Châu Đức có vị trí thuận lợi, tiếp nối với hệ thống giao thông hiện đại (Sân bay Long Thành, cảng nước sâu Cái Mép...) với khí hậu ơn hịa, nguồn nước tự nhiên được cung cấp từ hồ Đá Đen mang đến lợi thế về vị trí địa lý cho Khu cơng nghiệp.
- Yếu tố xã hội – luật pháp: Tình hình chính trị xã hội ổn định cộng với các chính sách thu hút đầu tư của cả nước nói chung và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng đã tạo mơi trường đầu tư lành mạnh cho các nhà đầu tư và mang lại cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành cho thuê bất động sản Khu công nghiệp.
2.5.2.2 Yếu tố vi mô
- Với quy mơ Cơng ty và uy tín thương hiệu Sonadezi trong ngành, Cơng ty dễ dàng tiếp cận được nguồn cung cấp tài chính từ các tổ chức tín dụng từ đó đáp ứng nhu cầu về vốn, tạo đà tăng trưởng cho doanh nghiệp.
Cùng với các phân tích đã nêu ở phần 2.4 chương này, xét xu hướng phát triển chung của ngành cho thuê bất động sản nói chung và bất động sản cơng nghiệp nói riêng, triển vọng tăng trưởng của Cơng ty Sonadezi Châu Đức trong vịng 3 năm tới là rất khả quan.
2.5.3 Dự phóng báo cáo tài chính của Cơng ty Sonadezi Châu Đức
Tác giả dự phóng báo cáo tài chính trong 3 năm 2019 đến năm 2021 của Công ty Sonadezi Châu Đức bằng cách kết hợp phương pháp dự phóng theo tỷ lệ % trên doanh thu và cân đối 3 quyết định trong doanh nghiệp (Quyết định đầu tư, tài trợ và phân phối).
2.5.3.1 Dự báo doanh thu
- Tốc độ tăng trưởng doanh thu kỳ trước
Bảng 2.16: Tốc độ tăng doanh thu các năm trước
TT KHOẢN MỤC Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Bình quân 1 Doanh thu thuần
(triệu đồng) 155.385 101.363 219.670 290.230 191.662 2 Tốc độ tăng trưởng
doanh thu (%) 65,23% 216,72% 132,12% 123,35%
(Nguồn: Tác giả tự tính tốn, phân tích)
Xem xét doanh thu từ năm 2015 đến 2018 của Công ty cho thấy tốc độ gia tăng doanh thu năm 2017 so với năm 2016 rất cao (116,7%), đây được xem là trường hợp bất thường trong các năm vì năm 2016 doanh thu lại thấp hơn năm 2015 là 34,8%. Lý giải cho tốc độ tăng doanh thu cao trong năm này là do việc thu hút vốn FDI của Việt Nam hồi phục và tổng vốn đầu tư nước ngoài trong năm đạt cao hơn năm trước. Sang năm 2018, tình hình kinh doanh đã ổn định và nhờ vào nguồn khách hàng đã ký thỏa thuận thuê đất cuối năm 2017 dẫn đến doanh thu năm 2018 tăng 32,12% so với năm 2017. Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình trong 4 năm là 123,35%, thấp hơn tốc độ tăng của năm 2018 so với năm 2017 là 8,77%.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu cần xem xét
Cầu thị trường thuê mặt bằng khu công nghiệp tăng cao: Như tác giả đã
phân tích, cầu sản phẩm của cơng ty sẽ tiếp tục tăng nhanh do xu hướng đầu tư của thế giới, vì vậy dự báo doanh thu của Công ty tiếp tục tăng với tốc độ tăng xấp xỉ năm 2018.
Mức giá cho thuê bất động sản cơng nghiệp trong vùng và chính sách giá
cho thuê đất của Công ty trong 3 năm tới vào khoảng 45 đến 50 usd/m2 cho toàn bộ thời gian thuê đất, đây là mức giá rẻ nhất trong khu vực.
Cách ghi nhận doanh thu: Công ty hiện đang ghi nhận phần lớn doanh thu
th đất Khu cơng nghiệp theo hình thức ghi nhận doanh thu một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất và cách ghi nhận này phù hợp với quy định hiện hành theo Thông tư 200/TT-BTC/2014 nên sẽ không ảnh hưởng đến số liệu doanh thu.
Định hướng của Ban lãnh đạo công ty: Mục tiêu tăng trưởng và tỷ lệ chi
trả cổ tức của Công ty trong các năm tới không thấp hơn năm 2018 nên Công ty cần đạt mức tăng trưởng doanh thu xấp xỉ hiện nay để đạt tỷ lệ chi trả cổ tức từ 8% đến 12%/năm cho cổ đông. Hai dự án Khu đô thị và sân golf Châu Đức chưa phát sinh doanh thu, sẽ tách khỏi dự án Khu cơng nghiệp và tìm kiếm đối tác hợp tác từ bên ngồi nên sẽ khơng tính phần doanh thu của hai dự án này vào kế hoạch doanh thu 3 năm tiếp theo.
Tóm lại tất cả các nhân tố khách quan và định hướng chủ quan của Ban lãnh đạo đều cho thấy khả năng tăng trưởng doanh thu của Công ty là vô cùng khả quan trong giai đoạn tới.
- Dự báo doanh thu
Từ số liệu tăng trưởng doanh thu trong quá khứ giai đoạn 2015 đến 2018 và những dự báo doanh thu trong tương lai, tác giả ước tính tỷ lệ tăng trưởng và mức doanh thu của công ty giai đoạn tới như sau:
Bảng 2.17: Dự báo tỷ lệ tăng trưởng doanh thu
STT KHOẢN MỤC Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Bình quân 1 Doanh thu thuần từ HĐSXKD
hiện tại 377.300 490.500 637.700 501.800 2 Tốc độ tăng trưởng Tổng doanh
thu thuần so với năm liền kề (%) 130% 130% 130% 130%
Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu trong 3 năm tới dựa vào các phân tích, dự báo ở trên và có đối chiếu với tốc độ gia tăng doanh thu trung bình của cơng ty Sonadezi Long Thành là 125%.
2.5.3.2 Xác định các chỉ tiêu biến đổi theo doanh thu
Sau khi ước tính tỷ lệ tăng và giá trị doanh thu giai đoạn 2019 đến 2021, tác giả xem xét dự báo các chi phí biến đổi theo doanh thu của 3 năm tiếp theo dựa trên tỷ lệ của các chi phí này trên doanh thu của 3 năm trước đó (giai đoạn 2016 đến 2018) và có điều chỉnh theo các chính sách bán chịu, chính sách mua hàng, lượng tiền và tương tương tiền nhằm đảm bảo khả năng thanh toán tức thời của công ty…
Bảng 2.18: Các chỉ tiêu biến đổi theo doanh thu
T
T KHOẢN MỤC
Tỷ lệ % biến đổi theo doanh thu
Thực hiện Dự báo Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 1 Tiền và tương đương
tiền 18,49% 37,81% 81,36% 30% 30% 30%
2 Khoản phải thu 59,47% 55,76% 24,05% 33% 33% 33%
3 Hàng tồn kho 1,13% 0,34% 0,39% 1% 1% 1%
4 Phải trả người lao động 1,10% 3,45% 1,59% 1% 1% 1% 5 Phải trả người bán 35,83% 71,52% 9,08% 39% 39% 39% 6 Giá vốn hàng bán 48,34% 52,51% 51,24% 52% 52% 52% 7 Chi phí bán hàng +
quản lý doanh nghiệp 13,66% 12,00% 10,60% 11% 11% 11% 8 Chi phí lãi vay 13,79% 5,47% 3,73% 5% 5% 5%
(Nguồn: Tác giả tự tính tốn, phân tích)
2.5.3.3 Dự phóng báo cáo kết quả kinh doanh
Từ các kết quả dự báo doanh thu và các chi phí biến đổi theo doanh thu, tác giả tiến hành lập bảng dự báo kết quả kinh doanh (2019 – 2021).
- Bước 2: Dự phóng giá vốn hàng bán, chi phí lãi vay (số lãi tính vào KQKD), chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp theo số doanh thu dự báo và tỷ lệ % tại bảng 2.20.
- Bước 3: Tính tốn lợi nhuận trước thuế các năm sau theo các số liệu dự phóng.
- Bước 4: Doanh thu khác và chi phí khác được giả định là không phát sinh.
- Bước 5: Trong giai đoạn 2019 – 2021, thuế suất thuế TNDN hiện hành là 20%, công ty được ưu đãi 50% theo giấy chứng nhận đầu tư dự án.
- Bước 6: Tính tốn lợi nhuận sau thuế TNDN cho các năm 2019, 2020, 2021.
Bảng 2.19: Bảng dự phóng kết quả kinh doanh
ĐVT: triệu đồng
T
T KHOẢN MỤC
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
Giá trị Tốc độ tăng trưởng (2019/ 2018) Giá trị Tốc độ tăng trưởng (2020/ 2019) Giá trị Tốc độ tăng trưởng (2021/ 2020) 1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 377.300 130% 490.500 130% 637.700 130% 2 Doanh thu thuần về bán
hàng và cung cấp dịch vụ 377.300 130% 490.500 130% 637.700 130% 3 Giá vốn hàng bán 192.423 129% 250.155 130% 325.227 130% 4 Lợi nhuận gộp về bán
hàng và cung cấp dịch vụ 184.877 131% 240.345 130% 312.473 130% 5 Doanh thu tài chính 8.000 61% 8.000,00 100% 8.000 100% 6 Chi phí tài chính 18.865 174% 24.525 130% 31.885 130%
Trong đó: chi phí lãi vay 18.865 174% 24.525 130% 31.885 130% 7 Chi phí bán hàng và quản
lý doanh nghiệp 41.503 135% 53.955 130% 70.147 130% 8 Lợi nhuận thuần từ
SXKD 132.509 117% 169.865 128% 218.441 129% 9 Tổng lợi nhuận kế toán
trước thuế 132.509 118% 169.865 128% 218.441 129% 10 Chi phí thuế TNDN hiện
hành 13.251 87% 16.987 128% 21.844 129%
11 Lợi nhuận sau thuế
TNDN 119.258 123% 152.879 128% 196.597 129%
(Nguồn: Tác giả tự tính tốn, phân tích)
Căn cứ kết quả của bảng dự phóng báo cáo kết quả kinh doanh cùng một số chỉ tiêu biến đổi theo doanh thu trên bảng cân đối kế toán và các quyết định đầu tư, tài trợ, phân phối của Công ty, tác giả tiến hành dự phóng bảng cân đối kế tốn. Quy trình dự phóng sẽ được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: Dự phóng các khoản phải thu bằng cách sử dụng vịng quay khoản phải thu đã ước tính trước đó (Năm 2018 là 3,02 vịng) với doanh thu dự phóng trong bảng báo cáo kết quả kinh doanh. Sau đó chia lại cho doanh thu dự phóng ra tỷ lệ tăng theo doanh thu là 33%.
- Bước 2: Dự phóng tiền và tương đương tiền theo tỷ lệ % doanh thu. Do hàng tồn kho chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng tài sản nên dự phóng hàng tồn kho tăng khoảng 1% theo doanh thu dự phóng.
- Bước 3: Dự phóng các khoản mục trong tài sản ngắn hạn khác không đổi so với năm trước đó.
Từ bước 1 đến bước 3 sẽ dự phóng được tài sản ngắn hạn.
- Bước 4: Dự phóng khoản phải thu dài hạn khơng đổi so với năm trước đó.
- Bước 5: Dự phóng tài sản cố định hữu hình do khơng có chênh lệch nhiều giữa chi phí khấu hao hàng năm và nguyên giá tăng thêm nên tác giả dựa theo số khấu hao năm 2018 xấp xỉ 10 tỷ đồng/năm và nguyên giá TSCĐ dự kiến tăng thêm là 10 tỷ đồng/năm (Mua thiết bị văn phòng, phương tiện vận tải phục vụ công tác quản lý...). Cấn trừ hai số liệu này với nhau đưa đến dự báo nguyên giá TSCĐ không đổi trong 3 năm 2019, 2020, 2021.
- Bước 6: Dự phóng tài sản cố định vơ hình có ngun giá khơng đổi so với năm trước đó. Lý do là phần mềm ERP đã hết thời gian khấu hao nhưng vẫn sử dụng tốt, Công ty chỉ ký hợp đồng dịch vụ hàng năm với FPT và chi phí này tính vào chi phí quản lý doanh nghiệp.
- Bước 7: Dự phóng khoản mục Bất động sản đầu tư: Chuyển từ tài sản dở