1.1. Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm có sự vi phạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định [48]. Xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, kết quả của việc xử lý tài sản sẽ không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp (Ví dụ như đối tượng thuê lại diện tích đất,…). Do vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật.
Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được chúng tôi tiếp cận dưới các góc độ kinh tế và góc độ học thuyết pháp lý về thế chấp:
Dưới góc độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được hiểu là việc sử dụng một phương thức nào đó (bán đấu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên nhận thế chấp nhận chuyển nhượng QSDĐ,…) nhằm thu giữ lại những lợi ích (trong phạm vi giá trị QSDĐ thế chấp) thuộc về bên nhận thế
chấp một cách nhanh chóng và chủ động. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được bảo đảm theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập như thông thường. QSDĐ được sử dụng để bảo đảm thông qua xử lý sẽ được quy đổi thành tiền nhằm bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được coi là một “quá trình” để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ thế chấp. Bởi các lý do sau:
Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp. Nếu không có hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc chúng không hợp pháp thì bên nhận thế chấp không có quyền xử lý QSDĐ đó. Do vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ (mang đặc tính của quan hệ trái quyền) có ý nghĩa là một trong những căn cứ quan trọng để đặt nền tảng cho việc nhận thế chấp thực thi quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, cần phải có sự chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đó. Các biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ
quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là việc tiến hành các biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên QSDĐ đó trên nguyên tắc "ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước". Tính chất vật quyền của thế chấp QSDĐ là căn cứ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp trên. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể.
Trên cơ sở những phân tích nêu trên, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ như sau: đây là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt QSDĐ qua các phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.