1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế
1.2.3. Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005
BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm. Theo khoản 1 Điều 323 và khoản 1 Điều 318 BLDS 2005 thì giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm [39].
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong đó có sự phát triển của thị trường tín dụng, các quan hệ giao dịch bảo đảm cũng phát triển không ngừng. Hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở các quy định chung của BLDS 2005, hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm gồm những văn bản chính như Nghị định số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm,…
Chế định giao dịch bảo đảm không chỉ được quy định tại các Nghị định của Chính phủ điều chỉnh về vấn đề này, hiện nay, để giải quyết những khía cạnh khác nhau của quan hệ giao dịch bảo đảm, các Bộ, ngành liên quan đã phối hợp ban hành rất nhiều Thông tư và Thông tư liên tịch hướng dẫn nhiều vấn đề như: xử lý tài sản bảo đảm, đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất…
Ngoài ra, đối với từng loại tài sản, các quan hệ pháp luật hầu như đều có những quy định về giao dịch bảo đảm liên quan đến loại tài sản đó để đáp ứng những đặc trưng của từng loại tài sản, góp phần giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
Cụ thể với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong thực tiễn phải tuân theo các quy đinh pháp luật như: BLDS 2005, Luật đất đai 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm,…
Thực tiễn cho thấy, giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại. Vấn đề xử lý tài sản đóng vai trò quan trọng, góp phần quyết định hiệu quả của quan hệ giao dịch bảo đảm, có ý nghĩa quan trọng đối việc lưu thông tiền tệ, giải quyết nợ xấu của nền kinh tế. Do vậy, pháp luật điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, trong đó có thế chấp QSDĐ, luôn được chú trọng hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.