1.4. Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.4.2. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền
đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp
Dùng QSDĐ để bảo đảm cho một nghĩa vụ thực chất là nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Vì nếu một bên cho vay một số vốn nhất định mà không có bất kì tài sản hay người nào đứng ra bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ thì rất dễ dẫn tới rủi ro bên vay không chịu trả nợ, thậm chí bỏ trốn, dẫn tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp sẽ bị xâm phạm nghiêm trọng. Trong trường hợp bên vay dùng QSDĐ thế chấp để bảo đảm tiền vay sẽ hạn chế tình trạng bên vay trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vì nếu bên vay không trả được nợ thì QSDĐ sẽ được đưa ra xử lý để bù vào khoản vay nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Với tư tưởng như vậy, pháp luật ở nhiều nước đều có quy định quyền chủ động cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp và phổ biến là trao quyền cho bên nhận thế chấp bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ. Đây là nội dung quan trọng mà bên nhận thế chấp đặc biệt quan tâm, bởi đó là một trong những phương án tối ưu để chống rủi ro cho bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Ngoài ra, pháp luật bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp không chỉ thể hiện ở việc trao quyền chủ động cho bên nhận thế chấp trong quá trình xử lý tài sản thế chấp mà còn thể hiện sự công bằng, khách quan ở việc quy định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ. Theo đó, trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký; trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán; trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm [31, Điều 325]. Ngoài ra, các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền; trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo
đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm [7, Điều 6].