2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Việc xử lý QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp
chấp Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra một cách êm đẹp theo đúng như phương thức xử lý mà các bên đã thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và pháp luật về đất đai, các bên có thể thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm như:
Chuyển nhượng QSDĐ
Các bên cần xác định trong hợp đồng thế chấp QSDĐ về việc bên nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng QSDĐ thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho một người thứ ba bất kỳ mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp. Tiền thu được từ việc chuyển nhượng được dùng để khấu trừ phần vốn vay. Khi xử lý QSDĐ theo phương thức này, bên nhận thế chấp ký kết với người thứ ba hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó, bên nhận thế chấp là bên chuyển nhượng (do bên thế chấp ủy quyền bằng một văn bản ủy quyền kèm theo hợp đồng thế chấp QSDĐ), người thứ ba là bên nhận chuyển nhượng. Phương thức định giá QSDĐ khi chuyển nhượng được xác định trong văn bản ủy quyền. Hợp đồng thế chấp QSDĐ được ký kết giữa bên nhận thế chấp với bên thế chấp là cơ sở để thực hiện đăng ký QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng QSDĐ còn có thể thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là bên thế chấp. Tuy nhiên, để bảo đảm thu được nợ vay, bên nhận thế chấp phải thực hiện các biện pháp quản lý dòng tiền khi chuyển nhượng QSDĐ.
Bên nhận thế chấp nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
Phương thức này hoàn toàn do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, việc nhận QSDĐ để thay thế toàn bộ nghĩa vụ hay chỉ khấu trừ nghĩa vụ tương ứng với giá trị của QSDĐ vẫn là một vấn đề đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Nếu nội dung của phương thức này đã được các bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ được thực hiện như
thỏa thuận. Trong trường hợp nội dung chưa được xác định cụ thể thì việc thanh toán nghĩa vụ khi bên nhận thế chấp nhận QSDĐ thế chấp được xác định như sau: